L'Égypte assouplit les exigences en capital pour la conversion des sociétés immobilières en fonds d'investissement

L'Autorité de Régulation Financière (FRA) d'Égypte a introduit de nouvelles modifications aux exigences de capitaux propres pour les sociétés de développement et d'investissement immobilier qui souhaitent se transformer en fonds d'investissement immobilier. Ces ajustements, découlant de la Résolution du Conseil de la FRA n° 179 de 2025, visent à s'aligner sur les caractéristiques opérationnelles uniques et les cycles commerciaux des entreprises immobilières.

Principaux changements introduits

Précédemment, les entreprises devaient avoir des capitaux propres nets représentant au moins 40% de leurs actifs et investissements totaux, en plus d'un minimum de 500 millions de livres égyptiennes (EGP). La réglementation révisée simplifie cette exigence, stipulant désormais que les capitaux propres nets d'une entreprise doivent être d'au moins 500 millions EGP sur la base de ses derniers états financiers audités. Ce calcul exclura désormais toute différence résultant de la réévaluation des actifs.

La FRA a également ajouté une nouvelle condition: les prêts enregistrés dans les derniers états financiers audités de la société ne doivent pas dépasser le ratio d'emprunt maximal autorisé pour les fonds d'investissement immobilier en vertu des règlements d'exécution de la loi sur le marché des capitaux. L'exigence minimale de capital pour la conversion reste inchangée, fixant un capital émis et libéré d'au moins 5 millions EGP ou son équivalent en devise étrangère.

Justification de l'amendement

Islam Azzam, président de la FRA, a expliqué que le calcul précédent des capitaux propres nets, basé sur une proportion des actifs totaux, ne reflétait pas fidèlement la nature spécifique du secteur immobilier. Une part importante des obligations des promoteurs concerne l'exécution et la livraison de projets, souvent financées par des avances de clients. Ces obligations opérationnelles doivent être clairement divulguées dans le mémorandum d'information du fonds lors de l'offre d'unités pour souscription ou de leur cotation à l'EGX (Bourse égyptienne).

L'article 160 des règlements d'exécution de la loi sur le marché des capitaux plafonne l'emprunt par un fonds d'investissement immobilier à 60% de la valeur nette de ses unités, un ratio que le Conseil d'administration de la FRA peut modifier. La nouvelle décision tient compte de ces spécificités industrielles tout en maintenant ces limites d'emprunt. Le cadre révisé devrait être prochainement publié au Journal Officiel et sur le site web de l'autorité.