Vender en Dubái: Su Guía Legal para un Cierre Rápido

En mi rol como Estratega del Vendedor en Gaia Living, he sido testigo de innumerables transacciones. Las que fluyen sin esfuerzo y logran precios óptimos comparten un rasgo común: un vendedor que ha hecho su tarea. Esta es su guía definitiva para dominar el proceso.

Esto es lo que exploraremos en detalle:

• Por qué el "due diligence" del vendedor es su arma secreta estratégica.
• La lista de verificación definitiva de documentos que necesita antes de publicar su anuncio.
• El papel del Formulario A, el Formulario F (MOU) y los contratos iniciales.
• Cómo navegar el proceso del Certificado de No Objeción (NOC) con los desarrolladores.
• Entendiendo el papel crucial de la Oficina del Fideicomisario (Trustee Office) en la transferencia.
• La estrategia para vender una propiedad con una hipoteca existente.
• Un desglose completo de los costes y honorarios que debe presupuestar como vendedor.
• Los errores más comunes que provocan retrasos y cómo evitarlos.

El Due Diligence del Vendedor: Su Arma Secreta

Cuando hablamos de "due diligence" en el sector inmobiliario, la mente suele volar hacia el comprador. Es el comprador quien investiga la propiedad, verifica los documentos y se asegura de que todo esté en orden. Sin embargo, en mi experiencia, el vendedor más exitoso es aquel que realiza su propio "due diligence" interno antes de dar el primer paso. Esta preparación legal de la propiedad no es una formalidad; es la base de toda su estrategia de venta. Piense en ello como preparar su coche para una carrera: no espera a que se encienda la luz verde para comprobar si tiene combustible y los neumáticos están inflados. Lo hace mucho antes para garantizar el máximo rendimiento.

En un mercado tan competitivo como el de Dubái, los compradores serios y bien asesorados valoran la eficiencia. Un vendedor que puede demostrar que tiene toda la documentación lista y que no habrá sorpresas en el camino, presenta una propuesta de valor inmensa. Esto se traduce directamente en poder de negociación. Un comprador podría estar dispuesto a pagar un precio más cercano al de venta si sabe que el cierre será rápido y sin complicaciones, en lugar de arriesgarse con otro vendedor cuya situación es incierta. La capacidad de decir "tenemos el NOC en mano y podemos cerrar en 15 días" es una herramienta de negociación más poderosa que cualquier argumento sobre las vistas desde el balcón.

El proceso RERA para la venta está diseñado para ser transparente y estructurado, pero su eficiencia depende de la preparación de las partes. La Agencia Reguladora de Bienes Raíces (RERA) y el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) han creado un marco sólido, pero no pueden acelerar a un vendedor que necesita dos semanas para encontrar su Título de Propiedad o un mes para negociar la liquidación de los cargos por servicio con el desarrollador. Cada día de retraso es un día en que su propiedad está fuera del mercado o su comprador potencial puede perder interés, encontrar otra opción o, peor aún, que las condiciones del mercado cambien en su contra. Por lo tanto, el due diligence del vendedor es una póliza de seguro contra la incertidumbre y una palanca para maximizar su retorno.

En Gaia Living, insistimos en este paso preliminar con todos nuestros clientes vendedores. Antes de planificar la fotografía profesional o redactar la descripción del anuncio, nos sentamos a auditar la situación legal y documental de la propiedad. ¿Está el Título de Propiedad a nombre de la persona correcta? ¿Hay alguna modificación en la propiedad que no esté registrada? ¿Los cargos por servicio están al día? Responder a estas preguntas al principio del proceso transforma la venta de una carrera de obstáculos reactiva a un desfile bien orquestado. Es la diferencia entre controlar el proceso y ser controlado por él.

La Lista de Verificación Definitiva de Documentos

Proyecto destacado

Marina Heights

Meraas · Dubai Marina

De

AED 4.2M

La organización es la piedra angular de una venta exitosa. Reunir todos los documentos necesarios para la venta en Dubái antes de contactar a un agente no solo acelera el proceso, sino que también demuestra su seriedad como vendedor. Imagine la frustración de aceptar una oferta fantástica solo para descubrir que no puede encontrar un documento esencial, poniendo en riesgo toda la transacción. Para evitar este escenario, considero que la siguiente lista es el estándar de oro para cualquier vendedor en Dubái.

Aquí está su lista de verificación de documentos esenciales:

• Copia del Pasaporte y Visa de Residencia/Emirates ID: Para todos los individuos registrados en el Título de Propiedad. Asegúrese de que no estén caducados. Si es un vendedor no residente, solo se necesitará el pasaporte.
• Título de Propiedad Original (Title Deed): Este es el documento más importante, la prueba de su propiedad. El DLD ya no emite Títulos de Propiedad físicos como antes; ahora es un documento electrónico accesible a través de la aplicación Dubai REST. Asegúrese de tener acceso a su cuenta y de que el documento esté disponible.
• Certificado de No Objeción (NOC) del Desarrollador: Este documento confirma que todos los cargos por servicio y otras posibles deudas con el desarrollador están saldados. Aunque técnicamente se solicita después de firmar el acuerdo de venta, iniciar la conversación con el desarrollador de antemano para entender el proceso y los costes es una estrategia inteligente.
• Carta de Liquidación de la Hipoteca (Mortgage Liability Letter): Si su propiedad tiene una hipoteca, este documento de su banco es indispensable. Detalla el importe exacto necesario para saldar el préstamo en una fecha específica. Tenga en cuenta que estas cartas suelen tener una validez corta (7-15 días), por lo que se solicita una vez que se tiene un acuerdo de venta firme.
• Contratos de Alquiler Vigentes (Ejari): Si la propiedad está alquilada, debe proporcionar una copia del contrato de alquiler registrado en Ejari. Esto es crucial, ya que el comprador hereda al inquilino existente bajo los mismos términos. También debe estar preparado para transferir el depósito de seguridad del inquilino al nuevo propietario en el momento del cierre.
• Facturas Recientes de DEWA: Aunque la desconexión final se hace justo antes de la transferencia, tener facturas recientes a mano puede ayudar a resolver cualquier pregunta del comprador sobre los costes de servicios públicos.
• Planos de la Propiedad (Affection Plan): Disponibles a través de la municipalidad de Dubái o el DLD, estos planos oficiales definen los límites y el uso permitido de su propiedad. Aunque no siempre se solicitan para un apartamento estándar, son cruciales para villas, especialmente si se han realizado modificaciones.

“En mis años de experiencia, el retraso más común y frustrante en un cierre proviene de un documento que el vendedor "pensaba que tenía" pero no puede encontrar. No subestime el tiempo que puede llevar obtener un duplicado o una actualización.”

Reunir esta carpeta, ya sea física o digital, es el acto más productivo que puede realizar como vendedor. Por ejemplo, si posee una villa en Arabian Ranches, una comunidad gestionada por Emaar Properties, el proceso para obtener el NOC puede ser muy eficiente si está al día con sus pagos de cargos comunitarios. Sin embargo, si hay una disputa sobre el mantenimiento de su jardín o una modificación no autorizada en la pérgola, el proceso puede estancarse. Descubrir esto cuando ya tiene un comprador esperando es una pesadilla logística. Al revisar su situación con Emaar de antemano, puede resolver cualquier problema pendiente sin la presión de una fecha límite de cierre inminente. Esta preparación es la diferencia entre un vendedor aficionado y uno profesional.

Formularios y Contratos Iniciales: Form A y Form F (MOU)

Una vez que ha decidido vender y ha reunido sus documentos, el siguiente paso formal es contratar a un agente inmobiliario. En Dubái, este proceso está regulado por RERA para proteger a todas las partes, y comienza con la firma del "Formulario A". Este no es un simple acuerdo de listado; es un contrato legalmente vinculante entre usted (el vendedor) y su agencia inmobiliaria. El Formulario A detalla los términos de su acuerdo, incluyendo la duración del contrato (generalmente de 3 a 6 meses), los honorarios de la agencia acordados y si el listado es exclusivo o no. Sin un Formulario A firmado y registrado en el sistema del DLD, un agente no puede legalmente anunciar su propiedad. Este es un punto crucial: si un agente le ofrece anunciar su propiedad sin un Formulario A, está operando fuera de las regulaciones de RERA, lo cual es una gran señal de alarma.

Después de que su propiedad está en el mercado y recibe una oferta que decide aceptar, la transacción pasa a la siguiente etapa contractual: el "Formulario F", también conocido como Memorando de Entendimiento (MOU, por sus siglas en inglés). Este es el contrato de compraventa estandarizado por RERA que firman tanto el comprador como el vendedor. Es uno de los documentos más importantes de todo el proceso RERA para la venta. El Formulario F consolida todos los términos del acuerdo en un solo lugar: el precio de compra acordado, el monto del depósito de seguridad (generalmente el 10% del precio de venta), la fecha prevista para la transferencia de la propiedad y las responsabilidades de cada parte. Una vez que el Formulario F está firmado por ambas partes y el comprador ha entregado el cheque del depósito (generalmente en manos de la agencia del vendedor), el acuerdo se vuelve legalmente vinculante.

Es fundamental entender la seriedad del Formulario F. Si una de las partes se retira del acuerdo sin una razón legalmente válida (como una cláusula de financiación no cumplida), la parte que se retira generalmente pierde el depósito de seguridad. Esto protege al vendedor de compradores no serios y al comprador de vendedores que cambian de opinión. Por esta razón, yo siempre aconsejo a mis clientes que revisen cada línea del Formulario F con su agente antes de firmar. ¿Están los plazos para obtener el NOC y la transferencia final claros y son realistas? ¿Están todos los detalles de la propiedad, como el número de plazas de aparcamiento, correctamente indicados? Un error u omisión en esta etapa puede generar disputas significativas más adelante.

El proceso suele ser el siguiente: el comprador presenta una oferta, a menudo a través de una carta de intención. Tras la negociación y el acuerdo verbal, el agente prepara el Formulario F. Ambas partes lo firman. El comprador emite un cheque por el 10% del valor de la propiedad a nombre del vendedor, que la agencia del vendedor retiene. Este cheque solo se puede cobrar si el comprador incumple el contrato. Con el Formulario F firmado, el proceso para obtener el NOC y preparar la transferencia final puede comenzar oficialmente. Este marco contractual claro es una de las fortalezas del mercado de Dubái, ya que proporciona una hoja de ruta predecible y minimiza la ambigüedad, siempre que se sigan los pasos correctamente.

Navegando el Proceso de NOC con los Desarrolladores

El Certificado de No Objeción (NOC, por sus siglas en inglés) es un documento que puede parecer una simple formalidad administrativa, pero en realidad, es uno de los puntos de control más críticos en el proceso de venta y una causa frecuente de retrasos en el cierre. Este certificado es emitido por el desarrollador principal de su comunidad o edificio (por ejemplo, Emaar, Nakheel, Damac) y, en esencia, confirma al DLD que usted, como propietario, no tiene deudas pendientes con ellos. Estas deudas se refieren principalmente a los cargos por servicio comunitarios, pero también pueden incluir otras tasas o multas por modificaciones no aprobadas en la propiedad.

Sin un NOC válido, el DLD simplemente no procesará la transferencia de la propiedad. El proceso para obtenerlo generalmente comienza después de firmar el Formulario F. Usted o su agente presentarán una solicitud al desarrollador, adjuntando una copia del Título de Propiedad y el Formulario F. El desarrollador entonces revisará sus cuentas. Si todo está en orden, emitirán el NOC a cambio de una tarifa administrativa. Estas tarifas varían considerablemente entre desarrolladores, pudiendo oscilar entre 500 AED y 5.000 AED más IVA. Es vital que pregunte a su agente o directamente al desarrollador cuál es el coste exacto de antemano para poder presupuestarlo.

El problema surge cuando el desarrollador descubre una deuda pendiente o una irregularidad. Quizás se retrasó en el pago de los cargos por servicio del último trimestre. O quizás, hace años, instaló una pérgola de madera en su jardín en The Meadows sin obtener la aprobación previa de Emaar. En estos casos, el desarrollador no emitirá el NOC hasta que la deuda sea saldada o la irregularidad sea rectificada (lo que podría implicar desmontar la estructura no autorizada). Imagínese tener que negociar estos puntos con un comprador impaciente esperando para cerrar. Es una posición de debilidad que puede costarle tiempo y dinero. Por eso, mi consejo estratégico es siempre ser proactivo. Incluso antes de listar la propiedad, contacte a la administración de su comunidad. Solicite un estado de cuenta de sus cargos por servicio para asegurarse de que está a cero. Si ha realizado alguna modificación, verifique que tiene los permisos necesarios. Resolver estos asuntos con calma y sin la presión de una venta inminente es infinitamente menos estresante.

Además, los NOC tienen una fecha de caducidad, generalmente de 15 a 30 días. Esto significa que el tiempo es esencial. Una vez que se emite el NOC, debe proceder a la transferencia en el DLD dentro de ese período de validez. Si el plazo expira, deberá solicitar (y pagar por) uno nuevo. Esta es otra razón por la que tener toda la demás documentación y la financiación del comprador listas para funcionar en paralelo es tan importante. Un proceso de venta bien coreografiado asegura que el NOC se solicite en el momento justo, cuando todas las demás piezas están a punto de encajar, minimizando el riesgo de que caduque y cause un retraso costoso.

El Rol Crucial de la Oficina del Fideicomisario (Trustee Office)

El concepto de la Oficina del Fideicomisario (Trustee Office) es una de las innovaciones más importantes del DLD para garantizar la seguridad en las transacciones inmobiliarias. Estas son oficinas privadas, pero acreditadas y reguladas por el DLD, que actúan como un intermediario neutral para facilitar la transferencia de propiedad. Piense en ellas como un servicio de "escrow" o plica, donde los fondos y los documentos se mantienen de forma segura hasta que se cumplen todas las condiciones de la venta. Su papel es fundamental, especialmente en transacciones que no son directas, como cuando hay una hipoteca que saldar o cuando el comprador también está financiando la compra.

El proceso de transferencia estándar en Dubái se lleva a cabo en una de estas oficinas designadas. El día del cierre, el vendedor, el comprador y sus respectivos agentes se reúnen en la Oficina del Fideicomisario. El comprador entrega los cheques de gerente (manager's cheques) por el saldo del precio de compra. Estos cheques se emiten a nombre del vendedor (y del banco del vendedor si hay una hipoteca). El fideicomisario verifica todos los documentos: pasaportes, Título de Propiedad, NOC, Formulario F y la liquidación de la hipoteca si aplica. Una vez que el fideicomisario confirma que todo está en perfecto orden, inicia la transacción en el sistema del DLD. Los fondos se liberan al vendedor solo después de que el DLD confirma que la propiedad ha sido transferida exitosamente al nombre del comprador. En cuestión de minutos, el comprador recibe un correo electrónico del DLD con su nuevo Título de Propiedad electrónico.

Este proceso elimina casi por completo el riesgo de fraude. Como vendedor, tiene la garantía de que no entregará la propiedad hasta que sus fondos estén asegurados y verificados por un tercero de confianza. Como comprador, tiene la certeza de que su dinero solo se entregará al vendedor en el preciso instante en que la propiedad se registre a su nombre. Los honorarios de la Oficina del Fideicomisario son fijos y regulados por el DLD. Actualmente, ascienden a 4.200 AED (IVA incluido) para propiedades con un valor de hasta 500.000 AED, y 5.250 AED (IVA incluido) para propiedades con un valor superior a 500.000 AED. Aunque tradicionalmente este coste lo asume el comprador, en la práctica, a menudo se negocia como parte del acuerdo global, y no es raro que se divida entre las partes.

En Gaia Living, siempre acompañamos a nuestros clientes a la oficina del fideicomisario. Nuestro papel en esa etapa final es asegurarnos de que todos los cálculos sean correctos, que los cheques de gerente estén emitidos por los montos y a los beneficiarios correctos, y que no haya sorpresas de última hora. Por ejemplo, es crucial que los cheques del comprador representen el precio de venta final menos el depósito del 10% ya entregado. También coordinamos el reembolso prorrateado de los cargos por servicio que usted, como vendedor, pudo haber pagado por adelantado para el resto del año. El fideicomisario supervisa el intercambio, pero un buen agente se asegura de que cada detalle financiero a su favor se haya contabilizado antes de llegar a esa mesa.

La Estrategia para Vender con una Hipoteca Existente

Vender una propiedad que todavía tiene una hipoteca pendiente es una situación muy común en Dubái y no debe ser un impedimento para la venta. De hecho, el sistema está perfectamente diseñado para manejar este escenario de manera segura y eficiente, siempre y cuando se siga el procedimiento correcto. La clave, una vez más, es la preparación y la comunicación transparente con su banco desde el principio. El proceso implica liquidar su hipoteca existente utilizando los fondos de la venta en el momento exacto de la transferencia.

El primer paso, una vez que tiene un comprador serio y ha firmado el Formulario F, es contactar a su banco y solicitar una "Carta de Liquidación de la Hipoteca" (Mortgage Liability Letter). Este documento oficial indicará la cantidad exacta que se necesita para saldar completamente su préstamo en una fecha específica, incluyendo cualquier interés acumulado y posibles penalizaciones por cancelación anticipada. Es vital leer los términos de su contrato hipotecario para entender cuáles son estas penalizaciones; en los EAU, suelen estar limitadas por ley a un máximo del 1% del saldo pendiente o 10.000 AED, lo que sea menor. Tenga en cuenta que estas cartas de liquidación tienen una validez muy corta, a menudo solo de 7 a 15 días, para asegurar que el cálculo de intereses sea preciso. Por lo tanto, el timing es crucial.

La transferencia de una propiedad con una hipoteca activa debe realizarse obligatoriamente a través de una Oficina del Fideicomisario. Así es como funciona el flujo de fondos: el comprador emitirá uno o más cheques de gerente según las instrucciones de la carta de liquidación. Un cheque se emitirá directamente a nombre de su banco hipotecario por el monto exacto del saldo pendiente. El segundo cheque se emitirá a su nombre por la diferencia entre el precio de venta y el monto de la hipoteca (menos el depósito inicial). El día del cierre, en la Oficina del Fideicomisario, el fiduciario verificará todos los documentos y los cheques. Luego, un representante de su banco estará presente o coordinará con el fideicomisario para proporcionar el "desbloqueo" electrónico de la hipoteca en el sistema del DLD. Solo después de que el banco confirme que ha recibido el pago y ha liberado la hipoteca, el fideicomisario procederá con la transferencia de la propiedad al nuevo propietario. Una vez completada la transferencia, el fideicomisario le entregará a usted el cheque con el saldo restante. Este proceso simultáneo garantiza que su hipoteca se pague y que usted reciba sus ganancias, todo bajo la supervisión de un tercero neutral.

Desglose de Costes: ¿Qué Paga Realmente el Vendedor?

Una de las preguntas más importantes que recibo de los vendedores es: "A fin de cuentas, ¿cuánto me quedará en el bolsillo?". Comprender los costes asociados a la venta es fundamental para fijar un precio de venta realista y gestionar sus expectativas financieras. Si bien el comprador asume la mayor parte de las tasas de transferencia, el vendedor también tiene una serie de costes que debe presupuestar. Un due diligence del vendedor exhaustivo incluye un análisis financiero de estos gastos.

Aquí tiene un desglose detallado de los costes típicos que debe esperar como vendedor en Dubái. Usemos como ejemplo la venta de un apartamento en Dubai Marina por un precio de 2.000.000 AED:

1. Honorarios de la Agencia Inmobiliaria: - Este es el coste más significativo para el vendedor. El estándar en Dubái es el 2% del precio de venta. - Cálculo: 2.000.000 AED * 2% = 40.000 AED. - A esto hay que añadir el 5% de IVA sobre los honorarios: 40.000 AED * 5% = 2.000 AED. - Total Agencia: 42.000 AED

2. Tarifa del Certificado de No Objeción (NOC): - Pagada al desarrollador de la propiedad para confirmar que no hay deudas pendientes. - El coste varía mucho, pero un rango común es de 500 a 5.000 AED. Asumamos un coste medio para este ejemplo. - Total NOC (estimado): 1.500 AED + 5% IVA = 1.575 AED

3. Honorarios de la Oficina del Fideicomisario (Trustee Office): - Aunque a menudo lo paga el comprador o se negocia, en algunos casos el vendedor puede acordar cubrirlo o compartirlo. Para este desglose, asumiremos que no es un coste para el vendedor, pero es importante tenerlo en cuenta durante la negociación. - *Coste (si lo asume el vendedor): 5.250 AED (para propiedades > 500.000 AED)*

4. Penalización por Cancelación Anticipada de la Hipoteca: - Aplicable solo si tiene una hipoteca activa. La ley de los EAU lo limita al 1% del saldo pendiente o 10.000 AED (lo que sea menor). - Asumamos un saldo hipotecario restante de 1.000.000 AED. - Cálculo: 1.000.000 AED * 1% = 10.000 AED. - Total Penalización Hipoteca: 10.000 AED

En este escenario, los costes totales para el vendedor serían de 42.000 AED (agencia) + 1.575 AED (NOC) + 10.000 AED (hipoteca) = 53.575 AED. Por lo tanto, de la venta de 2.000.000 AED, después de pagar la hipoteca de 1.000.000 AED y los costes de venta, el vendedor recibiría aproximadamente 2.000.000 - 1.000.000 - 53.575 = 946.425 AED en su cuenta. Este cálculo simplificado es vital. Ignorar estos costes puede llevar a una decepción significativa en el momento del cierre. Un buen agente debe proporcionarle una "Hoja de Costos Netos para el Vendedor" (Seller Net Sheet) desde el principio, para que tenga una imagen clara de sus ganancias finales en diferentes escenarios de precios.

Errores Comunes que Retrasan el Cierre y Cómo Evitarlos

Después de haber guiado a cientos de vendedores a través del proceso, he identificado un patrón de errores recurrentes que pueden hacer descarrilar una transacción que de otro modo sería fluida. La buena noticia es que casi todos estos errores son evitables con la preparación y la mentalidad correctas. La mejor manera de garantizar una venta rápida es aprender de los tropiezos de otros.

El error número uno, sin lugar a dudas, es la falta de preparación documental. Como hemos discutido, un vendedor que empieza a buscar su Título de Propiedad o a investigar sobre el NOC después de aceptar una oferta ya va con retraso. Esto crea una reacción en cadena: el comprador se pone nervioso, la validez de su carta de liquidación hipotecaria puede expirar, y la ventana para usar el NOC se cierra. La solución es simple: siga la lista de verificación de documentos y tenga todo listo antes de que la primera visita tenga lugar. Trate la preparación de su carpeta de documentos como el primer y más importante paso de la venta.

El segundo error común es la falta de transparencia sobre el estado de la propiedad. Esto incluye tanto el estado físico como el legal. ¿Hay una disputa con un vecino sobre los límites de la propiedad? ¿Hay una pequeña fuga de agua que usted considera menor? ¿La propiedad está actualmente alquilada con un contrato que expira en 11 meses? Ocultar o minimizar estos hechos con la esperanza de que no salgan a la luz es una estrategia desastrosa. Inevitablemente, saldrán a la luz durante el due diligence del comprador o, peor aún, después del cierre, lo que podría acarrear consecuencias legales. La honestidad radical desde el principio genera confianza. Si hay un problema, preséntelo junto con la solución. Por ejemplo: "Sí, hubo una pequeña filtración, pero aquí está la factura de un contratista de renombre que la reparó y la garantía de su trabajo". Esto convierte un posible problema en una demostración de su diligencia como propietario.

Finalmente, un error crucial es establecer plazos poco realistas en el Formulario F. En el afán por cerrar un acuerdo, a veces los vendedores y compradores acuerdan plazos de cierre extremadamente ajustados. Si bien la ambición es buena, el realismo es mejor. Un plazo de 10 días puede ser factible para una transacción en efectivo donde el vendedor no tiene hipoteca y el NOC del desarrollador es conocido por ser rápido. Sin embargo, si hay una hipoteca que liquidar por parte del vendedor y una nueva hipoteca que obtener por parte del comprador, un plazo de 15 días es casi imposible. Establecer un plazo que no se puede cumplir solo conduce a la necesidad de firmar apéndices al contrato, a la frustración y a la posibilidad de que una de las partes acuse a la otra de incumplimiento. Trabaje con su agente para trazar una línea de tiempo realista basada en las particularidades de su situación (su banco, su desarrollador) y las del comprador. Es mejor prometer 45 días y cumplir en 35, que prometer 20 y tardar 40.

Fuentes

• Dubai Land Department (DLD): dubailand.gov.ae
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): Parte del DLD, establece las regulaciones para el mercado.
• UAE Government Portal (u.ae): Información sobre leyes y procedimientos de los EAU: https://u.ae/en/
• Dubai REST App: Aplicación oficial del DLD para gestionar propiedades y documentos.
• Central Bank of the UAE: Regula las hipotecas y las penalizaciones por cancelación anticipada: https://www.centralbank.ae/