دبئی میں نقد پر پراپرٹی کیسے خریدیں؟

ہم اس گائیڈ میں درج ذیل موضوعات کا احاطہ کریں گے:

• غیر ملکیوں کے لیے قانونی ڈھانچہ: فری ہولڈ بمقابلہ لیز ہولڈ۔
• ثانوی مارکیٹ میں خریداری کا مرحلہ وار عمل۔
• آف پلان پراپرٹی خریدنے کا طریقہ کار۔
• تمام اخراجات کی مکمل تفصیل: قیمت سے بڑھ کر کیا ہے۔
• ادائیگی کا محفوظ طریقہ: فنڈز کی منتقلی کا عملی طریقہ۔
• ضروری دستاویزات کی چیک لسٹ۔
• عام غلطیاں اور ان سے بچنے کے لیے میری ذاتی تجاویز۔
• خریداری کے بعد کے اہم اقدامات۔

غیر ملکیوں کے لیے قانونی فریم ورک: آپ کہاں خرید سکتے ہیں؟

دبئی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونے سے پہلے، سب سے اہم پہلو یہ سمجھنا ہے کہ بطور غیر ملکی آپ کہاں اور کس قسم کی ملکیت حاصل کر سکتے ہیں۔ دبئی میں پراپرٹی کی ملکیت بنیادی طور پر دو اقسام میں تقسیم ہے: فری ہولڈ اور لیز ہولڈ۔ ایک نقد خریدار کے طور پر، آپ کا زیادہ تر فوکس فری ہولڈ علاقوں پر ہوگا۔

فری ہولڈ ملکیت کا مطلب ہے کہ آپ نہ صرف پراپرٹی (اپارٹمنٹ یا ولا) بلکہ اس زمین کو بھی جس پر وہ بنی ہے، مکمل طور پر اور ہمیشہ کے لیے خریدتے ہیں۔ آپ کی ملکیت دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) میں رجسٹرڈ ہوتی ہے، اور آپ کو ایک ٹائٹل ڈیڈ جاری کیا جاتا ہے۔ یہ آپ کو اپنی پراپرٹی کو بیچنے، کرائے پر دینے یا وراثت میں منتقل کرنے کا مکمل حق دیتا ہے۔ 2002 میں ایک اہم قانون کے بعد، حکومت نے غیر ملکیوں کو مخصوص علاقوں میں فری ہولڈ پراپرٹی خریدنے کی اجازت دی، جس نے دبئی کی مارکیٹ کو عالمی سرمایہ کاروں کے لیے کھول دیا۔ ان نامزد فری ہولڈ علاقوں میں دبئی مرینا، ڈاؤن ٹاؤن دبئی، پام جمیرہ، اور عریبین رینچز جیسے مشہور کمیونٹیز شامل ہیں۔ میری ذاتی رائے میں، اگر آپ طویل مدتی سرمایہ کاری یا ذاتی رہائش کے لیے خرید رہے ہیں تو فری ہولڈ ہمیشہ بہترین انتخاب ہے۔ یہ آپ کو زیادہ سے زیادہ کنٹرول اور تحفظ فراہم کرتا ہے۔

دوسری طرف، لیز ہولڈ ملکیت آپ کو ایک مخصوص مدت کے لیے پراپرٹی استعمال کرنے کا حق دیتی ہے، لیکن آپ زمین کے مالک نہیں ہوتے۔ یہ مدت عام طور پر 10 سے 99 سال تک ہوتی ہے۔ لیز کی مدت ختم ہونے پر، پراپرٹی کا حق واپس اصل مالک (فری ہولڈر) کو منتقل ہو جاتا ہے۔ اگرچہ لیز ہولڈ پراپرٹیز کچھ علاقوں میں دستیاب ہیں اور ابتدائی طور پر سستی لگ سکتی ہیں، لیکن میں عام طور پر غیر ملکی خریداروں کو ان سے دور رہنے کا مشورہ دیتی ہوں، خاص طور پر اگر وہ نقد رقم سے خرید رہے ہیں۔ نقد خریداری کا ایک بڑا فائدہ طویل مدتی اثاثہ بنانا ہے، اور لیز ہولڈ کی کم ہوتی ہوئی مدت اس مقصد سے مطابقت نہیں رکھتی۔ اس کے علاوہ، لیز ہولڈ پراپرٹیز کی دوبارہ فروخت کی قدر وقت کے ساتھ کم ہو سکتی ہے جیسے جیسے لیز کی مدت کم ہوتی جاتی ہے۔

لہذا، آپ کا پہلا قدم یہ تحقیق کرنا ہے کہ کون سے علاقے فری ہولڈ ہیں۔ گایا لیونگ کی ویب سائٹ پر دبئی کے کمیونٹیز کا سیکشن اس تحقیق کے لیے ایک بہترین نقطہ آغاز ہے۔ آپ کو ہر علاقے کے بارے میں تفصیلی معلومات ملیں گی، بشمول وہاں دستیاب پراپرٹیز کی اقسام اور سہولیات۔ ایک بار جب آپ کو اپنی پسند کا فری ہولڈ علاقہ مل جائے، تو آپ اعتماد کے ساتھ خریداری کے عمل کو آگے بڑھا سکتے ہیں، یہ جانتے ہوئے کہ آپ کی سرمایہ کاری قانونی طور پر محفوظ ہے۔ یہ سمجھنا ضروری ہے کہ متحدہ عرب امارات کے شہری پورے دبئی میں کہیں بھی پراپرٹی خرید سکتے ہیں، لیکن غیر ملکیوں کے لیے یہ پابندی اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ مارکیٹ منظم اور مستحکم رہے۔

ثانوی مارکیٹ میں خریداری کا مرحلہ وار عمل

نمایاں پروجیکٹ

میرینا ہائٹس

Meraas · دبئی میرینا

سے

AED 4.2M

ایک بار جب آپ نے فری ہولڈ علاقے میں اپنی پسند کی پراپرٹی منتخب کر لی ہو جو پہلے سے کسی اور کی ملکیت میں ہے (جسے ثانوی مارکیٹ کہا جاتا ہے)، تو نقد خریداری کا عمل شروع ہوتا ہے۔ یہ رہن (مارگیج) کے مقابلے میں بہت تیز ہو سکتا ہے، لیکن ہر قدم کو احتیاط سے مکمل کرنا ضروری ہے۔ میں ہمیشہ اپنے کلائنٹس کو کہتی ہوں کہ جلدی نہ کریں اور ہر چیز کو تحریری طور پر یقینی بنائیں۔

مرحلہ 1: مفاہمت کی یادداشت (MOU) پر دستخط کرنا جب آپ اور بیچنے والا قیمت اور شرائط پر متفق ہو جاتے ہیں، تو اگلا قدم مفاہمت کی یادداشت (MOU) یا فارم F پر دستخط کرنا ہوتا ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری ایجنسی (RERA) کا منظور شدہ معاہدہ ہے۔ اس مرحلے پر، آپ کو سیکیورٹی ڈپازٹ کے طور پر پراپرٹی کی قیمت کا 10% چیک کی صورت میں ادا کرنا ہوگا. یہ چیک آپ کا رئیل اسٹیٹ ایجنٹ اپنے پاس رکھتا ہے اور اسے اس وقت تک کیش نہیں کرایا جاتا جب تک کہ ٹرانسفر مکمل نہ ہو جائے۔ یہ معاہدہ خریداری کی تمام شرائط و ضوابط کا خاکہ پیش کرتا ہے، بشمول پراپرٹی کی تفصیلات، متفقہ قیمت، اور منتقلی کی متوقع تاریخ۔ یہ ایک قانونی طور پر پابند دستاویز ہے، لہذا دستخط کرنے سے پہلے اسے غور سے پڑھیں یا کسی قانونی ماہر سے مشورہ لیں۔

مرحلہ 2: عدم اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC) حاصل کرنا اگلا، بیچنے والے کو پراپرٹی کے ڈویلپر سے عدم اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC) حاصل کرنا ہوگا۔ یہ سرٹیفکیٹ اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ بیچنے والے نے تمام سروس چارجز اور دیگر واجبات ادا کر دیے ہیں اور ڈویلپر کو پراپرٹی کی فروخت پر کوئی اعتراض نہیں ہے۔ NOC کے لیے درخواست دینے کے لیے بیچنے والے اور خریدار دونوں کو (یا ان کے ایجنٹس کو) ڈویلپر کے دفتر جانا پڑتا ہے۔ NOC فیس عام طور پر 500 درہم سے لے کر 5,000 درہم تک ہوتی ہے اور یہ خریدار کی ذمہ داری ہوتی ہے۔ کچھ ڈویلپرز جیسے ایمار یا نخیل کا آن لائن پورٹل ہوتا ہے جس سے یہ عمل آسان ہو جاتا ہے۔ اس عمل میں عام طور پر 5 سے 7 کاروباری دن لگ سکتے ہیں۔

مرحلہ 3: فنڈز کی تیاری اور منتقلی کا دن NOC حاصل ہونے کے بعد، ہم ٹرانسفر کے لیے تیار ہیں۔ نقد خریدار کے طور پر، آپ کو پراپرٹی کی بقیہ رقم (90%) کے لیے ایک مینیجر چیک تیار کرنا ہوگا۔ یہ چیک آپ کے متحدہ عرب امارات کے بینک اکاؤنٹ سے بنے گا اور بیچنے والے کے نام پر ہوگا۔ اس کے علاوہ، آپ کو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) کی فیسوں کے لیے الگ مینیجر چیک تیار کرنے ہوں گے۔ ان فیسوں میں شامل ہیں: - پراپرٹی کی قیمت کا 4% DLD ٹرانسفر فیس۔ - رجسٹریشن ٹرسٹی کے دفتر کی فیس (تقریباً 4,200 درہم بشمول VAT)۔

مرحلہ 4: دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) میں ملکیت کی منتقلی آخری مرحلہ DLD کے منظور شدہ رجسٹریشن ٹرسٹی کے دفاتر میں سے کسی ایک میں ہوتا ہے۔ خریدار، بیچنے والا، اور دونوں کے ایجنٹ ملاقات کے لیے جمع ہوتے ہیں۔ یہاں، آپ تمام ضروری دستاویزات (پاسپورٹ، ویزا، اماراتی آئی ڈی، اصل NOC، اور MOU) پیش کرتے ہیں۔ ٹرسٹی تمام کاغذات کی تصدیق کرتا ہے۔ تصدیق کے بعد، آپ بیچنے والے کو پراپرٹی کی قیمت کا مینیجر چیک اور DLD کو فیسوں کے چیک حوالے کرتے ہیں۔ اس کے بدلے میں، بیچنے والا آپ کو پراپرٹی کی چابیاں، رسائی کارڈز، اور دیگر متعلقہ دستاویزات فراہم کرتا ہے۔ ٹرسٹی منتقلی کے عمل کو مکمل کرتا ہے، اور چند گھنٹوں یا دنوں میں، آپ کے نام پر نیا ٹائٹل ڈیڈ جاری ہو جاتا ہے، جو آپ کو ای میل کے ذریعے یا دبئی REST ایپ کے ذریعے موصول ہوگا۔ مبارک ہو، اب آپ قانونی طور پر دبئی میں پراپرٹی کے مالک ہیں۔

آف پلان پراپرٹی خریدنے کا طریقہ کار

نقد رقم سے براہ راست ڈویلپر سے آف پلان پراپرٹی خریدنے کا عمل ثانوی مارکیٹ سے تھوڑا مختلف اور اکثر زیادہ آسان ہوتا ہے۔ آف پلان کا مطلب ہے کہ آپ ایک ایسی پراپرٹی خرید رہے ہیں جو ابھی تک تعمیر نہیں ہوئی یا زیر تعمیر ہے۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے بہت پرکشش ہو سکتا ہے کیونکہ قیمتیں کم ہوتی ہیں اور ادائیگی کے منصوبے لچکدار ہو سکتے ہیں۔

جب آپ آف پلان خریدتے ہیں، تو آپ کا بنیادی رابطہ ڈویلپر کے ساتھ ہوتا ہے۔ عمل عام طور پر اس طرح ہوتا ہے:

مرحلہ 1: بکنگ فارم اور ابتدائی ادائیگی ایک بار جب آپ کسی پروجیکٹ میں اپنی پسند کی یونٹ منتخب کر لیتے ہیں، تو آپ کو ایک بکنگ فارم مکمل کرنا ہوگا اور ایک چھوٹی بکنگ فیس ادا کرنی ہوگی، جو عام طور پر 10,000 سے 50,000 درہم کے درمیان ہوتی ہے۔ یہ رقم یونٹ کو آپ کے نام پر محفوظ کر لیتی ہے۔ اس کے فوراً بعد، آپ کو پہلی قسط ادا کرنی ہوتی ہے، جو عام طور پر پراپرٹی کی کل قیمت کا 5% سے 20% تک ہوتی ہے۔ یہ ادائیگی براہ راست ڈویلپر کے نامزد کردہ ایسکرو اکاؤنٹ میں جاتی ہے، جس کی نگرانی دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کرتا ہے۔ یہ قانون آپ کی سرمایہ کاری کو محفوظ بناتا ہے، کیونکہ ڈویلپر ان فنڈز کو صرف تعمیراتی مقاصد کے لیے استعمال کر سکتا ہے۔

مرحلہ 2: سیلز اینڈ پرچیز ایگریمنٹ (SPA) پر دستخط ابتدائی ادائیگی کے بعد، ڈویلپر آپ کو سیلز اینڈ پرچیز ایگریمنٹ (SPA) جاری کرے گا۔ یہ ایک تفصیلی قانونی معاہدہ ہے جس میں پراپرٹی کی تمام تفصیلات، کل قیمت، ادائیگی کا شیڈول، اور تکمیل کی متوقع تاریخ درج ہوتی ہے۔ SPA پر دستخط کرنے سے پہلے، میں ہمیشہ زور دیتی ہوں کہ اسے بہت احتیاط سے پڑھیں یا کسی قانونی مشیر سے اس کا جائزہ لیں۔ خاص طور پر تکمیل میں تاخیر، جرمانے، اور منسوخی سے متعلق شقوں پر توجہ دیں۔

مرحلہ 3: عقود (Oqood) کی رجسٹریشن SPA پر دستخط کرنے کے بعد، اگلا اہم قدم عقود (Oqood) کی رجسٹریشن ہے۔ عقود ایک آن لائن سروس ہے جو ڈویلپرز کو دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ساتھ آف پلان فروخت کو رجسٹر کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ یہ عمل آپ کی ملکیت کو ابتدائی طور پر محفوظ بناتا ہے جب تک کہ ٹائٹل ڈیڈ جاری نہ ہو جائے۔ آپ کو پراپرٹی کی قیمت کا 4% DLD فیس اور عقود رجسٹریشن فیس (تقریباً 1,050 درہم) ادا کرنی ہوگی۔ کچھ ڈویلپرز پروموشنز کے حصے کے طور پر 4% DLD فیس معاف کرنے کی پیشکش کرتے ہیں، جو ایک اہم بچت ہو سکتی ہے۔ ایک بار رجسٹر ہونے کے بعد، آپ کا نام DLD کے ریکارڈ میں اس مخصوص یونٹ کے مالک کے طور پر ظاہر ہونا شروع ہو جاتا ہے۔

مرحلہ 4: تعمیر کے دوران ادائیگی نقد خریدار کے طور پر، آپ کے پاس دو راستے ہوتے ہیں: یا تو آپ پوری رقم پیشگی ادا کر دیں (جس پر کبھی کبھی ڈویلپر رعایت بھی دیتا ہے)، یا آپ ڈویلپر کے ادائیگی کے منصوبے پر عمل کریں۔ یہ ادائیگی کے منصوبے تعمیراتی مراحل سے منسلک ہوتے ہیں، مثال کے طور پر، 10% بنیاد مکمل ہونے پر، 10% ساخت مکمل ہونے پر، وغیرہ۔ آخری قسط عام طور پر پراپرٹی کی تکمیل اور حوالگی پر واجب الادا ہوتی ہے۔ آپ کو تمام ادائیگی کی رسیدیں محفوظ رکھنی چاہئیں اور یقینی بنانا چاہیے کہ ہر ادائیگی براہ راست نامزد ایسکرو اکاؤنٹ میں جائے۔

آف پلان خریدنا خاص طور پر ان لوگوں کے لیے فائدہ مند ہے جو نئے جدید ڈیزائن اور سہولیات چاہتے ہیں۔ مثال کے طور پر، دبئی کریک ہاربر میں ایمار کے پروجیکٹس یا سوبھا ہارٹلینڈ II میں سوبھا کے ولاز جدید خریداروں کے لیے بہترین مواقع پیش کرتے ہیں۔ تاہم، اس میں خطرات بھی شامل ہیں، جیسے تعمیر میں تاخیر یا مارکیٹ کے حالات میں تبدیلی۔ اسی لیے ایک معروف ٹریک ریکارڈ والے معروف ڈویلپر کا انتخاب کرنا انتہائی ضروری ہے۔

تمام اخراجات کی مکمل تفصیل: قیمت سے بڑھ کر

دبئی میں نقد رقم سے پراپرٹی خریدتے وقت، سب سے بڑی غلطیوں میں سے ایک یہ ہے کہ صرف پراپرٹی کی قیمت پر توجہ دی جائے اور دیگر تمام اخراجات کو نظر انداز کر دیا جائے۔ یہ اضافی اخراجات آپ کے بجٹ پر نمایاں اثر ڈال سکتے ہیں۔ بطور آپ کی مشیر، میرا فرض ہے کہ میں آپ کو پوری تصویر دکھاؤں تاکہ کوئی ناخوشگوار حیرت نہ ہو۔

آئیے ایک مثال کے طور پر 2,000,000 درہم کی ایک ثانوی مارکیٹ اپارٹمنٹ کی خریداری کو لیتے ہیں۔ یہاں ان تمام فیسوں کی تفصیل ہے جو آپ کو ادا کرنی ہوں گی:

• پراپرٹی کی قیمت: 2,000,000 درہم
• سیکیورٹی ڈپازٹ (واپسی کے قابل): 200,000 درہم (قیمت کا 10%، جو کل رقم کا حصہ ہے)
• دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) ٹرانسفر فیس: 80,000 درہم (پراپرٹی کی قیمت کا 4%)
• رجسٹریشن ٹرسٹی فیس: 4,200 درہم (4,000 درہم + 5% VAT)
• رئیل اسٹیٹ ایجنسی فیس: 42,000 درہم (پراپرٹی کی قیمت کا 2% + 5% VAT)
• عدم اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC) فیس: 500 درہم سے 5,000 درہم تک (آئیے اوسطاً 1,500 درہم مان لیں)

کل ابتدائی اخراجات (پراپرٹی کی قیمت کے علاوہ): 80,000 + 4,200 + 42,000 + 1,500 = 127,700 درہم

تو، 2 ملین درہم کی پراپرٹی خریدنے کے لیے، آپ کو حقیقت میں تقریباً 2,127,700 درہم کا بجٹ رکھنا ہوگا۔ یہ ایک اہم فرق ہے اور منصوبہ بندی کے لیے ضروری ہے۔ یہ نوٹ کرنا بھی ضروری ہے کہ DLD فیس اور ایجنسی فیس ناقابل واپسی اخراجات ہیں۔

“دبئی میں پراپرٹی کی کل لاگت کا حساب لگاتے وقت، ہمیشہ قیمت میں 6% سے 7% اضافی شامل کریں۔ یہ آپ کو DLD، ایجنسی، اور انتظامی فیسوں کے لیے ایک محفوظ تخمینہ فراہم کرے گا۔”

ان ابتدائی اخراجات کے علاوہ، آپ کو سالانہ چلنے والے اخراجات کے لیے بھی بجٹ بنانا ہوگا۔ ان میں سب سے اہم سروس چارجز ہیں۔ یہ سالانہ فیسیں ہیں جو عمارت کی دیکھ بھال، سوئمنگ پول، جم، سیکیورٹی، اور دیگر مشترکہ سہولیات کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے ادا کی جاتی ہیں۔ سروس چارجز کا حساب فی مربع فٹ لگایا جاتا ہے اور یہ علاقے، عمارت کی عمر، اور سہولیات کے معیار کے لحاظ سے بہت مختلف ہو سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، دبئی مرینا میں ایک پریمیم ٹاور میں سروس چارجز 20-25 درہم فی مربع فٹ ہو سکتے ہیں، جبکہ جے وی سی جیسی کمیونٹی میں یہ 12-16 درہم فی مربع فٹ ہو سکتے ہیں۔ 1,000 مربع فٹ کے اپارٹمنٹ کے لیے، اس کا مطلب 12,000 سے 25,000 درہم سالانہ کا فرق ہو سکتا ہے۔ خریداری سے پہلے، ہمیشہ موجودہ سروس چارجز کی تصدیق کریں اور مستقبل میں ممکنہ اضافے کے بارے میں پوچھیں۔ یہ معلومات عام طور پر بیچنے والے یا ڈویلپر سے آسانی سے دستیاب ہوتی ہے اور آپ کے طویل مدتی بجٹ کے لیے بہت اہم ہے۔

آخر میں، DEWA (دبئی الیکٹرسٹی اینڈ واٹر اتھارٹی) کے کنکشن کے لیے بھی ایک بار کی فیس ہوتی ہے۔ اپارٹمنٹس کے لیے، یہ تقریباً 2,130 درہم ہے اور ولاز کے لیے یہ تقریباً 4,130 درہم ہے۔ یہ رقم ایک سیکیورٹی ڈپازٹ اور کنکشن فیس پر مشتمل ہوتی ہے۔ اگرچہ یہ ایک چھوٹی رقم ہے، لیکن یہ ان تمام چھوٹے اخراجات میں سے ایک ہے جنہیں آپ کو اپنی چیک لسٹ میں شامل کرنا چاہیے۔

ادائیگی کا محفوظ طریقہ: فنڈز کی منتقلی کا عملی طریقہ

غیر ملکی نقد خریداروں کے لیے سب سے بڑا سوال یہ ہوتا ہے کہ لاکھوں درہم کی رقم محفوظ طریقے سے کیسے منتقل کی جائے۔ یہ ایک جائز تشویش ہے، اور متحدہ عرب امارات کے پاس اس عمل کو شفاف اور محفوظ بنانے کے لیے مضبوط نظام موجود ہیں، خاص طور پر منی لانڈرنگ کے خلاف (AML) اور اپنے گاہک کو جانیں (KYC) قوانین کی وجہ سے۔

سب سے پہلے، آپ کو متحدہ عرب امارات میں ایک بینک اکاؤنٹ کی ضرورت ہوگی۔ اگرچہ تکنیکی طور پر بیرون ملک سے براہ راست ٹرسٹی کے دفتر میں رقم بھیجنا ممکن ہے، لیکن میں اس کی سختی سے حوصلہ شکنی کرتی ہوں۔ متحدہ عرب امارات کا بینک اکاؤنٹ رکھنے سے مینیجر چیک جاری کرنا بہت آسان ہو جاتا ہے، جو کہ دبئی میں پراپرٹی کی ادائیگی کا معیاری اور سب سے محفوظ طریقہ ہے۔ بطور سیاح بھی بینک اکاؤنٹ کھولنا ممکن ہے، لیکن اگر آپ کے پاس رہائشی ویزا ہے تو یہ عمل بہت آسان ہو جاتا ہے۔

اگلا قدم اپنے آبائی ملک سے اپنے نئے متحدہ عرب امارات کے بینک اکاؤنٹ میں فنڈز منتقل کرنا ہے۔ یہ ایک بڑی بین الاقوامی وائر ٹرانسفر ہوگی۔ منتقلی شروع کرنے سے پہلے، اپنے دونوں بینکوں کو اس ٹرانزیکشن کے بارے میں مطلع کریں۔ آپ کو ممکنہ طور پر منتقلی کی وجہ (یعنی دبئی میں پراپرٹی کی خریداری) اور فنڈز کے ذریعہ کا ثبوت فراہم کرنا ہوگا۔ فنڈز کے ذریعہ کے ثبوت میں شامل ہو سکتا ہے: - آپ کے بینک اسٹیٹمنٹس جو بچت کو ظاہر کرتے ہیں۔ - کسی دوسری پراپرٹی کی فروخت کا معاہدہ۔ - وراثت سے متعلق دستاویزات۔ - آپ کے کاروبار سے منافع کی تقسیم کے ثبوت۔

یہ دستاویزات تیار رکھنا بہت ضروری ہے کیونکہ متحدہ عرب امارات کے بینک AML قوانین کی تعمیل میں ان کی درخواست کریں گے۔ اس عمل میں کچھ دن لگ سکتے ہیں، لہذا اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ پراپرٹی کی منتقلی کی تاریخ سے کافی پہلے فنڈز منتقل کر لیں۔ تاخیر سے بچنے کے لیے اپنے بینک کے ساتھ واضح طور پر بات چیت کریں۔

جب فنڈز آپ کے متحدہ عرب امارات کے اکاؤنٹ میں آ جائیں، تو آپ منتقلی کے دن کے لیے مینیجر چیک تیار کروا سکتے ہیں۔ آپ کو کم از کم دو چیک کی ضرورت ہوگی: 1. ایک مینیجر چیک بیچنے والے کے نام پر پراپرٹی کی کل قیمت کے 90% (یا جو بھی بقیہ رقم ہو) کے لیے۔ 2. ایک یا زیادہ مینیجر چیک دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے نام پر 4% ٹرانسفر فیس اور دیگر انتظامی اخراجات کے لیے۔

مینیجر چیک ایک بینک ڈرافٹ کی طرح ہوتا ہے اور اسے نقد رقم کے برابر محفوظ سمجھا جاتا ہے کیونکہ بینک اس بات کی ضمانت دیتا ہے کہ فنڈز دستیاب ہیں۔ یہ ذاتی چیک سے کہیں زیادہ محفوظ ہے۔ منتقلی کے دن، رجسٹریشن ٹرسٹی کے دفتر میں، آپ یہ چیک صرف اس وقت حوالے کرتے ہیں جب تمام دستاویزات کی تصدیق ہو جاتی ہے اور منتقلی کا عمل شروع ہو جاتا ہے۔ یہ نظام خریدار اور بیچنے والے دونوں کو تحفظ فراہم کرتا ہے۔ آپ کو فنڈز کھونے کا کوئی خطرہ نہیں ہوتا، اور بیچنے والے کو اس بات کا یقین ہوتا ہے کہ اسے پوری رقم ملے گی۔ کسی بھی حالت میں، میں آپ کو مشورہ نہیں دوں گی کہ آپ براہ راست بیچنے والے کو بڑی رقم نقد یا بینک ٹرانسفر کے ذریعے بھیجیں جب تک کہ آپ DLD کے منظور شدہ ٹرسٹی کے دفتر میں نہ ہوں۔

ضروری دستاویزات کی چیک لسٹ

دبئی میں نقد رقم سے پراپرٹی خریدنے کا عمل زیادہ تر ہموار ہوتا ہے، بشرطیکہ آپ کے پاس تمام ضروری دستاویزات پہلے سے تیار ہوں۔ دستاویزات کی کمی ٹرانسفر کے عمل میں تاخیر کا باعث بن سکتی ہے، جو کہ مایوس کن ہو سکتا ہے۔ بطور خریدار، آپ کو درج ذیل دستاویزات کو یقینی بنانا چاہیے:

خریدار کے لیے ضروری دستاویزات:

• پاسپورٹ کی اصل اور کاپی: آپ کا پاسپورٹ کم از کم 6 ماہ کے لیے کارآمد ہونا چاہیے۔
• ویزا کی کاپی (اگر قابل اطلاق ہو): اگر آپ متحدہ عرب امارات کے رہائشی ہیں، تو آپ کو اپنے رہائشی ویزا کی کاپی فراہم کرنی ہوگی۔ اگر آپ سیاحتی ویزا پر ہیں، تو داخلے کے اسٹیمپ والے صفحے کی کاپی کافی ہوگی۔
• اماراتی شناختی کارڈ (اگر قابل اطلاق ہو): اگر آپ رہائشی ہیں تو آپ کے اماراتی شناختی کارڈ کی اصل اور کاپی کی ضرورت ہوگی۔
• فنڈز کے ذریعہ کا ثبوت (Proof of Source of Funds - POSOF): اگرچہ ہر ٹرانزیکشن میں اس کی ضرورت نہیں ہوتی، لیکن بینک یا یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ بھی KYC (اپنے گاہک کو جانیں) کے طریقہ کار کے حصے کے طور پر اس کی درخواست کر سکتے ہیں، خاص طور پر بڑی رقم کے لیے۔ یہ پہلے سے تیار رکھنا اچھا ہے۔
• مفاہمت کی یادداشت (MOU) / فارم F: یہ فروخت کا معاہدہ ہے جس پر آپ اور بیچنے والے نے دستخط کیے ہیں۔

بیچنے والے کی طرف سے درکار دستاویزات (جن کی آپ کو تصدیق کرنی چاہیے):

• اصل ٹائٹل ڈیڈ (Title Deed): یہ اس بات کا ثبوت ہے کہ بیچنے والا پراپرٹی کا قانونی مالک ہے۔
• عدم اعتراض سرٹیفکیٹ (NOC): ڈویلپر کی طرف سے جاری کردہ یہ سرٹیفکیٹ اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ کوئی واجبات باقی نہیں ہیں۔ اس کی میعاد عام طور پر محدود ہوتی ہے (مثلاً 15 دن)، لہذا یقینی بنائیں کہ یہ ٹرانسفر کے دن کارآمد ہے۔
• پاسپورٹ اور ویزا کی کاپیاں: بیچنے والے کی شناخت کی تصدیق کے لیے۔
• DEWA بل کی آخری ادائیگی کی رسید: یہ یقینی بنانے کے لیے کہ بجلی اور پانی کے بل ادا ہو چکے ہیں۔

تمام دستاویزات کو ایک فائل میں ترتیب سے رکھنا عمل کو آسان بنا سکتا ہے۔ آپ کا رئیل اسٹیٹ ایجنٹ اس بات کو یقینی بنانے میں آپ کی مدد کرے گا کہ تمام ضروری کاغذات موجود ہیں، لیکن یہ آپ کی بھی ذمہ داری ہے کہ آپ باخبر رہیں۔ ایک چھوٹی سی تفصیل، جیسے پاسپورٹ کی میعاد ختم ہونے والی ہو، پورے عمل کو روک سکتی ہے۔ لہذا، اپنی دستاویزات کی حیثیت کو پہلے سے چیک کر لیں۔ اگر آپ کسی کمپنی کے نام پر پراپرٹی خرید رہے ہیں، تو اضافی دستاویزات کی ضرورت ہوگی، جیسے کہ کمپنی کا ٹریڈ لائسنس، инкорپوریشن سرٹیفکیٹ، اور بورڈ کی قرارداد جس میں خریداری کی اجازت دی گئی ہو۔ یہ عمل زیادہ پیچیدہ ہے اور اس کے لیے قانونی مشورے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

عام غلطیاں اور ان سے بچنے کے لیے میری ذاتی تجاویز

کئی سالوں سے پہلی بار خریداروں کے ساتھ کام کرتے ہوئے، میں نے کچھ عام غلطیاں دیکھی ہیں جو لوگ نقد خریداری کے دوران کرتے ہیں۔ ان سے آگاہی آپ کو وقت، پیسہ اور پریشانی سے بچا سکتی ہے۔

1. صرف زبانی معاہدوں پر بھروسہ کرنا: دبئی میں، اگر کوئی چیز تحریری نہیں ہے، تو وہ موجود نہیں ہے۔ بیچنے والے یا ایجنٹ کی طرف سے کیے گئے کسی بھی وعدے — چاہے وہ مرمت، فرنیچر، یا منتقلی کی تاریخ سے متعلق ہوں, کو MOU (فارم F) میں واضح طور پر لکھا جانا چاہیے۔ زبانی یقین دہانیوں کی کوئی قانونی حیثیت نہیں ہوتی اور اگر بعد میں کوئی تنازعہ پیدا ہوتا ہے تو وہ آپ کی مدد نہیں کریں گی۔

2. سروس چارجز کو نظر انداز کرنا: جیسا کہ میں نے پہلے ذکر کیا، سروس چارجز ایک اہم سالانہ خرچ ہیں۔ کچھ خریدار، خاص طور پر جو دبئی میں نئے ہیں، اس لاگت کو کم سمجھتے ہیں۔ خریداری سے پہلے ہمیشہ موجودہ سروس چارجز کی تاریخ اور رقم کی تصدیق کریں۔ اس کے علاوہ، DLD سروس چارج انڈیکس کو چیک کریں، جو ہر علاقے کے لیے منظور شدہ چارجز کی حد دکھاتا ہے۔ یہ آپ کو یہ جاننے میں مدد دے گا کہ کیا آپ سے زیادہ وصول کیا جا رہا ہے۔

3. بغیر تصدیق کے ڈویلپر یا بیچنے والے پر بھروسہ کرنا: خاص طور پر آف پلان مارکیٹ میں، ڈویلپر کے ٹریک ریکارڈ کی تحقیق کرنا بہت ضروری ہے۔ کیا انہوں نے اپنے پچھلے پروجیکٹس وقت پر مکمل کیے ہیں؟ ان کے تعمیراتی معیار کے بارے میں کیا جائزے ہیں؟ اسی طرح، ثانوی مارکیٹ میں، یقینی بنائیں کہ آپ کا ایجنٹ DLD کے ساتھ بیچنے والے کی ملکیت کی تصدیق کرتا ہے (ٹائٹل ڈیڈ کے ذریعے) اس سے پہلے کہ آپ کوئی رقم ادا کریں۔

4. فنڈز کی منتقلی میں تاخیر کرنا: بین الاقوامی سطح پر بڑی رقم منتقل کرنے میں وقت لگتا ہے۔ آخری لمحات تک انتظار نہ کریں۔ پراپرٹی کی منتقلی کی تاریخ سے کم از کم دو سے تین ہفتے پہلے فنڈز کی منتقلی کا عمل شروع کریں۔ بینکوں کو تعمیل کی جانچ پڑتال کے لیے وقت درکار ہوتا ہے، اور کسی بھی تاخیر کی وجہ سے آپ MOU کی شرائط کی خلاف ورزی کر سکتے ہیں، جس کے نتیجے میں آپ اپنا 10% سیکیورٹی ڈپازٹ کھو سکتے ہیں۔

میری ذاتی نصیحت: ایک قابل اعتماد اور تجربہ کار رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا انتخاب آپ کی سب سے بڑی سرمایہ کاری ہے۔ ایک اچھا ایجنٹ صرف آپ کو فروخت کے لیے پراپرٹیز نہیں دکھاتا؛ وہ آپ کا مشیر، مذاکرات کار، اور پورے عمل کے دوران آپ کا محافظ ہوتا ہے۔ وہ اس بات کو یقینی بنائے گا کہ تمام دستاویزات درست ہیں، آپ کے حقوق کا تحفظ کیا گیا ہے، اور عمل ہر ممکن حد تک ہموار ہے۔ گایا لیونگ میں، ہم اسی اصول پر عمل کرتے ہیں۔ ہم اپنے کلائنٹس کے ساتھ طویل مدتی تعلقات استوار کرنے پر یقین رکھتے ہیں، جو اعتماد اور شفافیت پر مبنی ہوں۔ کسی ایسے شخص کے ساتھ کام کرنے کے لالچ میں نہ آئیں جو کم کمیشن کی پیشکش کرتا ہے لیکن اس کے پاس تجربہ یا ساکھ نہیں ہے۔ آخر میں، یہ آپ کو مہنگا پڑ سکتا ہے۔ ہمیشہ RERA سے تصدیق شدہ ایجنٹ کا انتخاب کریں اور ان کے تجربے کے بارے میں پوچھیں۔

خریداری کے بعد: آگے کیا ہوتا ہے؟

مبارک ہو! آپ نے کامیابی سے دبئی میں اپنی پراپرٹی خرید لی ہے اور آپ کے پاس نیا ٹائٹل ڈیڈ ہے۔ لیکن عمل یہاں ختم نہیں ہوتا۔ مالک کے طور پر اپنی نئی زندگی شروع کرنے کے لیے چند اور اقدامات باقی ہیں۔

1. DEWA کنکشن کو اپنے نام پر منتقل کرنا: پہلا قدم دبئی الیکٹرسٹی اینڈ واٹر اتھارٹی (DEWA) کے ساتھ اکاؤنٹ قائم کرنا ہے۔ NOC کے عمل کے دوران، بیچنے والے نے اپنا اکاؤنٹ منقطع کر دیا ہوگا اور اپنا حتمی بل ادا کر دیا ہوگا۔ اب آپ کو اپنے نام پر ایک نیا اکاؤنٹ رجسٹر کرنا ہوگا۔ آپ یہ آن لائن یا DEWA کے کسٹمر سروس سینٹرز میں سے کسی ایک پر کر سکتے ہیں۔ آپ کو اپنے نئے ٹائٹل ڈیڈ، پاسپورٹ کی کاپی، اور اماراتی شناختی کارڈ (اگر قابل اطلاق ہو) کی ضرورت ہوگی۔ آپ کو ایک قابل واپسی سیکیورٹی ڈپازٹ ادا کرنا ہوگا (اپارٹمنٹ کے لیے 2,000 درہم، ولا کے لیے 4,000 درہم) اور ایک چھوٹی کنکشن فیس۔ ایک بار جب یہ ہو جائے گا، تو آپ کی پراپرٹی میں بجلی اور پانی کا کنکشن فعال ہو جائے گا۔

2. چیلر/ڈسٹرکٹ کولنگ کو رجسٹر کرنا (اگر قابل اطلاق ہو): دبئی میں بہت سی عمارتوں میں مرکزی ایئر کنڈیشنگ کے لیے ڈسٹرکٹ کولنگ سسٹم استعمال ہوتا ہے، جسے Empower یا Emicool جیسی کمپنیاں فراہم کرتی ہیں۔ اگر آپ کی عمارت میں ایسا نظام ہے، تو آپ کو DEWA کے علاوہ ان کے ساتھ بھی ایک الگ اکاؤنٹ رجسٹر کرنا ہوگا۔ عمل DEWA کی رجسٹریشن کی طرح ہی ہے۔

3. ہوم انشورنس حاصل کرنا: اگرچہ یہ قانونی طور پر لازمی نہیں ہے جب آپ نقد رقم سے خریدتے ہیں (رہن (مارگیج) فراہم کرنے والے اس کا مطالبہ کرتے ہیں)، میں پرزور مشورہ دیتی ہوں کہ آپ اپنی پراپرٹی اور اس کے مواد کے لیے ہوم انشورنس حاصل کریں۔ یہ آپ کو آگ، پانی کے نقصان، یا دیگر غیر متوقع واقعات کی صورت میں مالی تحفظ فراہم کرتا ہے۔ یہ نسبتاً سستا ہے اور آپ کو ذہنی سکون فراہم کرتا ہے۔

4. کمیونٹی میں منتقل ہونے کی اجازت: بہت سے پریمیم کمیونٹیز، جیسے ایمار یا ڈاماک کے زیر انتظام، آپ کو منتقل ہونے سے پہلے ایک 'موو ان پرمٹ' حاصل کرنے کا تقاضا کرتے ہیں۔ یہ عام طور پر ایک سادہ آن لائن فارم ہوتا ہے جسے آپ کمیونٹی مینجمنٹ کے پورٹل پر پُر کرتے ہیں۔ اس کا مقصد اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ تمام واجبات (جیسے سروس چارجز) ادا ہو چکے ہیں اور منتقلی کا عمل منظم طریقے سے ہو۔

5. گولڈن ویزا کے لیے درخواست دینا: اگر آپ کی پراپرٹی کی قیمت 2 ملین درہم یا اس سے زیادہ ہے، تو آپ 10 سالہ گولڈن ویزا کے لیے درخواست دینے کے اہل ہیں۔ یہ ویزا آپ کو اور آپ کے خاندان کو طویل مدتی رہائش فراہم کرتا ہے اور اس کے لیے کسی مقامی اسپانسر کی ضرورت نہیں ہوتی۔ یہ دبئی میں پراپرٹی کی ملکیت کے سب سے بڑے فوائد میں سے ایک ہے۔ آپ DLD کے ذریعے یا کسی منظور شدہ ٹائپنگ سینٹر کے ذریعے درخواست دے سکتے ہیں۔

ان آخری مراحل کو مکمل کرنے کے بعد، آپ آخر کار آرام کر سکتے ہیں اور دبئی میں اپنے نئے گھر سے لطف اندوز ہو سکتے ہیں۔ یہ ایک اہم کامیابی ہے، اور محتاط منصوبہ بندی کے ساتھ، یہ ایک ہموار اور فائدہ مند تجربہ ہو سکتا ہے۔

## ذرائع - دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD): dubailand.gov.ae - متحدہ عرب امارات حکومت کا پورٹل (فری ہولڈ قانون): u.ae - دبئی REST ایپ: dubairest.ae