Ang Title Deed sa Dubai: Ang Iyong Katibayan ng Pagmamay-ari

Narito ang mga paksang tatalakayin natin nang malaliman:

• Ano ba talaga ang isang Title Deed sa Dubai?
• Bakit ito ang pinakamahalagang dokumento para sa iyo bilang may-ari?
• Ang pagkakaiba ng Title Deed at Oqood na madalas ikalito.
• Ang sunud-sunod na proseso sa pagkuha ng iyong DLD Title Deed.
• Isang detalyadong breakdown ng mga bayarin sa pagpaparehistro ng ari-arian.
• Paano mo masisigurong lehitimo ang isang Title Deed.
• Mga karaniwang pagkakamali at panganib na dapat iwasan.
• Ang papel ng iyong Title Deed sa pagkuha ng inaasam na Golden Visa.

Ano ang Dubai Title Deed?

Sa simpleng salita, ang Dubai Title Deed ay ang opisyal at legal na dokumento na inilalabas ng Dubai Land Department (DLD) na nagsasaad na ikaw ang nag-iisang at ganap na may-ari ng isang partikular na ari-arian. Isipin mo ito bilang birth certificate ng iyong property — naglalaman ito ng lahat ng mahahalagang detalye na kumikilala sa pag-iral at pagmamay-ari nito. Hindi ito isang simpleng resibo o kontrata; ito ay isang sovereign-backed na deklarasyon ng iyong karapatan sa isang piraso ng Dubai. Ito ang ibig sabihin ng pagkakaroon ng *property registration document Dubai*.

Ang isang Title Deed ay naglalaman ng mga kritikal na impormasyon:

• Pangalan ng (mga) may-ari: Malinaw na nakasaad ang iyong buong pangalan.
• Detalyadong paglalarawan ng ari-arian: Kasama rito ang eksaktong sukat (sa square feet o square meters), uri ng property (apartment, villa, townhouse), at ang buong address, kasama ang building name at unit number. Para sa mga villa, kasama ang plot number.
• Lokasyon: Ang komunidad o proyekto kung saan matatagpuan ang ari-arian, tulad ng Jumeirah Village Circle (JVC) o Business Bay.
• Certificate Number: Isang natatanging numero para sa bawat titulo na ginagamit para sa pag-verify.
• Petsa ng Pag-isyu: Kailan opisyal na inilabas ang titulo.
• QR Code: Isang modernong security feature na nagbibigay-daan para sa mabilis na digital verification gamit ang Dubai REST app.

Sa aking karanasan sa paggabay sa mga kapwa ko Pilipino dito sa Gaia Living, ang pagkakaroon ng pisikal o digital na kopya ng Title Deed ay nagbibigay ng kakaibang kapayapaan ng isip. Sa isang merkado na kasing bilis ng sa Dubai, kung saan ang mga transaksyon ay nangyayari araw-araw, ang dokumentong ito ang iyong panangga laban sa anumang pag-aalinlangan o hindi pagkakaunawaan sa hinaharap. Ito ang pinal na salita pagdating sa pagmamay-ari. Tandaan, ang isang Sales and Purchase Agreement (SPA) ay kontrata lamang sa pagitan mo at ng seller o developer. Ang Title Deed ay ang pagkilala mismo ng gobyerno ng Dubai sa iyong pagmamay-ari.

Bakit Ito ang Iyong Pinakamahalagang Dokumento?

Itinatampok na proyekto

Marina Heights

Meraas · Dubai Marina

Mula sa

AED 4.2M

Maraming dokumento ang sangkot sa pagbili ng property — MOU, SPA, NOC, ngunit ang Title Deed ang pinakahihintay at pinakamahalaga sa lahat. Ang kahalagahan nito ay hindi maaaring maliitin, lalo na para sa ating mga expat. Una, ito ang absolute proof of ownership. Kung may magtanong man kung sino ang may-ari ng property, ang pagpapakita ng Title Deed na nakapangalan sa iyo ay sapat na upang tapusin ang usapan. Walang sinuman ang maaaring legal na mag-claim ng iyong ari-arian nang wala ito. Ito ang pundasyon ng iyong karapatan na gamitin, ipaupa, o ibenta ang property.

Ikalawa, ito ay mahalaga para sa lahat ng kasunod na transaksyon. Kung plano mong ibenta ang iyong property sa hinaharap, ang unang dokumentong hahanapin ng potential buyer at ng kanilang ahente ay ang iyong Title Deed. Kung plano mo namang gamitin ang iyong property bilang kolateral para sa isang pautang (equity release), ito rin ang hihingin ng bangko. Maging sa simpleng pag-apply para sa DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) connection, ang Title Deed ay isa sa mga pangunahing requirement. Kung wala ito, para kang may kotseng walang rehistro — hindi mo ito magagamit nang lubusan at legal.

Ikatlo, at ito ay napakahalaga para sa atin bilang mga dayuhan, ito ay isang matibay na asset na kinikilala ng batas ng UAE. Ang pagkakaroon ng Title Deed sa isang freehold area ay nagbibigay sa iyo ng karapatan sa pagmamay-ari na halos katumbas ng isang Emirati national sa mga itinakdang lugar na ito. Pinoprotektahan nito ang iyong investment sa ilalim ng mga regulasyon ng RERA (Real Estate Regulatory Agency) at DLD. Sa kaso ng, God forbid, iyong pagpanaw, ang ari-ariang may Title Deed ay magiging bahagi ng iyong estate na maaaring ipamana sa iyong mga tagapagmana ayon sa batas ng UAE o sa iyong rehistradong habilin sa DIFC Wills Service Centre. Kung walang malinaw na titulo, magiging napakakumplikado ng proseso para sa iyong pamilya.

“Sa dami ng papeles sa isang property transaction, ang Title Deed lang ang tunay na nagsasabing, 'Akin ito.' Ang lahat ng iba pa ay pangako lang; ito ang katuparan.”

Sa huli, ang pag-unawa sa kahalagahan ng dokumentong ito ay bahagi ng pagiging isang matalinong mamimili. Huwag mong isipin na tapos na ang lahat sa pagpirma ng kontrata o pagbayad sa developer. Ang tunay na pagtatapos ng iyong pagbili ay ang araw na hawak mo na ang iyong *DLD Title Deed*. Ito ang sandali kung kailan masasabi mong ganap na sa iyo na ang isang bahagi ng Dubai.

Title Deed vs. Oqood: Ano ang Pagkakaiba?

Isa sa mga pinakamadalas na tanong na natatanggap ko mula sa mga first-time buyer ay, "Maria, ano ba ang pinagkaiba ng Oqood at Title Deed? Akala ko ba pareho lang silang patunay ng pagmamay-ari?" Ito ay isang napakahalagang punto na kailangang linawin dahil ang pagkalito sa dalawang ito ay maaaring magdulot ng maling ekspektasyon. Hindi sila pareho, at ang bawat isa ay may kanya-kanyang papel sa iba't ibang yugto ng property ownership.

Ang Oqood (na nangangahulugang "kontrata" sa Arabic) ay isang dokumento para sa mga *off-plan* o *under-construction* na properties. Kapag bumili ka ng property direkta mula sa isang developer tulad ng Emaar Properties o Nakheel bago pa man ito matapos itayo, hindi ka pa makakakuha ng Title Deed. Sa halip, irerehistro ng developer ang Sales and Purchase Agreement (SPA) mo sa DLD, at ang resulta ng rehistrasyong ito ay ang Oqood certificate. Ito ay isang paunang rehistro na nagpapatunay na ikaw ang nakatakdang bumili at magmay-ari ng property na iyon kapag natapos na. Ito ay mahalaga dahil pinoprotektahan nito ang iyong karapatan habang ang property ay ginagawa pa, at tinitiyak na hindi ito maibebenta ng developer sa iba.

Ang Title Deed, sa kabilang banda, ay ang pinal na titulo ng pagmamay-ari. Ito ay inilalabas lamang kapag ang property ay *kumpleto na, na-inspeksyon, at handa nang i-turnover*. At higit sa lahat, kapag ang buong presyo ng pagbili ay nabayaran na sa developer. Sa sandaling matugunan ang mga kondisyong ito, iko-convert ng DLD ang iyong Oqood sa isang ganap na Title Deed. Kaya, ang Oqood ay para sa *future ownership* ng isang hindi pa tapos na ari-arian, habang ang Title Deed ay para sa *current at absolute ownership* ng isang tapos nang ari-arian.

Narito ang isang simpleng breakdown:

• Ari-arian: Off-plan / Under-construction -> Dokumento: Oqood
• Ari-arian: Ready / Resale -> Dokumento: Title Deed

Isipin mo ang proseso na parang pag-order ng custom-made na sasakyan. Ang Oqood ay ang iyong opisyal na order form at resibo na nakarehistro sa pabrika, na nagsasabing ikaw ang bibili ng kotse na may partikular na chassis number. Ang Title Deed naman ay ang opisyal na rehistro (CR) at titulo ng sasakyan na ibibigay sa iyo kapag ang kotse ay nai-deliver na at bayad mo na nang buo. Hindi mo masasabing pag-aari mo na ang kotse kung nasa assembly line pa lang ito, 'di ba? May karapatan ka lang dito. Ganoon din sa property. Mahalaga ang papel ng Oqood, lalo na sa pagprotekta sa mga bumibili ng mga bagong off-plan na ari-arian, ngunit huwag itong ipagkamali sa pinal na titulo.

Step-by-Step: Paano Kumuha ng Iyong DLD Title Deed

Ang proseso ng *obtaining title deed Dubai* ay malinaw at sistematiko, ngunit mahalagang malaman ang bawat hakbang upang maiwasan ang anumang aberya. Ang eksaktong proseso ay bahagyang nag-iiba depende kung ang binibili mo ay isang resale (secondary market) property o isang brand new property mula sa developer. Tatalakayin natin ang mas karaniwang senaryo para sa mga expat: ang pagbili ng isang ready property sa secondary market.

Bilang iyong gabay, narito ang sunud-sunod na proseso na karaniwang pinagdadaanan namin sa Gaia Living kasama ang aming mga kliyente:

1. Agreement and MOU: Kapag nagkasundo na kayo ng seller sa presyo, pipirma kayo ng Memorandum of Understanding (MOU o Form F) at magbibigay ng security deposit (karaniwang 10% ng presyo ng property) na hahawakan ng ahensya.

2. Pagkuha ng No Objection Certificate (NOC): Ito ay isang kritikal na hakbang. Kailangang mag-apply ng seller sa developer ng property (hal. DAMAC, Deyaar) para sa isang NOC. Ito ay isang sulat na nagsasabing wala nang anumang natitirang utang o obligasyon ang seller sa developer at wala silang pagtutol sa paglipat ng pagmamay-ari sa iyo. Ang bayad para sa NOC ay karaniwang nasa pagitan ng AED 500 at AED 5,000, at depende sa developer, ito ay maaaring sagutin ng seller o paghatian.

3. Final Settlement at Transfer Day: Ang pinakamahalagang araw ay ang inyong appointment sa tanggapan ng isang DLD-approved Registration Trustee. Dito magaganap ang pinal na pagbabayad. Dadalhin mo (o ng iyong bangko, kung may mortgage) ang manager's cheque para sa natitirang halaga na babayaran sa seller. Kasama rin dito ang mga tseke para sa DLD fees at ahensya.

4. Pagbabayad ng mga Bayarin: Sa Registration Trustee office, babayaran mo ang lahat ng kinakailangang bayarin. Ang pinakamalaki rito ay ang 4% DLD transfer fee. Susuriin ng trustee ang lahat ng dokumento: iyong Emirates ID/passport, NOC, at ang mga tseke.

5. Biometrics at Pagpirma: Kukunan ka ng biometrics (fingerprint) at pipirma ka sa mga digital na dokumento. Ang seller ay gagawin din ito upang kumpirmahin ang paglilipat.

6. Pagtanggap ng Bagong Title Deed: Sa sandaling makumpleto ng trustee ang proseso at ma-verify ng DLD ang lahat, ikakansela ang lumang Title Deed ng seller at mag-iisyu ang DLD ng isang bagong-bagong Title Deed na nakapangalan na sa iyo. Dati, ito ay inaabot ng ilang araw o linggo. Ngayon, salamat sa digital transformation ng Dubai, madalas ay natatanggap mo na ang digital na kopya ng iyong Title Deed sa iyong email sa loob lamang ng ilang oras o sa parehong araw. Ito ay isang napakalaking pagbabago na nagpapadali sa buong proseso.

Para sa mga bumibili ng off-plan, ang proseso ay mas simple sa simula. Pagkatapos mong bayaran ang developer nang buo at matapos na ang konstruksyon, ang developer na mismo ang mag-aasikaso ng proseso sa DLD para ma-convert ang iyong Oqood sa isang Title Deed. Kakailanganin mo lang bayaran ang DLD fees at hintayin ang iyong titulo.

Breakdown ng Gastusin: Ang mga Bayarin sa Pagpaparehistro

Ang isang karaniwang pagkakamali ng mga first-time buyer ay ang pag-focus lamang sa presyo ng property. Mahalagang tandaan na may mga kaakibat na gastusin o *closing costs* na kailangan mong paghandaan. Ang pag-alam sa mga ito ay susi sa maayos na pagbabadyet. Ang mga bayarin na ito ay kinakailangan para sa legal na *property registration document Dubai*.

Gamitin natin ang isang halimbawa: Ipagpalagay nating bumili ka ng isang 1-bedroom apartment sa Al Furjan sa halagang AED 1,000,000. Narito ang isang detalyadong breakdown ng mga posibleng gastusin mo sa ibabaw ng presyo ng property:

• DLD Transfer Fee: 4% ng Presyo ng Property
• `AED 1,000,000 x 4% = AED 40,000`
• Ito ang pinakamalaking bayarin na napupunta sa gobyerno para sa pagrehistro ng paglipat ng pagmamay-ari.

• DLD Admin Fee:
• `AED 4,200` (fixed fee para sa mga property na nagkakahalaga ng higit sa AED 500,000)

• Registration Trustee Fee:
• `AED 4,200` (fixed fee para sa mga property na nagkakahalaga ng higit sa AED 500,000)
• Ito ang bayad sa opisina na nagpo-proseso ng transfer.

• Title Deed Issuance Fee:
• `AED 520`
• Ito ang bayad para sa mismong pag-print o pag-isyu ng iyong titulo.

• Real Estate Agency Fee: 2% ng Presyo ng Property (+ 5% VAT)
• `(AED 1,000,000 x 2%) + 5% VAT = AED 20,000 + AED 1,000 = AED 21,000`
• Ito ang komisyon para sa serbisyo ng iyong ahente.

• No Objection Certificate (NOC) Fee:
• `AED 500 - AED 5,000` (mag-assume tayo ng `AED 1,050` kasama na ang VAT)
• Ang halaga ay depende sa developer; minsan, ito ay binabayaran ng seller.

Kung may kasamang mortgage ang iyong pagbili, may mga karagdagang bayarin:

• Mortgage Registration Fee (sa DLD): 0.25% ng Halaga ng Utang
• Kung 80% ang iyong utang (AED 800,000): `AED 800,000 x 0.25% = AED 2,000`
• Bank Processing/Arrangement Fee: Hanggang 1% ng Halaga ng Utang
• Maaaring umabot hanggang `AED 8,000` (+VAT)
• Property Valuation Fee:
• Karaniwang nasa `AED 2,500 - AED 3,500` (+VAT)

Kabuuang Estimasyon (Cash Buyer): `AED 40,000 (DLD) + AED 4,200 (Admin) + AED 4,200 (Trustee) + AED 520 (Title Deed) + AED 21,000 (Agency) + AED 1,050 (NOC) = AED 70,970`

Kaya, para sa isang property na nagkakahalaga ng AED 1 milyon, kailangan mong maghanda ng humigit-kumulang AED 71,000 para sa mga closing costs. Ito ay halos 7.1% ng presyo ng property. Ang pag-alam sa numerong ito mula sa simula ay napakahalaga upang maiwasan ang anumang financial shock sa araw ng transfer.

Paano I-verify ang Isang Title Deed: Maging Mapanuri

Sa panahon ngayon, ang panloloko ay laganap sa iba't ibang anyo. Bagama't napakahigpit ng sistema ng DLD, bilang isang mamimili, tungkulin mo pa ring maging mapanuri. Ang kakayahang i-verify ang pagiging lehitimo ng isang Title Deed ay isang mahalagang kasanayan. Ito ang ibig sabihin ng *verifying property ownership Dubai*.

Ang pinakamadali at pinaka-modernong paraan ay ang paggamit ng Dubai REST (Dubai Real Estate Self Transaction) app, ang opisyal na mobile application ng DLD. Ito ay isang napakalakas na tool na dapat i-download ng bawat property owner o sinumang nagbabalak bumili. Sa app, mayroong feature na tinatawag na 'Title Deed Verification'.

May dalawang paraan para gamitin ito:

1. I-scan ang QR Code: Ang bawat bagong Title Deed (mula 2017 pataas) ay may kasamang natatanging QR code. Buksan mo lang ang Dubai REST app, piliin ang verification tool, at itutok ang camera ng iyong telepono sa QR code. Agad-agad, ipapakita ng app ang mga detalye ng property na naka-link sa titulong iyon mula mismo sa database ng DLD. Kung ang mga detalye (tulad ng pangalan ng may-ari, sukat ng property, at lokasyon) ay tumutugma sa kung ano ang nasa papel (o PDF), ito ay isang malakas na indikasyon na lehitimo ang dokumento.

2. Manu-manong Pag-input: Kung ang Title Deed ay luma at walang QR code, o kung gusto mo ng alternatibong paraan, maaari mong manu-manong i-type ang mga detalye tulad ng Title Deed number, uri ng property, at lugar. Muli, kukunin ng app ang data mula sa DLD at ipapakita ito sa iyo para sa paghahambing.

Bukod sa app, kung ikaw ay may malubhang pag-aalinlangan, maaari kang personal na pumunta sa isang DLD service center. Ipakita ang kopya ng Title Deed at hilingin sa kanila na i-verify ito sa kanilang sistema. Tandaan, ang isang responsableng real estate agent, tulad namin sa Gaia Living, ay gagawin ang due diligence na ito bilang bahagi ng aming serbisyo. Tinitiyak namin na ang Title Deed ng property na bibilhin mo ay malinis at lehitimo bago pa man tayo umabot sa yugto ng pagpirma ng MOU.

Mga Panganib na Dapat Iwasan ng mga First-Time Buyer

Ang daan patungo sa pagmamay-ari ng ari-arian ay may mga potensyal na lubak. Bilang isang gabay para sa mga unang beses na mamimili, nararamdaman kong responsibilidad kong ibahagi ang mga karaniwang pagkakamali na nakikita ko upang maiwasan ninyo ang mga ito.

• Hindi Pag-unawa sa Freehold vs. Leasehold: Ito ang pinakauna at pinakapundamental. Siguraduhin na ang property na binibili mo ay nasa isang *freehold* area. Sa freehold, pagmamay-ari mo ang property mismo (at sa kaso ng villa, pati na ang lupa) habang buhay. Sa *leasehold*, pagmamay-ari mo lang ang karapatang gamitin ang property sa loob ng isang takdang panahon (hanggang 99 taon). Ang Title Deed ay para sa freehold properties. Ang mga komunidad tulad ng Arabian Ranches, Palm Jumeirah, at Dubai Marina ay mga halimbawa ng sikat na freehold areas.

• Pagtitiwala sa mga Pekeng Dokumento: Bagama't bihira, may mga kaso ng mga manloloko na gumagamit ng mga pekeng Title Deed. Ito ang dahilan kung bakit napakahalaga ng verification process na tinalakay natin. Huwag kailanman magbigay ng malaking halaga ng pera (lalo na ang security deposit) nang hindi muna nakikita at nabe-verify ang Title Deed ng seller, at nang hindi dumadaan sa isang RERA-registered na ahensya.

• Hindi Pag-aasikaso ng 'Affection Plan': Kung bumibili ka ng isang plot ng lupa o isang villa, mahalagang humingi ng *Affection Plan* mula sa Dubai Municipality. Ipinapakita ng planong ito ang eksaktong mga hangganan ng iyong lupa at kung mayroon bang anumang mga easement o paghihigpit sa pagtatayo sa iyong property. Tinitiyak nito na ang iyong binibili ay tumutugma sa kung ano ang nasa Title Deed.

• Pagwawalang-bahala sa 'Service Charges': Ang iyong Title Deed ay nagpapatunay ng iyong pagmamay-ari, ngunit kasama nito ang responsibilidad na magbayad ng taunang service charges sa developer o sa owner's association. Ang mga ito ay para sa maintenance ng mga common areas, security, at amenities. Bago ka bumili, alamin kung magkano ang service charge (karaniwang kinakalkula per square foot) dahil ito ay isang paulit-ulit na gastos na kailangan mong i-budget.

Ang pinakamahusay na panangga laban sa mga panganib na ito ay ang kaalaman at ang pakikipagtulungan sa isang mapagkakatiwalaan at may karanasang propesyonal. Huwag mag-atubiling magtanong. Ang isang mahusay na ahente ay hindi magsasawang sagutin ang iyong mga katanungan, gaano man ito kasimple.

Ang Title Deed Bilang Susi sa Iyong Golden Visa

Higit pa sa pagiging patunay ng pagmamay-ari, ang iyong Title Deed ay maaaring maging iyong pasaporte sa pangmatagalang paninirahan sa UAE sa pamamagitan ng Golden Visa program. Ito ay isa sa mga pinakamalaking insentibo para sa mga expat na mamuhunan sa real estate sa Dubai, at marami sa aming mga kliyenteng Pilipino ang nagtatanong tungkol dito.

Ang panuntunan ay malinaw: upang maging kwalipikado para sa isang 10-taong renewable Golden Visa sa ilalim ng kategorya ng property investment, kailangan mong magmay-ari ng isang ari-arian (o maraming ari-arian) na may kabuuang halaga na hindi bababa sa AED 2 milyon. Ang pinakamahalagang requirement dito ay ang pagkakaroon ng Title Deed na nakapangalan sa iyo. Hindi sapat ang isang Oqood o isang SPA lamang. Kailangan mong patunayan na ang property ay tapos na, bayad, at opisyal na nakarehistro sa iyong pangalan.

May ilang mahahalagang detalye na dapat tandaan:

• Halaga ng Property: Ang AED 2 milyon ay dapat ang *purchase price* na nakasaad sa Title Deed, hindi ang kasalukuyang market value nito.
• Walang Utang (No Mortgage): Ang AED 2 milyon na halaga ay dapat *fully paid* at hindi sakop ng anumang utang sa bangko. Kung ang iyong property ay nagkakahalaga ng AED 3 milyon, ngunit mayroon kang mortgage na AED 1.5 milyon, ang iyong equity ay AED 1.5 milyon lamang, kaya hindi ka pa kwalipikado. Gayunpaman, kung ang property ay AED 3 milyon at ang iyong mortgage ay AED 500,000 lamang, ang iyong paid-up equity ay AED 2.5 milyon, na ginagawa kang kwalipikado. Kakailanganin mong humingi ng sulat mula sa bangko na nagpapatunay ng halaga na iyong nabayaran na.
• Isang o Maraming Property: Maaari mong pagsamahin ang halaga ng maraming property para maabot ang AED 2 milyon na threshold, basta't lahat ay may Title Deed na nakapangalan sa iyo.
• Mag-asawa: Maaaring mag-apply ang mag-asawa gamit ang isang property na magkasama nilang pag-aari (jointly owned), basta't ang halaga ay umabot sa AED 2 milyon.

Ang pagkakaroon ng Golden Visa ay nag-aalok ng napakaraming benepisyo, kabilang ang kakayahang manirahan at magtrabaho sa UAE nang hindi nangangailangan ng isang local sponsor, at ang kakayahang i-sponsor ang iyong pamilya. Para sa maraming Pilipino na nakikita ang Dubai bilang kanilang pangmatagalang tahanan, ang pagbili ng isang ari-arian na nagkakahalaga ng AED 2 milyon ay hindi lamang isang investment, kundi isang estratehikong hakbang para sa katatagan ng pamilya. At sa lahat ng ito, ang iyong Title Deed ang nagsisilbing susi. Ito ang dokumentong ipapakita mo sa mga awtoridad bilang patunay ng iyong kwalipikasyon.

Sa Gaia Living, tinutulungan namin ang aming mga kliyente na maghanap ng mga ari-arian na hindi lamang tumutugma sa kanilang pamumuhay kundi pati na rin sa kanilang mga pangmatagalang layunin, tulad ng pagkuha ng Golden Visa. Kung ito ay isang bagay na iyong isinasaalang-alang, masaya kaming magbigay ng gabay sa mga ari-arian na nakakatugon sa mga kinakailangan.

Sources

• Dubai Land Department (DLD): https://dubailand.gov.ae/en/
• Dubai REST App Information: https://dubairest.ae/
• UAE Government Portal - Golden Visa: https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa