Глоссарий недвижимости

Перепродажа строящейся единицы недвижимости первоначальным покупателем новому покупателю до завершения строительства объекта. Обычно это разрешено после уплаты определенного застройщиком процента от стоимости и требует получения сертификата об отсутствии возражений (NOC) от застройщика, а также уплаты сборов за передачу права собственности.

Ежегодная плата, вносимая владельцами за содержание общих зон, обеспечение безопасности и обслуживание удобств здания, рассчитываемая за квадратный фут, ежегодно устанавливаемая Ассоциацией собственников и утверждаемая RERA. Обычно она составляет от 3 до 30 дирхамов ОАЭ за кв. фут в зависимости от района и инфраструктуры.

Общая внутренняя площадь недвижимости, измеряемая по внешней стороне ее стен, включающая жилое пространство, а также часть общих стен, а для вилл — такие элементы, как балконы и крытые парковочные места. Обычно она больше, чем чистая внутренняя «площадь апартаментов».

Брокер, представляющий интересы покупателя в сделке — подбирает подходящие объекты, организует просмотры, проводит комплексную проверку и ведет переговоры о цене и условиях от имени покупателя.

Увеличение рыночной стоимости недвижимости со временем, реализуемое как прибыль при ее продаже. В Дубае это ключевой фактор доходности инвестиций в строящуюся недвижимость и объекты в престижных районах, и — в отличие от многих стран — не облагается налогом на прирост капитала.

Недвижимость, где стоимость кондиционирования (охлаждения) включена в арендную плату или сервисный сбор, а не выставляется арендатору отдельным счетом. Это упрощает составление бюджета, поскольку плата за охлаждение в Дубае может быть значительной ежемесячной статьей расходов.

Финальный этап покупки, когда право собственности официально переходит от продавца к покупателю в Земельном департаменте Дубая, оплачивается остаток суммы и выдается новое свидетельство о праве собственности.

Стоимость кондиционирования недвижимости, часто предоставляемого районным поставщиком охлаждения, таким как Empower, и выставляемого по потреблению плюс фиксированная плата за мощность. В объектах с пометкой 'chiller-free' эта стоимость покрывается арендодателем.

Управление электроэнергетики и водоснабжения Дубая (DEWA) — поставщик коммунальных услуг, к которому вы подключаетесь при заселении в объект недвижимости. Для активации счета требуется возвратный залог (для вилл он выше, чем для апартаментов).

Централизованная система, которая производит охлажденную воду на станции и подает ее по трубам в несколько зданий для кондиционирования воздуха, что распространено в сообществах Дубая. Поставщики, такие как Empower и Emicool, выставляют счета за потребление плюс фиксированную плату за мощность.

Земельный департамент Дубая — государственный орган, который регулирует, регистрирует и ведет учет всех сделок с недвижимостью в Дубае, выдает свидетельства о праве собственности и взимает 4% сбор за передачу права собственности.

Государственный сбор, взимаемый Земельным департаментом Дубая за регистрацию смены собственника, устанавливается в размере 4% от стоимости покупки (плюс небольшой административный сбор). Обычно он оплачивается покупателем при оформлении передачи права собственности.

Межбанковская ставка предложения Эмиратов (EIBOR) — базовая процентная ставка, по которой банки ОАЭ кредитуют друг друга. Большинство ипотечных кредитов с плавающей ставкой рассчитываются как EIBOR плюс фиксированная маржа, поэтому ваши выплаты меняются вместе с EIBOR после окончания любого фиксированного периода.

Официальная система RERA для регистрации договоров аренды в Дубае (слово означает «моя аренда» на арабском). Регистрация обязательна и придает договору аренды юридическую силу — она требуется для подключения DEWA, спонсирования семейных виз, зачисления детей в школу и подачи любых арендных споров.

Регулируемый банковский счет, контролируемый DLD/RERA, на который вносятся платежи покупателей строящейся недвижимости. Средства перечисляются застройщику только по достижении подтвержденных этапов строительства, что защищает покупателей в случае задержки или отмены проекта.

Соглашение о листинге RERA, подписываемое между продавцом недвижимости и его брокером, уполномочивающее агента продавать недвижимость и генерирующее номер разрешения Trakheesi, используемый для ее законной рекламы.

Соглашение RERA между покупателем и его брокером, устанавливающее условия, при которых агент представляет покупателя в сделке.

Меморандум о взаимопонимании — договор купли-продажи RERA между покупателем и продавцом, который определяет согласованную цену, депозит и условия. Подписание Формы F и внесение депозита (обычно 10%) обязывает обе стороны к сделке до ее передачи.

Полное право собственности как на недвижимость, так и на землю, на которой она расположена, навечно, с правом продажи, сдачи в аренду или передачи по наследству. Безусловное право собственности доступно всем национальностям в специально отведенных свободных зонах Дубая.

Передача недвижимости между родственниками первой степени родства (например, от родителя ребенку или между супругами) по сниженной ставке DLD, подтверждаемая документами, доказывающими родство. Это распространенный инструмент для семейного и наследственного планирования.

Долгосрочная, возобновляемая резидентская виза ОАЭ (обычно на 10 лет), доступная инвесторам в недвижимость, владеющим объектами стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более, а также другим категориям. Она предлагает большую стабильность, чем стандартная инвесторская виза, и может включать членов семьи.

Оговоренный в договоре временной интервал — часто до 12 месяцев сверх ожидаемой даты завершения — в течение которого застройщик строящейся недвижимости может осуществить передачу объекта без нарушения условий. Задержки в этот период обычно не являются основанием для наложения штрафных санкций.

Годовой доход от аренды, выраженный в процентах от стоимости покупки недвижимости, до вычета расходов. Например, аренда в размере 100 000 дирхамов ОАЭ за недвижимость стоимостью 1,5 миллиона дирхамов ОАЭ составляет 6,7% валовой доходности.

Момент, когда завершенный объект недвижимости передается покупателю с ключами и доступом, готовый к заселению или сдаче в аренду. Для объектов, приобретаемых на стадии строительства, это происходит после окончательной оплаты, устранения недоделок и регистрации в DLD.

Возобновляемая резидентская виза ОАЭ, предоставляемая владельцам недвижимости, обычно доступная для объектов стоимостью от 750 000 дирхамов ОАЭ. Она позволяет владельцу проживать в ОАЭ и, при условии соблюдения пороговых значений дохода, спонсировать членов семьи.

Здание или сообщество, где отдельные объекты находятся в частной собственности, но общие зоны используются совместно и регулируются Законом о совместной собственности. Владельцы коллективно финансируют и управляют общими зонами через плату за обслуживание и Ассоциацию собственников.

Право пользоваться и занимать недвижимость в течение фиксированного срока (обычно до 99 лет) без владения земельным участком под ней. По истечении срока права возвращаются безусловному собственнику, если не будут продлены.

Соотношение суммы ипотечного кредита к стоимости недвижимости, выраженное в процентах. Более высокий LTV означает меньший первоначальный взнос; правила ОАЭ ограничивают LTV до 80% для покупателей-экспатов, являющихся резидентами и приобретающих жилье впервые, для объектов стоимостью до 5 миллионов дирхамов.

Гарантированный чек, выданный и заверенный банком, который обычно требуется для оплаты остатка при передаче права собственности, поскольку средства гарантированы. Это дает продавцу уверенность в том, что платеж будет осуществлен.

Регулируемая DLD система, которая управляет и собирает плату за обслуживание для объектов совместной собственности в Дубае. Она обеспечивает прозрачность в отношении того, как рассчитываются, выставляются и расходуются коммунальные платежи управляющими компаниями.

Максимальное соотношение кредита к стоимости, которое банк предоставит под залог недвижимости — обычно до 80% для резидентов, впервые приобретающих жилье стоимостью до 5 миллионов дирхамов ОАЭ, и ниже для объектов большей стоимости, строящейся недвижимости и нерезидентов.

Сбор DLD за регистрацию ипотеки под залог недвижимости, взимаемый в размере 0,25% от суммы кредита плюс небольшая административная плата. Он уплачивается в дополнение к стандартной комиссии за перевод в размере 4% при покупке в кредит.

Долгосрочное право (до 50 лет, с возможностью продления) на застройку, использование и распоряжение зданиями на земле, принадлежащей другой стороне. Используется преимущественно для девелоперских и коммерческих проектов, а не для жилой собственности.

Годовой доход от аренды в процентах от стоимости покупки после вычета операционных расходов, таких как плата за обслуживание, комиссионные за управление, техническое обслуживание и периоды простоя. Она дает более реалистичную картину доходности, чем валовая доходность.

Сертификат об отсутствии возражений — документ, выдаваемый застройщиком, подтверждающий отсутствие неоплаченных сборов за обслуживание или задолженностей по объекту недвижимости. Он требуется до того, как право собственности может быть передано в DLD.

Недвижимость, приобретаемая до или во время строительства, непосредственно у застройщика, обычно по более низкой цене на старте продаж и с поэтапным планом платежей, привязанным к этапам строительства. Средства покупателя защищены на регулируемом эскроу-счете.

Первоначальная регистрация строящегося объекта в DLD (слово означает «договоры» на арабском языке), обеспечивающая интересы покупателя до завершения проекта и выдачи окончательного свидетельства о праве собственности.

Орган, представляющий всех собственников в совместно владаемой собственности, отвечающий за управление и содержание общих зон, установление годового бюджета платы за обслуживание и назначение управляющей компании.

График рассрочки платежей при покупке строящейся недвижимости, выраженный в виде разбивки, например 70/30 (70% во время строительства, 30% при передаче ключей) или план после передачи ключей, когда часть стоимости оплачивается после получения ключей.

Структура платежей за строящуюся недвижимость, при которой часть стоимости оплачивается в рассрочку после передачи ключей — например, 60% во время строительства и 40% в течение двух-трех лет после — что облегчает движение денежных средств и позволяет использовать доход от аренды для финансирования платежей.

Нотариально заверенный юридический документ, уполномочивающий другое лицо действовать от вашего имени — например, подписывать договоры, регистрировать Ejari или завершать передачу права собственности — полезно для иностранных владельцев, которые не могут присутствовать лично.

Продажа новой недвижимости непосредственно от застройщиков, включая запуск продаж строящейся недвижимости и новых завершенных объектов. В отличие от вторичного рынка (перепродажи) недвижимости, продаваемой существующими владельцами.

Готовая недвижимость, доступная для немедленного заселения или сдачи в аренду, продаваемая застройщиком или на вторичном рынке. Позволяет покупателям осмотреть конкретный объект и сразу начать получать доход от аренды.

Агентство по регулированию недвижимости (RERA) — регулирующее подразделение Земельного департамента Дубая, которое лицензирует брокеров и застройщиков, осуществляет надзор за эскроу-счетами, поддерживает индекс арендной платы и устанавливает правила, регулирующие рынок.

Официальный инструмент, определяющий максимально допустимое повышение арендной платы при продлении договора, основанное на том, насколько текущая арендная плата ниже средней рыночной ставки для аналогичных объектов. Если арендная плата близка к рыночной, повышение не допускается.

Показатель доходности инвестиций, объединяющий доход от аренды (доходность) и прирост капитала относительно общей стоимости. В Дубае ROI часто указывается как доходность от аренды, но полная картина также учитывает рост стоимости и затраты.

Обязывающий договор между покупателем и застройщиком при покупке строящейся недвижимости или недвижимости на первичном рынке, подробно описывающий цену, план оплаты, характеристики, дату завершения строительства и обязательства обеих сторон.

Рынок перепродажи завершенной недвижимости, реализуемой существующими владельцами, а не застройщиками. Сделки обычно включают Форму F (Меморандум о взаимопонимании), разрешение от застройщика (NOC) и передачу права собственности в DLD.

Возвратная сумма, выплачиваемая арендатором в начале аренды — обычно 5% от годовой арендной платы за немеблированное и 10% за меблированное жилье — возвращается по окончании срока аренды при условии, что недвижимость находится в хорошем состоянии.

Периодические платежи, взимаемые с владельцев за обслуживание общих зон, безопасность, уборку и общие удобства, устанавливаемые для каждого сообщества и регулируемые через систему Mollak DLD.

Резерв в бюджете платы за обслуживание, отложенный для крупных долгосрочных ремонтов и замен — таких как лифты, фасады или кровля — чтобы крупные будущие расходы не ложились на владельцев в виде внезапных единовременных платежей.

Осмотр недавно сданного объекта недвижимости на предмет дефектов и незавершенных работ, чтобы застройщик мог их устранить, обычно в течение гарантийного периода на дефекты, до вашего заселения или сдачи недвижимости в аренду.

Официальный юридический документ, выдаваемый Земельным департаментом Дубая (DLD), подтверждающий право собственности на недвижимость, содержащий имя владельца, данные об объекте и его площади. Это окончательное подтверждение права безусловной собственности (freehold).

Дубайская система разрешений, через которую брокеры получают номер лицензии для законной рекламы недвижимости. Действующий номер разрешения Trakheesi в объявлении подтверждает, что объявление авторизовано и соответствует требованиям RERA.

Зарегистрированный DLD центр регистрации, где завершаются передачи права собственности и выдаются свидетельства о праве собственности. Покупатель и продавец (или их представители) встречаются здесь для завершения сделки, и взимается комиссия попечителя.

Долгосрочное право пользования и получения выгоды от недвижимости, принадлежащей другой стороне — включая сдачу ее в аренду — на фиксированный срок до 99 лет, без владения базовым активом. Это распространено в арендных (leasehold) соглашениях.

Сертифицированная банком или RICS оценка рыночной стоимости недвижимости, используемая для одобрения ипотеки и целей продажи. Кредиторы основывают сумму кредита на оценочной стоимости, которая может отличаться от согласованной цены.

Период, в течение которого арендуемая недвижимость пустует и не приносит дохода, например, между арендаторами. Минимизация простоев за счет хорошего управления и ценообразования имеет ключевое значение для защиты чистой доходности инвестиции.