ドバイ不動産：外国人購入者の最新動向

本稿では、ドバイ土地局（DLD）が公表するデータを基に、近年の外国人購入者の動向を深く掘り下げ、国籍ごとの特徴的な選好と、それが市場全体に与える影響について、私の分析を交えながら解説します。

この記事で掘り下げるポイントは以下の通りです。

• 伝統的投資国（インド、イギリス、パキスタン）の変わらぬ影響力
• 新興勢力（ロシア、CIS諸国、ヨーロッパ）の台頭とその背景
• 中国人投資家の復活と選好の変化
• 物件タイプ別の選好分析：ヴィラ、アパートメント、オフプラン
• ゴールデンビザが投資判断に与える影響
• 今後の市場を形成するであろう、国籍別トレンドの予測

伝統的投資国：市場の礎を築くインド、イギリス、パキスタン

ドバイ不動産市場の歴史を語る上で、インド、イギリス、パキスタンからの投資家を抜きにしては考えられません。彼らは数十年にわたり、市場の成長を支え、その安定性の礎となってきました。ドバイ土地局（DLD）が発表する年間取引レポートでは、これらの国籍が常にトップ5の常連であることが示されています。彼らの存在は、単なる取引量の多さだけでなく、ドバイとの歴史的、経済的、文化的な深いつながりを反映しています。

インド人投資家は、長年にわたり外国人購入者リストの首位を維持してきました。地理的な近さ、強力なビジネス上の結びつき、そしてドバイに暮らす巨大なインド人コミュニティが、投資を促進する大きな要因です。彼らの投資ポートフォリオは非常に多様です。富裕層は、パーム・ジュメイラの豪華なヴィラや、ビジネスベイのペントハウスといった高級物件を自己使用目的、あるいはステータスとして購入します。一方で、より広範な中間層の投資家は、賃貸収入を目的とした実用的な投資を好みます。例えば、ジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC）やアル・フルジャン、[ディスカバリー・ガーデンズ]のような、比較的手頃な価格帯で安定した利回りが期待できるエリアのアパートメントが人気です。彼らは市場の周期を熟知しており、オフプラン市場にも積極的に参加し、開発の初期段階で有利な価格で購入する傾向が見られます。

イギリス人投資家もまた、市場の重要なプレイヤーです。多くはドバイの非課税の収入、高い生活水準、そして優れた教育・医療施設に魅力を感じて移住してきたエクスパット（海外駐在員）です。そのため、彼らの購入動機は「投資」と「自己使用」が密接に結びついています。家族向けのコミュニティであるアラビアン・ランチや[ドバイ・ヒルズ・エステート]、メドウズといったエリアのヴィラやタウンハウスは、彼らにとって理想的な選択肢です。これらのエリアは、緑豊かな環境、インターナショナルスクールへのアクセスの良さ、そして充実したレクリエーション施設を備えており、典型的な英国の郊外生活を彷彿とさせます。一方で、若い専門職やカップルは、ドバイ・マリーナやJBR（ジュメイラ・ビーチ・レジデンス）のような活気あるウォーターフロントのアパートメントを好み、ライフスタイルを重視する傾向が強いです。彼らの多くは、将来的な英国への帰国も見据え、売却益（キャピタルゲイン）も視野に入れた物件選びを行います。

パキスタン人投資家も、インド人投資家と同様に、地理的・文化的な近さからドバイ市場と強いつながりを持っています。彼らの投資パターンはインド人投資家と類似しており、高級物件から手頃なアパートメントまで多岐にわたりますが、特にビジネスベイや[ドバイ・シリコン・オアシス]、インターナショナル・シティといったエリアでの存在感が際立っています。これらのエリアは、ビジネスハブへのアクセスが良く、比較的新しい物件が手頃な価格帯で見つかるため、賃貸投資に適しています。彼らの中には、パキスタンの経済や通貨の不安定さから資産を守るための「安全な避難先」としてドバイ不動産を位置づけている投資家も少なくありません。この安定志向が、彼らの継続的な投資を支える一因となっています。

新興勢力の台頭：ロシア、CIS諸国、ヨーロッパからの潮流

注目のプロジェクト

マリーナ・ハイツ

Meraas · ドバイ・マリーナ

発信元

AED 4.2M

近年のドバイ不動産市場における最も顕著な変化は、ロシア、CIS（独立国家共同体）諸国、そしてヨーロッパ主要国からの投資家の急増です。地政学的な変動や経済的な不確実性を背景に、彼らは資産の安全な避難先と、質の高いライフスタイルを求めてドバイへと向かっています。この新たな潮流は、市場の需要構造を大きく変え、特定の高級物件セグメントの価格を押し上げる要因となりました。

特にロシアからの資金流入は、2022年以降、市場に大きなインパクトを与えました。彼らは単に資金を移動させるだけでなく、家族と共に移住し、ドバイに新たな生活の基盤を築こうとしています。そのため、即入居可能な完成物件、特に家具付きの高級ブランドレジデンスやウォーターフロントのヴィラに対する需要が爆発的に増加しました。パーム・ジュメイラ、ブルーウォータース・アイランド、ドバイ・マリーナといったアイコニックなロケーションは、彼らの主要なターゲットとなりました。彼らの購買決定は迅速かつ大胆で、多くの場合、現金一括での支払いを厭いません。この強力な購買力が、高級物件市場の価格を短期間で大幅に引き上げたことは周知の事実です。また、子供たちの教育を重視する傾向も強く、質の高いインターナショナルスクールに近いヴィラコミュニティへの関心も非常に高いです。

ロシアだけでなく、カザフスタン、ウズベキスタンといったCIS諸国からの投資も増加傾向にあります。彼らは伝統的にドバイとビジネス上のつながりがありましたが、近年は不動産を安定した資産クラスとして捉え、ポートフォリオの多様化を図る動きが活発化しています。彼らの選好は、ブランドレジデンスや、エマール・プロパティーズやナキールといった信頼性の高い大手デベロッパーが手掛けるマスタープランコミュニティに集中する傾向があります。

同時に、ドイツ、フランス、イタリア、スイスといった西ヨーロッパ諸国からの関心も著しく高まっています。彼らの動機は、自国における高い税金、エネルギーコストの上昇、そして経済成長の鈍化に対する懸念です。ドバイの非課税というメリットは、彼らにとって非常に魅力的です。ヨーロッパの投資家は、品質とデザインに対して非常に厳しい目を持っており、モダンでミニマルなデザインの物件や、サステナビリティ（持続可能性）を重視したプロジェクトに惹かれる傾向があります。例えば、アル・バラリのような緑豊かなエココンシャスなコミュニティや、オムニヤットが手掛けるような建築的に優れたプロジェクトは、彼らの美意識に合致しています。また、彼らは単なる投資リターンだけでなく、ドバイでのライフスタイルそのものを楽しむことを目的としているため、ゴルフコースに隣接したヴィラや、プライベートビーチへのアクセスがあるアパートメントなど、レジャー施設が充実した物件を好みます。

“ドバイはもはや単なる投資先ではありません。世界中の人々にとって、不安定な時代における「プランB」としての生活拠点、つまりは現実的な移住先として認識され始めているのです。”

中国人投資家の復活と選好の変化

数年間の静寂期間を経て、中国人投資家が再びドバイ不動産市場で存在感を強めています。渡航制限の緩和以降、彼らの関心は急速に回復し、その投資パターンには興味深い変化が見られます。かつての彼らの投資は、小規模なアパートメントを複数購入し、賃貸収入を狙うというスタイルが主流でした。しかし、現在の中国人バイヤーは、より大規模で、より質の高い、そしてライフスタイルを重視した物件へと関心をシフトさせています。

この変化の背景には、いくつかの要因があります。第一に、中国国内の不動産市場の不確実性と政府による規制強化が、海外への資産分散を加速させていること。第二に、ドバイの「ゴールデンビザ」プログラムが、単なる投資以上の価値、つまり長期的な居住権と安定性を提供していること。そして第三に、ドバイと中国の経済的な結びつきが強化され、ビジネスチャンスを求めてドバイを訪れる、あるいは移住する中国人が増えていることです。

現在の中国人投資家が特に注目しているのは、大手デベロッパーが手掛ける大規模なマスタープランコミュニティです。例えば、エマールが開発するドバイ・クリーク・ハーバーやドバイ・ヒルズ・エステートは、その代表例です。これらのコミュニティは、住宅だけでなく、商業施設、学校、公園、医療施設といった都市機能全体が計画的に整備されており、長期的に安定した資産価値と高い生活の質が期待できます。彼らは、個別の建物の価値だけでなく、コミュニティ全体の成長性という「物語」に投資することを好む傾向があります。また、ビンガッティと高級車ブランド「ブガッティ」が提携した「Burj Binghatti Bugatti Residences」のような、世界的に認知されたブランドとのコラボレーションプロジェクトにも強い関心を示します。これは、品質への信頼と同時に、所有すること自体のステータスを重視する彼らの価値観を反映しています。

物件タイプとしては、依然としてアパートメントが主流ですが、その中でも高層階のプレミアムユニットや、眺望の良いウォーターフロントの物件への需要が高まっています。ビジネスベイやダウンタウン・ドバイは、その利便性と象徴性から依然として人気が高いですが、より新しいエリアであるエマール・ビーチフロントやラシッド・ヨット＆マリーナのような、海辺のライフスタイルを提供する開発地にも注目が集まっています。また、富裕層の中には、家族での居住を目的として、パーム・ジュメイラやジュメイラ・ベイのヴィラやタウンハウスを購入するケースも増えています。

私たちGaia Livingが中国人クライアントと接する中で感じるのは、彼らが以前にも増して情報を収集し、非常に戦略的に物件を選んでいるということです。彼らは単にエージェントの推奨を鵜呑みにするのではなく、自ら市場データを分析し、デベロッパーの評判や過去の実績を徹底的に調査します。特にオフプラン物件に関しては、デベロッパーの資金力やプロジェクトの実現可能性を厳しく評価します。この慎重な姿勢は、過去の投資経験から学んだ教訓の表れであり、市場の成熟度を高める上で好ましい傾向だと私は考えています。

物件タイプ別選好：ヴィラ、アパートメント、オフプランの力学

外国人購入者の国籍が多様化するにつれて、彼らが選好する物件タイプもまた、その動機や予算に応じて細分化されています。ドバイ市場は、大きく分けて「ヴィラ／タウンハウス」、「アパートメント」、そして「オフプラン（未完成物件）」の3つのセグメントで動いており、それぞれの市場力学は異なります。

ヴィラ／タウンハウス市場 ヴィラやタウンハウスは、主に自己使用を目的とするエンドユーザー、特に家族層から強い需要があります。前述の通り、イギリス人やヨーロッパ人の多くは、広々とした居住空間とプライベートな庭、そしてコミュニティ内のアメニティを求めて、アラビアン・ランチ、ドバイ・ヒルズ・エステート、[ザ・メドウズ]といった確立されたヴィラコミュニティを選びます。これらのエリアは、緑豊かな環境と高級感がありながらも、都心へのアクセスも比較的良好です。近年では、ロシア人富裕層の流入により、パーム・ジュメイラや[アル・バラリ]、エミレーツ・ヒルズといった超高級ヴィラ市場が活況を呈しました。彼らは即時性とプライバシーを最優先するため、中古市場で価格が高騰する一因となりました。 ヴィラ市場のもう一つの特徴は、供給が比較的限られていることです。特に、人気の高い ESTABLISHED（確立された）コミュニティ内では、新たな土地が少ないため、需要が供給を上回りやすく、価格が安定しやすい傾向にあります。デベロッパーもこの需要に応えるべく、ソブハ・ハートランドIIや、ナキールによるパーム・ジェベル・アリの再開発など、新たなヴィラプロジェクトを立ち上げていますが、中心部に近い場所での大規模なヴィラ開発は難しくなっています。

アパートメント市場 アパートメント市場は、ドバイで最も取引量が多く、多様な投資家層を惹きつけています。インド、パキスタン、そして多くの中国人投資家にとって、アパートメントは賃貸利回りを目的とした投資の主要な手段です。ビジネスベイ、JVC、ドバイ・マリーナ、[ダウンタウン・ドバイ]は、その代表的な投資先です。これらのエリアは、単身者や若いカップルからの賃貸需要が安定しており、5%～8%程度の比較的高い賃貸利回り（グロス）が期待できます。 アパートメント選びで重要視されるのは、ロケーション、交通の便（特にメトロ駅への近さ）、建物の管理状態、そしてサービスチャージ（共益費）です。サービスチャージは、年間の維持コストに直結するため、投資家は購入前に必ず確認します。ドバイでは、1平方フィートあたり年間AED 15～30程度が一般的ですが、高級ブランドレジデンスやアメニティが豊富な建物ではAED 40を超えることもあります。このコストを賃料収入で十分にカバーできるかどうかが、投資判断の鍵となります。

オフプラン市場の魅力 オフプラン物件への投資は、ドバイ市場の大きな特徴の一つであり、多くの国籍の投資家を惹きつけています。その最大の魅力は、レバレッジ効果と支払いプランの柔軟性にあります。

• 有利な支払いプラン： 多くのデベロッパーは、建設期間中に物件価格の40%～60%を分割で支払い、残りを竣工時に支払う、といったプランを提供します。中には、竣工後3～5年にわたって残金を支払う「ポストハンドオーバー・ペイメントプラン」を提供するデベロッパーもあり、初期投資額を大幅に抑えることができます。
• キャピタルゲインへの期待： 開発の初期段階で購入することで、竣工時には市場価格が上昇し、売却益を得られる可能性があります。特に、大規模プロジェクトの第一期などは、後のフェーズよりも価格が低く設定されることが多く、投資家にとって魅力的です。
• 最新の設備とデザイン： 新築物件であるため、最新のデザイン、スマートホーム技術、そしてエネルギー効率の高い設備が導入されています。これは、将来の賃貸需要や売却価値を高める上で有利に働きます。

例えば、AED 150万のオフプラン・アパートメントを「60/40」プラン（建設中に60%、竣工時に40%）で購入する場合の典型的な支払いスケジュールは以下のようになります。

1. 予約時： 20% + 4% DLD手数料 = AED 300,000 + AED 60,000 = AED 360,000 2. 建設中（3年間）： 残りの40%を半年ごとに10%ずつ支払い = AED 150,000 x 4回 3. 竣工時： 残りの40% = AED 600,000（現金または住宅ローンで支払う）

この方法により、投資家は最初の3年間で総額の60%（AED 900,000）を支払うだけで物件を確保できます。オフプラン投資は高いリターンの可能性がある一方で、プロジェクトの遅延や中止といったリスクも伴います。そのため、エマール、ナキール、[ソブハ・リアルティ]、アルダールといった、実績と信頼性のあるデベロッperを選ぶことが極めて重要です。

ゴールデンビザ：単なるビザを超えた投資インセンティブ

ドバイ不動産市場への投資動機を分析する上で、UAE政府が提供する「ゴールデンビザ」プログラムの影響を無視することはできません。このプログラムは、単に長期滞在を許可するだけでなく、ドバイ不動産を「ライフスタイル投資」および「資産の安全な避難先」として位置づける上で、決定的な役割を果たしています。

ゴールデンビザは、特定の条件を満たす投資家、起業家、専門家、優秀な学生に対して、5年または10年間の長期居住権を付与する制度です。不動産投資家の場合、AED 200万（約8,000万円）以上の価値がある物件を1つまたは複数購入することで、10年間のビザを申請する資格が得られます。重要なのは、この物件は完成物件である必要はなく、承認されたデベロッパーからのオフプラン物件でも可能であるという点です。また、住宅ローンを利用して購入した場合でも、頭金としてAED 200万以上を支払っていれば対象となります。

このゴールデンビザが投資家に与えるメリットは計り知れません。

• 安定した居住権： 従来の2年間の居住ビザとは異なり、10年という長期にわたる安定した居住権は、投資家とその家族（配偶者、子供）に将来設計の自由を与えます。6ヶ月以上UAE国外に滞在してもビザが失効しないため、世界中を飛び回るビジネスパーソンにとって非常に柔軟性が高いです。
• ビジネスの自由度： ゴールデンビザ保持者は、UAE国内で100%外資での会社設立が可能となり、ビジネス活動の自由度が格段に向上します。
• 生活の質の向上： 銀行口座の開設、運転免許証の取得、子供の就学など、生活のあらゆる面でUAE居住者としての恩恵を受けることができます。
• 資産保全の手段として： 自国の政治的・経済的な不安定さを懸念する投資家にとって、ゴールデンビザは単なるビザではなく、いざという時のための「保険」であり、家族の安全と資産を守るための具体的な手段となります。

このビザ制度は、特にロシア、中国、インド、そしてヨーロッパからの富裕層にとって、ドバイ不動産への投資を決定づける最後のひと押しとなっています。彼らはAED 200万という投資額を、単なる不動産価格としてではなく、「10年間の安定と機会」を手に入れるためのコストとして捉えています。これにより、彼らの購入予算は自ずとAED 200万以上の物件に集中し、ミドル～ハイエンド市場の需要を下支えする強力な要因となっています。

私たち不動産プロフェッショナルは、クライアントに物件を提案する際、単にその物件のスペックや利回りだけでなく、ゴールデンビザ取得の可能性という付加価値を必ず説明します。これは、物件の魅力を高めるだけでなく、クライアントの人生設計そのものに寄り添う提案となるからです。ゴールデンビザは、ドバイが世界中の才能と富を惹きつけるための、極めて戦略的なツールであると私は評価しています。

今後の市場トレンドと私たちの見解

これまでの分析を踏まえ、ドバイ不動産市場における外国人購入者の動向は、今後どのように変化していくのでしょうか。いくつかの重要なトレンドが、将来の市場を形作っていくと私は考えています。

第一に、市場の多様化と深化がさらに進むでしょう。伝統的な投資国であるインドやイギリスからの安定した需要は継続しつつも、ロシアやCIS諸国、ヨーロッパ、そしてアフリカ諸国からの新たな資金流入が続くことで、購入者の国籍はさらに多様化します。これにより、特定の国籍の動向に左右されにくい、より強靭でバランスの取れた市場構造が形成されていくと期待されます。デベロッパーも、この多様なニーズに応えるため、デザイン、価格帯、アメニティにおいて、より多彩な選択肢を提供していく必要があります。

第二に、ブランドレジデンスへの需要は引き続き高まると予測されます。Four Seasons、Bvlgari、Armaniといった世界的な高級ブランドが冠するレジデンスは、品質、サービス、そしてブランドが持つ「信頼性」という無形の価値を提供します。これらの物件は、資産価値が落ちにくく、賃貸市場でも高いプレミアムがつくため、世界中の富裕層にとって魅力的な投資対象であり続けます。ビンガッティやオムニヤットのようなデベロッパーが、こうしたブランドとの提携を積極的に進めているのは、このトレンドを的確に捉えている証拠です。

第三に、サステナビリティ（持続可能性）とウェルネス（心身の健康）が、物件選びの新たな基準として重要性を増してくるでしょう。特にヨーロッパからの購入者は、エネルギー効率、緑化、リサイクルシステムといった環境への配慮を重視します。また、コロナ禍を経て、人々は自宅で過ごす時間の質をより重視するようになりました。ジムやプールだけでなく、ヨガスタジオ、瞑想スペース、共用ワークスペースなどを備えた、ウェルネスをテーマにしたコミュニティへの関心が高まるはずです。[アル・バラリ]や、アルダーが手掛けるアルジャーフ・ガーデンズのようなプロジェクトは、この未来の需要を先取りしていると言えます。

最後に、アブダビと北部首長国（特にラス・アル・ハイマ）の存在感が増していくことにも注目すべきです。ドバイの価格上昇に伴い、より手頃な価格で質の高いライフスタイルを求める投資家の一部は、隣接する首長国へと目を向け始めています。特にアブダビは、[ヤス島]や[サディヤット島]といった大規模な開発が進んでおり、文化施設やレジャー施設も充実しています。また、ラス・アル・ハイマでは、2027年に開業予定のWynnリゾート（カジノを含む統合型リゾート）が大きな起爆剤となり、アル・マルジャン・アイランド周辺の不動産価値を押し上げる可能性があります。これにより、UAE全体として、より多層的な不動産市場が形成されていくでしょう。

## Sources - ドバイ土地局 (Dubai Land Department): https://dubailand.gov.ae/en/ - UAE政府ポータル (U.AE): https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa