واژه نامه املاک

فروش مجدد یک واحد پیش‌خرید توسط خریدار اصلی به خریدار جدید قبل از تکمیل ملک. این کار معمولاً پس از پرداخت درصد مشخصی از قیمت که توسط سازنده تعیین شده، مجاز است و به گواهی عدم اعتراض (NOC) از سازنده و هزینه‌های انتقال نیاز دارد.

هزینه‌ای سالانه که توسط مالکان برای نگهداری از مناطق مشترک، امنیت و امکانات ساختمان پرداخت می‌شود. این هزینه بر اساس فوت مربع محاسبه شده و سالانه توسط انجمن مالکان تعیین و توسط ررا (RERA) تأیید می‌شود. معمولاً بین 3 تا 30 درهم به ازای هر فوت مربع متغیر است، بسته به منطقه و امکانات.

کل مساحت داخلی کف یک ملک که تا نمای بیرونی دیوارهای آن اندازه‌گیری می‌شود، شامل فضای قابل استفاده به علاوه سهمی از دیوارهای مشترک و برای ویلاها، ویژگی‌هایی مانند بالکن‌ها و پارکینگ سرپوشیده. معمولاً بزرگتر از 'مساحت خالص داخلی' است.

دلال یا کارگزاری که منافع خریدار را در یک معامله نمایندگی می‌کند — یافتن املاک مناسب، ترتیب دادن بازدیدها، انجام بررسی‌های لازم و مذاکره در مورد قیمت و شرایط به نفع خریدار.

افزایش ارزش بازار یک ملک در طول زمان، که هنگام فروش به عنوان سود محقق می‌شود. در دبی، این یک عامل کلیدی برای بازده سرمایه‌گذاری در پروژه‌های پیش‌فروش و مناطق برتر است و برخلاف بسیاری از کشورها، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.

ملکی که هزینه تهویه مطبوع (خنک‌کننده) آن در اجاره یا هزینه خدمات گنجانده شده است، به جای اینکه به طور جداگانه از ساکن دریافت شود. این امر برنامه‌ریزی مالی را ساده‌تر می‌کند، زیرا هزینه‌های خنک‌کننده در دبی می‌تواند به طور قابل توجهی بالا باشد.

مرحله نهایی خرید زمانی که مالکیت به طور رسمی از فروشنده به خریدار در اداره زمین دبی (DLD) منتقل می‌شود، مابقی مبلغ پرداخت شده و سند مالکیت جدید صادر می‌گردد.

هزینه تهویه مطبوع یک ملک که اغلب توسط ارائه‌دهندگان خنک‌کننده مرکزی مانند Empower تأمین شده و بر اساس مصرف به علاوه یک هزینه ظرفیت ثابت صورتحساب می‌شود. در املاک 'بدون هزینه چیلر'، این هزینه توسط صاحبخانه پرداخت می‌شود.

اداره برق و آب دبی (DEWA) — ارائه‌دهنده خدمات عمومی که هنگام نقل مکان به یک ملک باید با آن ارتباط برقرار کنید. برای فعال‌سازی حساب، یک ودیعه امنیتی قابل استرداد لازم است (این مبلغ برای ویلاها بیشتر از آپارتمان‌ها است).

یک سیستم متمرکز که آب خنک را در یک نیروگاه تولید کرده و آن را از طریق لوله‌کشی به چندین ساختمان برای تهویه مطبوع می‌رساند. این سیستم در مناطق مسکونی دبی رایج است. ارائه‌دهندگانی مانند Empower و Emicool هزینه‌ای بر اساس مصرف به اضافه یک هزینه ظرفیت ثابت دریافت می‌کنند.

اداره زمین دبی (DLD) — نهاد دولتی که تمام معاملات املاک و مستغلات در دبی را تنظیم، ثبت و ضبط می‌کند، اسناد مالکیت را صادر کرده و هزینه انتقال ملک 4 درصدی را دریافت می‌کند.

هزینه دولتی که توسط اداره زمین دبی (DLD) برای ثبت تغییر مالکیت دریافت می‌شود و 4% قیمت خرید (به علاوه یک کارمزد اداری کوچک) تعیین شده است. این هزینه معمولاً توسط خریدار در زمان انتقال پرداخت می‌شود.

نرخ بهره بین بانکی امارات (The Emirates Interbank Offered Rate) — نرخ بهره معیار که بانک‌های امارات متحده عربی به یکدیگر وام می‌دهند. اکثر وام‌های مسکن با نرخ متغیر بر اساس EIBOR به علاوه یک حاشیه ثابت قیمت‌گذاری می‌شوند، بنابراین بازپرداخت‌های شما پس از پایان هر دوره ثابت، با EIBOR تغییر می‌کند.

سیستم رسمی ررا (RERA) برای ثبت قراردادهای اجاره در دبی (این کلمه در عربی به معنای 'اجاره من' است). ثبت اجباری است و به اجاره‌نامه اعتبار قانونی می‌بخشد — برای اتصال DEWA، اسپانسر شدن ویزای خانواده، ثبت نام کودکان در مدرسه و طرح هرگونه اختلاف اجاره لازم است.

یک حساب بانکی تحت نظارت DLD/RERA که پرداخت‌های خریداران پروژه‌های پیش‌فروش در آن واریز می‌شود. وجوه فقط در قبال پیشرفت‌های ساخت و ساز تأیید شده به سازنده آزاد می‌شود و از خریداران در صورت تأخیر یا لغو پروژه محافظت می‌کند.

قرارداد فهرست‌بندی ررا (RERA) که بین فروشنده ملک و کارگزار او امضا می‌شود، و به کارگزار اجازه می‌دهد تا ملک را بازاریابی کند و شماره مجوز تراخیسی را که برای تبلیغات قانونی استفاده می‌شود، ایجاد می‌کند.

قرارداد ررا (RERA) بین خریدار و کارگزار او، که شرایط نمایندگی کارگزار از خریدار در یک خرید را مشخص می‌کند.

تفاهم‌نامه — قرارداد فروش ررا (RERA) بین خریدار و فروشنده که قیمت توافق‌شده، سپرده و شرایط را تعیین می‌کند. امضای فرم F و پرداخت سپرده (معمولاً ۱۰٪) هر دو طرف را به معامله پیش از انتقال متعهد می‌کند.

مالکیت کامل هم ملک و هم زمینی که روی آن قرار دارد، به صورت دائم، با حق فروش، اجاره یا وصیت آن. مالکیت فری‌هولد برای تمام ملیت‌ها در مناطق مشخص شده فری‌هولد دبی در دسترس است.

انتقال ملک بین خویشاوندان درجه یک (مانند والدین به فرزند یا بین همسران) با هزینه کاهش‌یافته اداره زمین دبی (DLD)، با ارائه اسناد اثبات‌کننده رابطه. این یک ابزار رایج برای برنامه‌ریزی خانواده و املاک است.

یک ویزای اقامت بلندمدت و قابل تمدید امارات (معمولاً ۱۰ ساله) در دسترس سرمایه‌گذاران ملکی که املاک به ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر دارند، در کنار سایر دسته‌بندی‌ها. این ویزا ثبات بیشتری نسبت به ویزای سرمایه‌گذار استاندارد ارائه می‌دهد و می‌تواند شامل اعضای خانواده نیز باشد.

یک بازه زمانی توافق شده قراردادی — اغلب تا ۱۲ ماه پس از تاریخ تکمیل پیش‌بینی‌شده — که طی آن توسعه‌دهنده آف-پلن می‌تواند ملک را تحویل دهد بدون نقض قرارداد. تاخیر در این دوره معمولاً دلیلی برای جریمه نیست.

درآمد اجاره سالانه که به صورت درصدی از قیمت خرید ملک بیان می‌شود، قبل از کسر هزینه‌ها. برای مثال، اجاره ۱۰۰,۰۰۰ درهم برای ملکی به ارزش ۱.۵ میلیون درهم، یک بازده ناخالص ۶.۷٪ است.

نقطه‌ای که در آن یک ملک تکمیل‌شده با کلیدها و دسترسی به خریدار تحویل داده می‌شود، آماده سکونت یا اجاره. برای خریدهای آف-پلن، این مرحله پس از پرداخت نهایی، بررسی عیوب و ثبت در اداره زمین دبی (DLD) صورت می‌گیرد.

یک ویزای اقامت قابل تمدید امارات که به مالکان ملک اعطا می‌شود، معمولاً برای املاک با ارزش ۷۵۰,۰۰۰ درهم یا بیشتر در دسترس است. این ویزا به مالک اجازه می‌دهد در امارات اقامت داشته باشد و، مشروط به آستانه‌های درآمد، اعضای خانواده را نیز حمایت مالی کند.

ساختمان یا مجموعه‌ای که در آن واحدهای انفرادی به صورت خصوصی مالکیت دارند اما مناطق مشترک به اشتراک گذاشته می‌شوند، تحت قانون املاک مشترک اداره می‌شود. مالکان به صورت جمعی مناطق مشترک را از طریق هزینه‌های خدمات و انجمن مالکان تأمین مالی و مدیریت می‌کنند.

حق استفاده و اشغال یک ملک برای یک دوره زمانی مشخص (معمولاً تا ۹۹ سال) بدون مالکیت زمین زیربنایی. در پایان دوره، حقوق به مالک فری‌هولد بازمی‌گردد مگر اینکه تمدید شود.

نسبت وام مسکن به ارزش ملک، که به صورت درصد بیان می‌شود. نسبت وام به ارزش (LTV) بالاتر به معنای سپرده کمتر است؛ مقررات امارات متحده عربی نسبت وام به ارزش را برای خریداران مقیم خارجی که برای اولین بار ملک می‌خرند و املاک زیر 5 میلیون درهم خریداری می‌کنند، تا سقف 80% محدود می‌کند.

چکی تضمین‌شده که توسط یک بانک صادر و تأیید شده است، که معمولاً برای پرداخت باقی‌مانده مبلغ در هنگام انتقال ملک مورد نیاز است زیرا وجوه تضمین شده‌اند. این چک به فروشنده اطمینان می‌دهد که پرداخت با موفقیت انجام خواهد شد.

سیستمی که توسط اداره زمین دبی (DLD) تنظیم می‌شود و هزینه‌های خدمات را برای املاک با مالکیت مشترک در دبی مدیریت و جمع‌آوری می‌کند. این سیستم شفافیت را در نحوه محاسبه، صورتحساب و صرف شدن هزینه‌های محله توسط شرکت‌های مدیریتی به ارمغان می‌آورد.

حداکثر نسبت وام به ارزش که یک بانک در مقابل یک ملک وام می‌دهد — معمولاً تا 80% برای خریداران مقیم برای اولین بار در خانه‌های زیر 5 میلیون درهم، و کمتر برای ارزش‌های بالاتر، املاک پیش‌فروش و غیرمقیم‌ها.

هزینه‌ای از سوی DLD برای ثبت رهن بر روی یک ملک، که 0.25% از مبلغ وام به علاوه یک هزینه اداری جزئی از آن کسر می‌شود. این هزینه علاوه بر 4% هزینه استاندارد انتقال برای خرید تأمین مالی شده پرداخت می‌گردد.

یک حق بلندمدت (تا 50 سال، قابل تمدید) برای ساخت و ساز، استفاده و واگذاری ساختمان‌ها در زمینی که متعلق به شخص دیگری است. این حق عمدتاً برای توسعه و توافقات تجاری استفاده می‌شود، نه مالکیت مسکونی.

درآمد اجاره سالانه به عنوان درصدی از قیمت خرید پس از کسر هزینه‌های عملیاتی مانند هزینه‌های خدمات، حق‌الزحمه مدیریت، نگهداری و دوره‌های خالی. این شاخص تصویر واقعی‌تری از بازدهی نسبت به بازده ناخالص ارائه می‌دهد.

گواهی عدم اعتراض — سندی است که توسط سازنده صادر می‌شود و تأیید می‌کند که هیچ هزینه خدمات یا بدهی معوقی برای ملک وجود ندارد. این سند قبل از انتقال مالکیت در اداره زمین دبی (DLD) الزامی است.

ملکی که قبل یا در طول ساخت و ساز، مستقیماً از سازنده خریداری می‌شود، معمولاً با قیمت عرضه اولیه پایین‌تر و با یک طرح پرداخت مرحله‌ای که به مراحل ساخت گره خورده است. وجوه خریدار در یک حساب امانی تنظیم‌شده محافظت می‌شود.

ثبت اولیه یک واحد پیش‌فروش در اداره زمین دبی (DLD) (این کلمه در عربی به معنای «قراردادها» است)، که منافع خریدار را قبل از تکمیل پروژه و صدور سند مالکیت نهایی تضمین می‌کند.

نهادی که نماینده تمامی مالکان در یک ملک با مالکیت مشترک است و مسئول مدیریت و نگهداری مناطق مشترک، تعیین بودجه سالانه هزینه‌های خدمات و انتصاب یک شرکت مدیریتی است.

برنامه اقساط برای خرید پیش‌فروش، که به صورت تقسیم‌بندی مانند 70/30 (70% در طول ساخت و ساز، 30% هنگام تحویل) یا یک طرح پس از تحویل که بخشی از قیمت پس از دریافت کلیدها پرداخت می‌شود، بیان می‌گردد.

یک ساختار پرداخت پیش‌فروش که در آن بخشی از قیمت به صورت اقساط پس از تحویل پرداخت می‌شود — به عنوان مثال 60% در طول ساخت و ساز و 40% طی دو تا سه سال پس از آن — که جریان نقدینگی را تسهیل می‌کند و امکان استفاده از درآمد اجاره برای کمک به تأمین مالی پرداخت‌ها را فراهم می‌آورد.

یک سند قانونی محضری که به شخص دیگری اجازه می‌دهد از طرف شما عمل کند — به عنوان مثال برای امضای قراردادها، ثبت ایجاری یا تکمیل انتقال ملک — و برای مالکان خارجی که نمی‌توانند شخصاً حضور یابند، مفید است.

فروش ملک جدید مستقیماً از سازندگان، شامل عرضه اولیه پیش‌فروش و واحدهای تازه تکمیل‌شده. این بازار در تضاد با بازار ثانویه (دست دوم) املاکی است که توسط مالکان فعلی فروخته می‌شوند.

یک ملک تکمیل‌شده که بلافاصله برای سکونت یا اجاره در دسترس است و توسط سازنده یا در بازار ثانویه فروخته می‌شود. این امکان را به خریداران می‌دهد که واحد دقیق را ببینند و بلافاصله شروع به کسب درآمد اجاره‌ای کنند.

آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) — بازوی نظارتی اداره اراضی دبی (DLD) که به دلالان و سازندگان مجوز می‌دهد، بر حساب‌های امانی نظارت می‌کند، شاخص اجاره را حفظ می‌کند و قوانینی را که بر بازار حاکم است تعیین می‌نماید.

ابزار رسمی که حداکثر افزایش اجاره مجاز در زمان تمدید را تعیین می‌کند، بر اساس میزان پایین بودن اجاره فعلی از نرخ متوسط بازار برای واحدهای مشابه. اگر اجاره‌بها نزدیک به نرخ بازار باشد، هیچ افزایشی مجاز نیست.

معیاری برای سودآوری یک سرمایه‌گذاری که درآمد اجاره (بازده) و افزایش سرمایه را نسبت به کل هزینه با هم ترکیب می‌کند. در دبی، ROI اغلب به عنوان بازده اجاره‌ای بیان می‌شود، اما دیدگاه کامل‌تر، رشد ارزش و هزینه‌ها را نیز در نظر می‌گیرد.

قرارداد الزام‌آور بین خریدار و سازنده برای خرید ملک از نوع پیش‌فروش (off-plan) یا بازار اولیه، که قیمت، برنامه پرداخت، مشخصات، تاریخ تکمیل و تعهدات هر دو طرف را به تفصیل شرح می‌دهد.

بازار فروش مجدد املاک تکمیل‌شده‌ای که توسط مالکان موجود به جای توسعه‌دهندگان فروخته می‌شوند. معاملات معمولاً شامل فرم F (یادداشت تفاهم)، گواهی عدم اعتراض (NOC) از توسعه‌دهنده و انتقال در اداره زمین دبی (DLD) است.

مبلغی قابل استرداد که توسط مستأجر در ابتدای دوره اجاره پرداخت می‌شود — معمولاً 5% اجاره سالانه برای خانه‌های بدون اثاثیه و 10% برای خانه‌های مبله — و در پایان اجاره، مشروط بر اینکه ملک در وضعیت خوبی باشد، بازگردانده می‌شود.

هزینه‌های مکرر که توسط مالکان برای نگهداری مناطق مشترک، امنیت، نظافت و امکانات مشترک پرداخت می‌شود، و بر اساس هر جامعه تعیین و از طریق سیستم ملاک (Mollak) اداره اراضی دبی (DLD) تنظیم می‌شوند.

یک ذخیره در بودجه شارژ خدمات که برای تعمیرات و جایگزینی‌های عمده بلندمدت — مانند آسانسورها، نماها یا سقف‌ها — کنار گذاشته می‌شود، تا هزینه‌های بزرگ آتی به عنوان هزینه‌های ناگهانی و یکباره بر عهده مالکان قرار نگیرد.

بازرسی یک ملک تازه تحویل داده شده برای عیوب و کارهای ناتمام، تا سازنده بتواند آنها را اصلاح کند، معمولاً در دوره مسئولیت عیوب، قبل از اینکه شما به ملک نقل مکان کنید یا آن را اجاره دهید.

سند رسمی قانونی صادر شده توسط اداره زمین دبی که مالکیت یک ملک را اثبات می‌کند و نام مالک، جزئیات ملک و مساحت را نشان می‌دهد. این سند سابقه قطعی مالکیت مطلق است.

سیستم مجوز دبی است که از طریق آن کارگزاران برای تبلیغ قانونی یک ملک، شماره مجوز دریافت می‌کنند. شماره مجوز تراخیسی معتبر در یک آگهی تأیید می‌کند که تبلیغ مجاز و مطابق با مقررات ررا (RERA) است.

یک مرکز ثبت مورد تأیید DLD که در آن نقل و انتقالات املاک تکمیل و سندهای مالکیت صادر می‌شوند. خریدار و فروشنده (یا نمایندگان آنها) در اینجا ملاقات می‌کنند تا معامله را نهایی کنند، و یک هزینه امین اعمال می‌شود.

یک حق بلندمدت برای استفاده و بهره‌برداری از ملکی که متعلق به شخص دیگری است — از جمله اجاره دادن آن — برای یک دوره ثابت تا 99 سال، بدون مالکیت دارایی اصلی. این امر در ترتیبات اجاره‌داری (leasehold) رایج است.

یک ارزیابی مورد تأیید بانک یا RICS از ارزش بازار یک ملک، که برای تأیید رهن و اهداف فروش استفاده می‌شود. وام‌دهندگان مبلغ وام را بر اساس رقم ارزیابی تعیین می‌کنند، که ممکن است با قیمت توافق شده متفاوت باشد.

دوره‌ای که طی آن یک ملک اجاره‌ای خالی می‌ماند و هیچ درآمدی ندارد، به عنوان مثال بین دو مستاجر. به حداقل رساندن دوره‌های خالی ماندن از طریق مدیریت و قیمت‌گذاری مناسب برای محافظت از بازده خالص سرمایه‌گذاری شما حیاتی است.