مسرد مصطلحات العقارات

إعادة بيع وحدة عقارية على الخارطة من قبل المشتري الأصلي لمشترٍ جديد قبل اكتمال العقار. يُسمح بذلك عادةً بمجرد دفع نسبة مئوية محددة من السعر من قبل المطور، ويتطلب شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور ورسوم نقل الملكية.

رسوم سنوية يدفعها الملاك لصيانة المناطق المشتركة والأمن ومرافق المبنى، وتحسب بالقدم المربع وتحدد سنوياً من قبل جمعية الملاك وتوافق عليها مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). تتراوح عادةً بين 3 دراهم إماراتية و 30 درهماً إماراتياً للقدم المربع، اعتماداً على المجتمع والمرافق.

إجمالي المساحة الأرضية الداخلية للعقار التي تقاس من الوجه الخارجي لجدرانه، بما في ذلك الوحدة القابلة للاستخدام بالإضافة إلى حصة من الجدران المشتركة، وفي الفلل، ميزات مثل الشرفات ومواقف السيارات المغطاة. تكون عادةً أكبر من 'المساحة الصافية للوحدة' الداخلية.

وسيط يمثل مصالح المشتري في المعاملة — يبحث عن العقارات المناسبة، ويرتب المعاينات، ويجري العناية الواجبة، ويتفاوض على السعر والشروط نيابة عن المشتري.

زيادة القيمة السوقية للعقار بمرور الوقت، والتي تتحقق كربح عند البيع. في دبي، تعد محركاً رئيسياً لعوائد الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء (الخارجة عن المخطط) والمناطق الرئيسية، وعلى عكس العديد من البلدان — لا تخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية.

عقار تكون فيه تكلفة تكييف الهواء (التبريد) مشمولة في الإيجار أو رسوم الخدمة بدلاً من أن تُفوتر بشكل منفصل على الشاغل. يجعل ذلك الميزانية أبسط، حيث يمكن أن تكون تكلفة التبريد بخلاف ذلك تكلفة شهرية كبيرة في دبي.

المرحلة النهائية من عملية الشراء عندما تنتقل الملكية رسمياً من البائع إلى المشتري في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، ويتم دفع الرصيد المستحق، ويتم إصدار سند الملكية الجديد.

تكلفة تكييف العقار، غالباً ما يتم توفيره من قبل مزود تبريد مركزي مثل 'إمباور' ويتم فوترته بناءً على الاستهلاك بالإضافة إلى رسوم ثابتة للقدرة. في العقارات ذات 'التبريد المجاني'، يتحمل المالك هذه التكلفة.

هيئة كهرباء ومياه دبي — مزود الخدمات الذي تتصل به عند الانتقال إلى عقار. يُطلب إيداع تأمين قابل للاسترداد لتفعيل الحساب (أعلى للفيلات مقارنة بالشقق).

نظام مركزي ينتج الماء المبرد في محطة ويضخه عبر أنابيب إلى مبانٍ متعددة لتكييف الهواء، وهو شائع في مجتمعات دبي. يقوم مزودون مثل "إمباور" و"إميكول" بفوترة رسوم استهلاك بالإضافة إلى رسوم سعة ثابتة.

دائرة الأراضي والأملاك بدبي — الجهة الحكومية التي تنظم وتسجل وتوثق جميع المعاملات العقارية في دبي، وتصدر سندات الملكية، وتفرض رسوم نقل الملكية بنسبة 4%.

الرسوم الحكومية التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك بدبي لتسجيل تغيير الملكية، وهي محددة بنسبة 4% من سعر الشراء (بالإضافة إلى رسوم إدارية رمزية). يدفعها المشتري عادةً عند موعد النقل.

سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات (EIBOR) — سعر الفائدة القياسي الذي تقرض به البنوك الإماراتية بعضها البعض. يتم تسعير معظم الرهون العقارية ذات السعر المتغير كـ EIBOR بالإضافة إلى هامش ثابت، لذلك تتغير أقساطك مع EIBOR بعد انتهاء أي فترة ثابتة.

النظام الرسمي لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) لتسجيل عقود الإيجار في دبي (الكلمة تعني 'إيجاري' باللغة العربية). التسجيل إلزامي ويجعل عقد الإيجار معترفاً به قانوناً — وهو مطلوب لتوصيل خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، ورعاية تأشيرات الأسرة، وتسجيل الأطفال في المدارس، وتقديم أي نزاع إيجاري.

حساب بنكي منظم، تشرف عليه دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD) / مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، تودع فيه دفعات المشترين للعقارات قيد الإنشاء (الخارجة عن المخطط). لا يتم صرف الأموال للمطور إلا مقابل إنجاز مراحل البناء المعتمدة، مما يحمي المشترين في حال تأخر المشروع أو إلغائه.

اتفاقية الإدراج الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) الموقعة بين بائع العقار ووكيله، والتي تفوض الوكيل بتسويق العقار وتولد رقم تصريح 'تراخيص' المستخدم للإعلان عنه بشكل قانوني.

اتفاقية مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بين المشتري ووكيله، والتي تحدد الشروط التي بموجبها يمثل الوكيل المشتري في عملية الشراء.

مذكرة التفاهم — وهو عقد البيع الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بين المشتري والبائع، والذي يحدد السعر المتفق عليه، والوديعة، والشروط. يُلزم توقيع نموذج و ودفع الوديعة (عادة 10%) الطرفين بالصفقة قبل النقل.

ملكية كاملة للعقار والأرض التي يقع عليها، إلى الأبد، مع الحق في البيع أو التأجير أو التوريث. تتوفر ملكية التملك الحر لجميع الجنسيات ضمن مناطق التملك الحر المحددة في دبي.

نقل ملكية العقار بين الأقارب من الدرجة الأولى (مثل الأب إلى الابن أو بين الزوجين) برسوم مخفضة من دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD)، مدعوماً بوثائق تثبت العلاقة. إنها أداة شائعة لتخطيط الأسرة والممتلكات.

تأشيرة إقامة طويلة الأجل ومتجددة في الإمارات العربية المتحدة (عادة 10 سنوات) متاحة للمستثمرين العقاريين الذين يمتلكون عقارات بقيمة 2 مليون درهم إماراتي أو أكثر، من بين فئات أخرى. توفر استقراراً أكبر من تأشيرة المستثمر العادية ويمكن أن تشمل أفراد الأسرة.

فترة زمنية متفق عليها تعاقدياً — غالباً ما تصل إلى 12 شهراً بعد تاريخ الانتهاء المتوقع — يمكن للمطور العقاري (لمشاريع قيد الإنشاء) التسليم خلالها دون أن يعتبر ذلك خرقاً للعقد. التأخيرات ضمن هذه الفترة لا تعتبر عموماً أساساً لفرض غرامات.

الدخل الإيجاري السنوي معبراً عنه كنسبة مئوية من سعر شراء العقار، قبل خصم المصاريف. على سبيل المثال، إيجار بقيمة 100,000 درهم إماراتي لعقار بقيمة 1.5 مليون درهم إماراتي يمثل عائدًا إجماليًا بنسبة 6.7%.

النقطة التي يتم فيها تسليم عقار مكتمل للمشتري مع المفاتيح وإمكانية الوصول، جاهزًا للإشغال أو التأجير. بالنسبة لمشتريات العقارات على الخارطة، يأتي ذلك بعد الدفعة النهائية ومعالجة العيوب وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD).

تأشيرة إقامة إماراتية قابلة للتجديد تُمنح لأصحاب العقارات، وهي متاحة بشكل عام للعقارات التي تبلغ قيمتها 750,000 درهم إماراتي أو أكثر. تسمح للمالك بالإقامة في الإمارات، ورهناً بحدود الدخل، كفالة أفراد أسرته.

مبنى أو مجتمع يتم فيه تملك الوحدات الفردية بشكل خاص بينما تُشترك المناطق المشتركة، ويخضع لقانون الملكية المشتركة. يمول الملاك بشكل جماعي ويديرون المناطق المشتركة من خلال رسوم الخدمات وجمعية الملاك.

الحق في استخدام عقار وشغله لمدة محددة (عادةً تصل إلى 99 عاماً) دون تملك الأرض الأساسية. في نهاية المدة، تعود الحقوق إلى المالك الحر ما لم يتم تجديدها.

نسبة القرض العقاري إلى قيمة العقار، معبرًا عنها كنسبة مئوية. تعني نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الأعلى دفعة أولى أصغر؛ تحدد لوائح الإمارات نسبة LTV بحد أقصى 80% للمشترين الوافدين المقيمين للمرة الأولى للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي.

شيك مضمون ومسحوب ومصدق من قبل البنك، يُطلب عادةً لدفع الرصيد عند نقل ملكية العقار لأن الأموال مضمونة. يمنح البائع تأكداً من أن الدفعة ستتم.

النظام الذي تنظمه دائرة الأراضي والأملاك (DLD) ويحكم ويجمع رسوم الخدمات للعقارات المشتركة في دبي. يضيف شفافية إلى كيفية احتساب رسوم الخدمات للمجمع السكني، وفواتيرها، وإنفاقها من قبل شركات الإدارة.

الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة التي سيقرضها البنك مقابل عقار — عادة ما يصل إلى 80% للمشترين المقيمين للمرة الأولى للمنازل التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي، وأقل للقيم الأعلى، والعقارات على الخارطة، وغير المقيمين.

رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) لتسجيل رهن عقاري على عقار، تُفرض بنسبة 0.25% من مبلغ القرض بالإضافة إلى رسوم إدارية صغيرة. تُدفع بالإضافة إلى رسوم النقل القياسية البالغة 4% على المشتريات الممولة.

حق طويل الأجل (يصل إلى 50 عاماً، قابل للتجديد) لتطوير واستخدام والتصرف في المباني على أرض مملوكة لطرف آخر. يستخدم بشكل رئيسي للترتيبات التنموية والتجارية بدلاً من الملكية السكنية.

الدخل الإيجاري السنوي كنسبة مئوية من سعر الشراء بعد خصم تكاليف التشغيل مثل رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والصيانة والفترات الشاغرة. يقدم صورة أكثر واقعية للعوائد مقارنة بالعائد الإجمالي.

وثيقة تصدر عن المطور تؤكد عدم وجود رسوم خدمات أو مستحقات معلقة على العقار. وهي مطلوبة قبل أن يتم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD).

عقار يتم شراؤه قبل أو أثناء البناء، مباشرة من المطور، عادةً بسعر إطلاق أقل مع خطة سداد مرحلية مرتبطة بمراحل البناء. أموال المشتري محمية في حساب ضمان منظم.

التسجيل الأولي لوحدة على الخارطة لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) (الكلمة تعني 'عقود' باللغة العربية)، لتأمين مصلحة المشتري قبل اكتمال المشروع وإصدار سند الملكية النهائي.

الهيئة التي تمثل جميع الملاك في عقار مشترك، المسؤولة عن إدارة وصيانة المناطق المشتركة، وتحديد ميزانية رسوم الخدمات السنوية وتعيين شركة إدارة.

جدول الدفعات لعملية شراء على الخارطة، معبرًا عنه بتقسيم مثل 70/30 (70% خلال البناء، 30% عند التسليم) أو خطة سداد ما بعد التسليم حيث يتم دفع جزء من السعر بعد استلام المفاتيح.

هيكل سداد للعقارات على الخارطة حيث يتم دفع جزء من السعر على دفعات بعد التسليم — على سبيل المثال 60% أثناء البناء و 40% على مدى سنتين إلى ثلاث سنوات لاحقة — مما يسهل التدفق النقدي ويسمح للدخل الإيجاري بالمساعدة في تمويل الدفعات.

وثيقة قانونية موثقة تخول شخصاً آخر التصرف نيابة عنك — على سبيل المثال لتوقيع العقود، تسجيل إيجاري أو إتمام نقل الملكية — مفيد للملاك في الخارج الذين لا يستطيعون الحضور شخصياً.

بيع العقارات الجديدة مباشرة من المطورين، بما في ذلك إطلاق العقارات على الخارطة والوحدات المكتملة حديثًا. وهو يتناقض مع السوق الثانوي (إعادة البيع) للعقارات التي يبيعها الملاك الحاليون.

عقار مكتمل متاح للسكن أو التأجير فوراً، يُباع إما من مطوّر عقاري أو في السوق الثانوية. يتيح للمشترين معاينة الوحدة الدقيقة وبدء جني دخل الإيجار على الفور.

مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) — الذراع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي التي ترخص الوسطاء والمطورين، وتشرف على حسابات الضمان، وتحافظ على مؤشر الإيجارات، وتحدد القواعد التي تحكم السوق.

الأداة الرسمية التي تحدد الحد الأقصى المسموح به لزيادة الإيجار عند التجديد، بناءً على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط سعر السوق للوحدات المماثلة. إذا كان الإيجار قريباً من سعر السوق، فلا يُسمح بأي زيادة.

مقياس لربحية الاستثمار، يجمع بين دخل الإيجار (العائد) وارتفاع قيمة رأس المال نسبةً إلى التكلفة الإجمالية. في دبي، غالباً ما يُشار إلى العائد على الاستثمار على أنه العائد الإيجاري، ولكن النظرة الشاملة تأخذ في الاعتبار أيضاً نمو القيمة والتكاليف.

العقد الملزم بين المشتري والمطور لشراء عقار على الخارطة أو من السوق الأولية، ويفصل السعر وخطة الدفع والمواصفات وتاريخ الإنجاز والتزامات الطرفين.

سوق إعادة بيع العقارات المكتملة التي يبيعها المالكون الحاليون بدلاً من المطورين. تتضمن المعاملات عادةً نموذج F (مذكرة تفاهم)، وشهادة عدم ممانعة من المطور، وعملية نقل الملكية في دائرة الأراضي والأملاك.

مبلغ مسترد يدفعه المستأجر في بداية عقد الإيجار — عادةً 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة و10% للعقارات المفروشة — يُعاد في نهاية عقد الإيجار بشرط أن يكون العقار بحالة جيدة.

رسوم متكررة يدفعها الملاك لصيانة المناطق المشتركة، والأمن، والنظافة، والمرافق المشتركة، تُحدد لكل مجمع وتُنظم من خلال نظام ملاك التابع لدائرة الأراضي والأملاك.

احتياطي ضمن ميزانية رسوم الخدمة، يُخصص للإصلاحات والاستبدالات الكبرى طويلة الأجل — مثل المصاعد، والواجهات، أو الأسقف — حتى لا تقع التكاليف الكبيرة المستقبلية على الملاك كرسوم مفاجئة لمرة واحدة.

فحص العقار الذي تم تسليمه حديثاً بحثاً عن العيوب والأعمال غير المكتملة حتى يتمكن المطور من تصحيحها، عادةً خلال فترة مسؤولية العيوب، قبل أن تنتقل للسكن أو تؤجر العقار.

الوثيقة القانونية الرسمية الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك بدبي التي تثبت ملكية العقار، وتُظهر اسم المالك وتفاصيل العقار والمنطقة. وهي السجل النهائي للملكية الحرة.

نظام التصاريح في دبي والذي يحصل من خلاله الوسطاء على رقم ترخيص للإعلان عن عقار بشكل قانوني. رقم تصريح تراخيصي صالح على القائمة يؤكد أن الإعلان مرخص ومتوافق مع لوائح ريرا.

مركز تسجيل معتمد من دائرة الأراضي والأملاك حيث يتم إتمام عمليات نقل الملكية وإصدار سندات الملكية. يجتمع المشتري والبائع (أو ممثلوهما) هنا لإنهاء الصفقة، وتُطبق رسوم أمين.

حق طويل الأجل لاستخدام عقار مملوك لطرف آخر والاستفادة منه — بما في ذلك تأجيره — لمدة محددة تصل إلى 99 عاماً، دون امتلاك الأصل الأساسي. وهو شائع في ترتيبات حق الانتفاع.

تقييم معتمد من بنك أو من RICS للقيمة السوقية للعقار، يُستخدم لأغراض الموافقة على الرهن العقاري والبيع. يعتمد المقرضون مبلغ القرض على قيمة التقييم، والتي قد تختلف عن السعر المتفق عليه.

فترة يبقى خلالها العقار المؤجر شاغراً ولا يدر أي دخل، على سبيل المثال بين المستأجرين. تقليل فترات الشغور من خلال الإدارة الجيدة والتسعير أمر أساسي لحماية صافي عائد الاستثمار.