迪拜联名购房指南：夫妻与合伙人必读

我们将深入探讨外籍人士在迪拜联名购买房产的每一个环节，从法律结构到财务规划，再到重要的退出策略。我的目标是为您提供一幅清晰的路线图，确保您的共同投资从一开始就建立在坚实、透明和安全的基础之上。

在本篇深度指南中，我们将一起探索：

• 迪拜联名所有权的法律基础和类型
• 不同关系（已婚、未婚、商业伙伴）的注意事项
• 如何设定、登记和保护您的所有权份额
• 联名申请按揭贷款的流程与要求
• 外籍人士必须了解的继承权规划
• 联名购房的详细成本分解
• 出售联名房产的流程与潜在挑战

联名所有权的法律框架：共同租赁权（Joint Tenancy）

在迪拜，联名所有权通常以“共同租赁权”（Joint Tenancy）的形式存在。这是一个法律术语，意味着两个或两个以上的人共同拥有同一处房产，每个人都拥有不可分割的权益。理解这一点至关重要，因为它与“分权共有”（Tenancy in Common）不同，后者在某些其他国家很常见，允许业主拥有可独立转让的不同份额。

根据迪拜土地局（DLD）的规定，当您联名购买房产时，房产证（Title Deed）上会列出所有共有者的姓名。最关键的一步是在注册时明确每个人的所有权百分比。这个比例可以是平均分配的50/50，也可以是根据出资额或其他协议设定的任何比例，例如70/30或60/40。这个白纸黑字的记录具有法律约束力，它将决定未来出售房产时收益的分配，以及在某些情况下（如继承）资产的划分。

对于外籍人士来说，这意味着无论您是已婚夫妇、订婚伴侣、兄弟姐妹还是商业伙伴，迪拜的法律体系都为您提供了清晰的框架来共同拥有房产。您不必担心关系的法律地位会成为障碍。只要所有文件齐全，资金来源清晰，DLD就会根据您在买卖协议（MOU）中商定的份额，为所有业主签发一份统一的房产证。这种灵活性是迪拜房地产市场对全球投资者吸引力的一个重要组成部分。

然而，这种灵活性也要求您和您的合作伙伴在购房前进行坦诚的沟通。在签署任何文件之前，你们必须就所有权份额达成一致。这份协议最好能以书面形式记录下来，即使只是你们之间的非正式文件，也能在未来出现分歧时提供一个参考。作为您的顾问，在Gaia Living，我们总是强调这种前期沟通的重要性。这不仅是财务上的谨慎，更是维护长期关系的关键。

不同关系的考量：夫妻、未婚伴侣与商业伙伴

精选项目

马里纳豪庭

Meraas · 迪拜码头

来自

AED 4.2M

虽然迪拜法律对所有联名买家一视同仁，但不同关系类型的合作伙伴在规划时需要考虑的侧重点截然不同。清晰地认识到这些差异，可以帮助您规避未来的潜在风险。

已婚夫妇： 这是最常见的联名购房组合。对于迪拜夫妻共同买房，过程相对直接。通常，银行在评估按揭申请时，会将夫妻双方的收入合并计算，这可能有助于获得更高的贷款额度。在所有权方面，50/50的平均分配是最普遍的选择，象征着平等的伙伴关系。然而，如果一方出资更多，或者希望保护婚前资产，也可以选择非对等份额。对于通过房产申请黄金签证的情况，已婚夫妇享有特殊待遇：只要房产总价值超过200万迪拉姆，即使个人名下份额不足200万，夫妻二人也可以共同申请，这是其他关系类型所不具备的优势。

未婚情侣与家庭成员： 迪拜的现代法律体系同样支持未婚情侣或家庭成员（如兄弟姐妹、父母与子女）联名购房。这里的关键在于将情感关系与财务安排明确分开。我强烈建议未婚伴侣签署一份“共同置业协议”（Property Co-ownership Agreement）。这份由律师起草的文件可以详细说明： - 每个人的出资额和对应的所有权份额。 - 如何分摊日常开支，如服务费、维护费和按揭月供。 - 如果关系破裂，房产将如何处理（例如，一方有优先购买权，或必须出售房产）。 - 如果一方希望退出，具体的流程和估值方法是什么。 这份协议虽然需要额外的法律费用，但在我看来，这是一笔绝对值得的投资。它能在关系顺利时提供清晰的指引，在出现问题时则能提供法律保护，避免昂贵且伤感情的纠纷。

商业伙伴： 当联名购房的目的是纯粹的投资时，商业上的严谨性就显得尤为重要。商业伙伴间的联名所有权应被视为一项正式的商业安排。除了上述的共同置业协议，还应考虑通过在迪拜设立一家控股公司来持有房产。例如，在迪拜国际金融中心（DIFC）或阿布扎比全球市场（ADGM）设立“特殊目的公司”（SPV），然后以公司名义购买房产。这样做的好处包括： - 责任隔离： 将个人资产与投资房产的风险隔离开来。 - 继承便利： 公司股份的继承比直接继承房产份额更为简单和高效。 - 转让灵活： 未来出售时，可以通过转让公司股份来完成，在某些情况下可能优化税务和过户流程。 虽然设立和维护公司的成本较高，但对于大额投资或复杂的合伙关系而言，这种结构提供了更高级别的保护和灵活性。在Gaia Living，我们与顶尖的法律和税务顾问合作，可以帮助我们的客户评估哪种所有权结构最适合他们的投资目标。

设定与登记所有权份额

确定并正式登记每个人的迪拜房产份额，是联名购房过程中最核心的环节。这个在房产证上体现的百分比，将直接影响到您未来的财务权益。因此，这个决定必须经过深思熟虑，并且在购房初期就明确下来。

设定份额的第一步是坦诚对话。您和您的合作伙伴需要坐下来，根据以下几个因素来决定一个公平的比例： - 首付款贡献： 每个人为首付款支付了多少钱？这是最直接的衡量标准。 - 按揭还款责任： 如果有贷款，每个人将承担多少月供？ - 未来费用分摊： 对于物业服务费、维护费和其他杂费，将如何分摊？ - 非金钱贡献： 有时，一方可能贡献较少资金，但在寻找房源、监督装修等方面付出了更多时间和精力。虽然这很难量化，但也值得在讨论中考虑，以达成双方都认可的公平方案。

一旦你们商定了份额，下一步就是将其法律化。这个过程发生在房产过户当天，在迪拜土地局（DLD）的注册受托人办公室（Registration Trustee Office）进行。在签署最终的买卖合同（Form F）时，合同上会有一个明确的部分，要求填写每位买家的所有权百分比。你们填写的数字必须加起来等于100%。例如，“买家A：50%，买家B：50%”或“买家A：70%，买家B：30%”。

“在迪拜，房产证上的份额百分比是神圣不可侵犯的。它不受口头协议或后续情感变化的影响。一旦登记，任何修改都需要所有业主同意并通过正式的法律程序进行，成本高昂。因此，请在签字前确认再三。”

DLD的官员会严格按照合同上载明的比例来签发最终的房产证。这张房产证是证明您迪拜房产共同所有权的唯一法律文件。我总是建议我的客户在拿到房产证后，立即仔细核对上面的所有信息，包括姓名拼写和所有权份额，确保与你们的协议完全一致。如果发现任何错误，应立即提出更正。这份文件将是您未来行使所有权利的依据，无论是申请黄金签证、再融资还是最终出售房产，都离不开它。

联名融资与按揭申请

对于大多数联名购房者而言，获得银行贷款是实现置业目标的关键一步。在迪拜，以联名方式申请房屋贷款是一个标准流程，但其中有一些细节需要特别注意，以确保过程顺利并获得最优条款。

当您和您的伙伴共同申请按揭时，银行会将你们视为一个单一的借款实体。这意味着他们会评估所有申请人的综合财务状况。这既是优势也是挑战。优势在于，两份或多份收入的叠加通常意味着更高的总收入，从而提高了您的借贷能力。例如，如果个人申请只能贷到150万迪拉姆，联名申请可能因为总收入更高而获批250万迪拉姆的贷款，让你们能够购买更心仪的房产。

然而，这也意味着所有联名借款人都对整笔贷款承担“连带责任”（Joint and Several Liability）。这个法律术语非常重要，它的意思是：银行有权向任何一位借款人追讨全部欠款，而不仅仅是该借款人“名义上”的份额。如果您的伴侣停止支付他/她的那部分月供，银行完全可以要求您支付100%的月供，您的信用记录也会因此受损。这就是为什么选择一个财务上负责任、值得信赖的合作伙伴至关重要的原因。

银行在审批联名贷款时，会审查以下文件： - 所有申请人的护照、签证和阿联酋身份证（EID） - 收入证明： 通常是过去6个月的工资单和银行对账单，以及雇主出具的薪资证明信。 - 信用报告： 从阿联酋信贷局（Al Etihad Credit Bureau, AECB）获取的信用评分和报告。 - 买卖协议（MOU）： 明确房产价格和交易条款。

一个常见的误区是认为只要一方信用良好就足够了。事实并非如此。如果任何一位申请人的信用记录不佳（例如，有逾期还款记录或高额信用卡债务），都可能导致整个贷款申请被拒绝，或者只能获得利率更高、条件更苛刻的贷款。因此，在正式申请前，我强烈建议所有准买家都自行从AECB获取一份信用报告，提前了解自己的财务状况，并解决任何潜在问题。

此外，对于外籍人士，阿联酋中央银行（CBUAE）规定，对于价值低于500万迪拉姆的房产，首次购房的贷款价值比（LTV）上限为80%。这意味着您和您的伙伴需要共同准备至少20%的首付款，以及约7-8%的交易成本。确保这笔资金在申请贷款时已经到位且在您的银行账户中存有一段时间，是获得预批准的关键。在Gaia Living，我们与迪拜各大银行的按揭顾问建立了稳固的合作关系，可以帮助我们的客户比较不同银行的利率和条款，找到最适合他们联名购房需求的融资方案。

继承权规划：外籍人士的必修课

在迪拜联名置业，一个绝对不能忽视的问题就是继承权。对于外籍非穆斯林人士，这是一个需要主动规划的领域，否则可能会给您的家人带来意想不到的复杂情况和法律难题。迪拜的继承法已经为外籍人士提供了极大的灵活性，但您需要主动采取措施来利用这些规定。

根据阿联酋最新的法律，对于非穆斯林外籍人士的遗产分配，默认适用其国籍所属国的法律，除非逝者立有遗嘱并选择适用阿联酋法律。然而，如果一位联名业主在没有设立有效迪拜遗嘱的情况下不幸去世，其在房产中所占的份额将进入一个复杂的法律程序。其继承人需要向迪拜法院提供来自其国籍国的经过认证的继承法文件，证明他们是合法继承人。这个过程可能漫长、昂贵，并且在此期间，房产可能会被冻结，另一位联名业主无法出售或再融资。

为了避免这种情况，我向所有外籍人士联名置业的客户提出最强烈的建议：请务必在迪拜设立一份正式的遗嘱。

在迪拜，您有几个选择来登记遗嘱，以确保您的意愿得到执行： 1. 迪拜法院（Dubai Courts）： 您可以在这里登记一份遗嘱，明确指定谁将继承您在迪拜的资产，包括您的房产份额。这确保了资产可以绕过复杂的国籍国法律认证过程，直接在迪拜进行分配。 2. 迪拜国际金融中心（DIFC）法院遗嘱服务中心： 这是专门为非穆斯林设立的、基于普通法体系的遗嘱登记机构。它提供了一个高效、可靠且完全使用英语的平台。DIFC遗嘱的执行力非常强，被广泛认为是保护在迪拜资产的最佳方式之一。您可以设立一份“房产遗嘱”（Property Will），专门涵盖您在迪拜拥有的最多五处房产。

设立遗嘱的意义在于，您可以精确地指定您的伴侣、子女或任何您选择的人作为您房产份额的继承人。对于未婚伴侣而言，这一点尤为重要。因为在许多国家的继承法中，未婚伴侣没有自动继承权。如果没有遗嘱，您在房产中的份额很可能会根据法律判给您的血缘亲属（如父母或兄弟姐妹），而您的伴侣将一无所获，甚至可能面临与您的家人共同拥有一处房产的尴尬局面。

通过一份清晰的遗嘱，您可以确保，万一发生不测，您的伴侣能够顺利继承您的份额，继续居住或按意愿处置房产。这不仅是对您伴侣的保护，也是对你们共同投资的最终保障。虽然这需要一笔数千迪拉姆的法律费用，但与未来可能发生的法律纠纷和资产损失相比，这笔前期投入的性价比极高。

成本明细：联名购房的全部费用分解

规划预算是任何房产交易的基石，联名购房也不例外。清楚了解所有前期成本，并与您的合作伙伴商定好如何分摊这些费用，可以避免在交易过程中出现意外的财务压力。让我们以一套价值300万迪拉姆的二手公寓为例，详细分解一下您需要准备的全部资金。

假设您和您的伴侣以50/50的份额购买这套公寓，并申请了80%的贷款（即240万迪拉姆）。你们需要共同准备的资金明细如下：

• 首付款 (20%)： AED 600,000
• 迪拜土地局 (DLD) 过户费 (4%)： AED 120,000
• DLD 注册费： AED 4,200
• 房产中介费 (2% + 5% VAT)： AED 60,000 + AED 3,000 = AED 63,000
• 注册受托人办公室 (Trustee Office) 费用： AED 4,200
• 银行按揭手续费 (通常为贷款额的0.5% - 1% + 5% VAT)： 假设为0.5%，即 AED 12,000 + AED 600 = AED 12,600
• 银行房产评估费： 约 AED 3,000 - AED 3,500
• 无异议证明 (NOC) 费用： AED 500 - AED 5,000 (取决于开发商，例如Emaar Properties的费用通常在 AED 500左右)

总计前期费用估算：

AED 600,000 (首付) + AED 207,500 (交易和贷款费用) = AED 807,500

这意味着，对于一套300万迪拉姆的房产，您和您的伴侣需要准备大约81万迪拉姆的现金。如果你们是平均分摊，那么每人需要准备约40.5万迪拉姆。

这个清晰的数字是你们进行财务规划的起点。在看房之前，你们就应该讨论并确认双方都有能力并愿意承担这笔费用。对于期房（Off-plan）项目，虽然前期费用结构不同（通常没有中介费，DLD费用可能由开发商承担作为优惠），但首付款和Oqood（期房注册）费用仍然是一笔不小的开支。例如，购买Nakheel在Palm Jebel Ali的期房别墅，可能需要支付10-20%的定金。

除了这些一次性成本，别忘了还有持续性开支。最主要的是每年的物业服务费。这个费用根据楼盘、社区和设施不同而差异巨大，通常在每平方英尺15到30迪拉姆之间。对于一套1,500平方英尺的公寓，这可能意味着每年22,500到45,000迪拉姆的额外支出。在你们的共同置业协议中，明确如何分摊这笔费用同样至关重要。

退出策略：出售或转让联名房产

购买房产时，就应该考虑到未来如何退出。这听起来可能有些悲观，但这正是一位成熟投资者应有的远见。对于联名房产，一个清晰的退出策略尤为重要，因为它涉及到多方的利益和决策。

出售房产： 这是最常见的退出方式。根据迪拜法律，出售联名房产必须得到房产证上所有业主的书面同意。这意味着，如果您的伴侣不同意出售，或者对价格有不同意见，您就无法单方面推进交易。所有业主都必须共同签署与买家签订的买卖协议（Form F），并亲自或通过授权委托书（POA）出席过户手续。出售所得将严格按照房产证上登记的所有权份额进行分配。例如，如果房产以350万迪拉姆售出，份额为70/30的两位业主将分别获得245万和105万迪拉姆（在扣除相关费用后）。

份额转让（买断）： 如果一位业主希望退出，而另一位希望保留房产，最常见的解决方案就是“买断”（Buyout）。即，留下的一方按照市场公允价值购买退出方的份额。这个过程在法律上被视为一次新的房产交易。假设您拥有50%的份额并希望买断伴侣的另外50%，你们需要： 1. 获得房产估值： 聘请一家DLD认可的评估公司对房产进行估价，以确定公平的市场价值。 2. 签署新的买卖协议： 明确交易价格（即50%份额的价值）。 3. 支付DLD费用： 您需要为您购买的这50%份额支付4%的DLD过户费。 4. 办理过户手续： 在DLD注册受托人办公室完成手续，将房产证更新为您一人的名字。 这个过程会产生与正常交易类似的成本，因此需要在最初的共同置业协议中就考虑到。协议可以规定一个计算买断价格的公式，以及支付款项的时间框架，以避免未来在估值上产生争议。

纠纷解决： 如果合作关系破裂，双方无法就如何处理房产达成一致，情况就会变得复杂。如果你们之间有共同置业协议，协议中的条款将是解决争议的法律依据。如果没有协议，或者协议条款不清晰，最终可能需要诉诸迪拜法院。法院可能会下令强制出售房产，并将收益按份额分配。这是一个耗时、昂贵且伤神的过程，也是我极力建议我的客户通过前期规划来避免的局面。

无论是计划在Business Bay购买一套投资型公寓，还是在Arabian Ranches为家庭购置一栋别墅，提前与您的合作伙伴讨论并书面记录下你们的退出策略，是保障这项重大投资最明智的做法。

最终建议：寻求专业指导

作为您在迪拜房地产旅程中的向导，我的最终建议是：不要独自摸索。联名购房的复杂性要求您必须获得专业的法律和房地产咨询。一个经验丰富的房地产经纪人不仅能帮您找到合适的房产，还能协调交易各方，确保所有法律文件准确无误。在Gaia Living，我们的团队精通外籍人士联名置业的每一个环节。

我们会与您和您的合作伙伴坐下来，倾听你们的目标和担忧，帮助你们理清所有权结构的利弊。我们会为您连接值得信赖的律师来起草共同置业协议和遗嘱，并推荐可靠的按揭顾问来处理你们的联名贷款申请。从最初的预算规划到最终拿到房产证的钥匙，我们都会在您身边，确保每一步都清晰、透明。

联名购买房产可以是一段激动人心的经历，是共同构建未来的美好一步。通过审慎的规划和专业的指导，您可以充满信心地开启这段旅程，知道您的共同资产得到了最周全的保护。如果您正在考虑与您的伴侣或伙伴在迪拜共同置业，欢迎随时与我们联系，让我们帮助您迈出安全而明智的第一步。您可以在我们的网站上浏览最新的待售房产，寻找您共同的梦想家园。

## Sources - 迪拜土地局 (Dubai Land Department): https://dubailand.gov.ae/ - 阿联酋政府门户 (UAE Government Portal): https://u.ae/ - 阿联酋中央银行 (Central Bank of the UAE): https://www.centralbank.ae/