किराएदार के साथ दुबई में संपत्ति खरीदना: एक संपूर्ण गाइड

इस व्यापक गाइड में, हम Gaia Living में आपको इस प्रक्रिया के हर पहलू से अवगत कराएंगे। मैं, अमित शर्मा, लेन-देन संपादक के रूप में अपने अनुभव का उपयोग करके आपको बताऊंगा कि एक निवेशक या अंतिम-उपयोगकर्ता के रूप में आपको क्या जानना चाहिए।

हम इन विषयों पर विस्तार से चर्चा करेंगे:

• किराएदार वाली संपत्ति क्यों खरीदें: फायदे और नुकसान का विश्लेषण।
• कानूनी ढांचा: दुबई में किरायेदार और मकान मालिक के अधिकार (RERA कानून)।
• खरीद प्रक्रिया: एक खाली संपत्ति की तुलना में यह कैसे अलग है।
• इजारी (Ejari) ट्रांसफर: यह कैसे काम करता है और खरीदार के लिए इसका क्या मतलब है।
• किरायेदार को हटाने की सूचना: 12 महीने का प्रसिद्ध नियम और इसके अपवाद।
• वित्तीय विचार: लागत, किराये की आय और बंधक।
• जोखिम प्रबंधन: ड्यू डिलिजेंस और आम गलतियों से कैसे बचें।
• अंतिम विचार: क्या यह आपके लिए सही निवेश है?

किराएदार वाली संपत्ति क्यों खरीदें: फायदे और नुकसान

दुबई के रियल एस्टेट बाजार में, आपको अक्सर बिक्री के लिए ऐसी संपत्तियाँ मिलेंगी जिनमें पहले से ही किरायेदार रह रहे हैं। एक खरीदार के रूप में, आपके पास दो रास्ते हैं: या तो आप इस स्थिति को एक अवसर के रूप में देखें या एक बाधा के रूप में। मेरे अनुभव में, यह दोनों हो सकता है, यह आपकी व्यक्तिगत परिस्थितियों और लक्ष्यों पर निर्भर करता है। चलिए इसके फायदे और नुकसान दोनों को समझते हैं।

सबसे बड़ा और सबसे स्पष्ट लाभ तत्काल रिटर्न है। जिस दिन संपत्ति आपके नाम पर हस्तांतरित होती है, आप नए मकान मालिक बन जाते हैं और किराये की आय के हकदार होते हैं। यह नकदी प्रवाह के लिए बहुत अच्छा है। आपको एक नए किरायेदार को खोजने, विज्ञापन देने, देखने की व्यवस्था करने और एजेंट को कमीशन देने की परेशानी और लागत से नहीं गुजरना पड़ता है। संपत्ति खाली नहीं रहती, जिसका मतलब है कि शून्य रिक्ति अवधि। यह उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से आकर्षक है जो स्थिर, अनुमानित आय चाहते हैं, जैसे कि JVC या Business Bay जैसे क्षेत्रों में, जहां किराये की मांग मजबूत है। आपको पहले से ही पता होता है कि किरायेदार कौन है, वे कितना किराया देते हैं, और अनुबंध कब समाप्त होता है। यह आपके निवेश के वित्तीय मॉडलिंग को बहुत सरल बना देता है।

इसके अलावा, एक अच्छी, लंबे समय से रहने वाले किरायेदार वाली संपत्ति एक सुव्यवस्थित संपत्ति का संकेत हो सकती है। जो किरायेदार अपनी जगह की देखभाल करते हैं, वे अक्सर समय पर किराया देते हैं और संपत्ति को अच्छी स्थिति में रखते हैं। जब आप संपत्ति का निरीक्षण करते हैं, तो आप न केवल ईंटों और मोर्टार को देख रहे होते हैं, बल्कि यह भी देख रहे होते हैं कि वर्तमान में इसमें कैसे रहा जा रहा है। एक साफ-सुथरा, सुव्यवस्थित अपार्टमेंट या विला एक जिम्मेदार किरायेदार का प्रमाण है, जो एक नए मकान मालिक के लिए एक बड़ी संपत्ति है। यह आपको संपत्ति के प्रदर्शन का एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड भी देता है। आप विक्रेता से पिछले भुगतान इतिहास का अनुरोध कर सकते हैं, जिससे आपको विश्वास हो जाता है कि किरायेदार विश्वसनीय है।

हालांकि, इसके कुछ महत्वपूर्ण नुकसान भी हैं जिन पर विचार करना आवश्यक है। सबसे बड़ी चुनौती लचीलेपन की कमी है। यदि आप एक अंतिम-उपयोगकर्ता हैं और संपत्ति में खुद रहना चाहते हैं, तो आप तुरंत ऐसा नहीं कर सकते। आपको मौजूदा किरायेदार को अनुबंध की समाप्ति पर संपत्ति खाली करने के लिए 12 महीने की लिखित सूचना देनी होगी। यह एक लंबी प्रतीक्षा अवधि है, और यदि बाजार की कीमतें बढ़ती हैं, तो आप इस दौरान एक और अवसर खो सकते हैं। यह प्रक्रिया सख्ती से विनियमित है, और नोटिस को नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से ठीक से तामील किया जाना चाहिए। कोई भी गलती नोटिस को अमान्य कर सकती है और पूरी प्रक्रिया में और देरी कर सकती है।

एक और संभावित जोखिम 'विरासत में मिली' समस्याएं हैं। हो सकता है कि मौजूदा किरायेदार मुश्किल हो, देर से किराया देता हो, या संपत्ति की अच्छी देखभाल न करता हो। हो सकता है कि मौजूदा किराया बाजार दर से काफी कम हो, खासकर अगर किरायेदार कई सालों से वहां रह रहा हो और किराये में वृद्धि RERA के रेंटल इंडेक्स द्वारा सीमित कर दी गई हो। आप अनुबंध के नवीनीकरण पर किराया बढ़ा सकते हैं, लेकिन केवल अनुमत सीमा के भीतर। बाजार दर तक पहुंचने में कई साल लग सकते हैं। इसके अलावा, आप मौजूदा किरायेदारी समझौते की शर्तों से बंधे होते हैं जब तक कि वह समाप्त न हो जाए। यदि इसमें कोई असामान्य खंड है जो आपके पक्ष में नहीं है, तो आप इसे तुरंत नहीं बदल सकते। इसीलिए खरीद के लिए सहमत होने से पहले किरायेदारी अनुबंध की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना महत्वपूर्ण है।

कानूनी ढांचा: किरायेदार और मकान मालिक के अधिकार

फीचर्ड प्रोजेक्ट

मरीना हाइट्स

Meraas · दुबई मरीना

से

AED 4.2M

दुबई में किरायेदारी संबंधों को रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जो दुबई भूमि विभाग (DLD) का एक हिस्सा है। इन नियमों को समझना महत्वपूर्ण है, क्योंकि वे एक खरीदार के रूप में आपके अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित करते हैं। यहाँ मुख्य बिंदु दिए गए हैं जिन्हें आपको जानना चाहिए।

सबसे महत्वपूर्ण कानून जो नए खरीदारों को प्रभावित करता है, वह है दुबई के किरायेदारी कानून (2007 का कानून संख्या 26, जैसा कि 2008 के कानून संख्या 33 द्वारा संशोधित किया गया है) का अनुच्छेद 25(2)। यह लेख उन परिस्थितियों को स्पष्ट करता है जिनके तहत एक मकान मालिक किरायेदारी अनुबंध की समाप्ति पर उसे समाप्त करने की मांग कर सकता है। एक खरीदार के लिए सबसे प्रासंगिक कारण हैं:

1. मालिक का व्यक्तिगत उपयोग: यदि मालिक (या उनके प्रथम-डिग्री के रिश्तेदार) संपत्ति में खुद रहना चाहते हैं, तो उन्हें किरायेदार को कम से-कम 12 महीने पहले लिखित सूचना देनी होगी। यह सूचना नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से दी जानी चाहिए। 2. संपत्ति की बिक्री: यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि 'संपत्ति बेचने की इच्छा' किरायेदारी समाप्त करने का एक वैध कारण *नहीं* है। किरायेदारी अनुबंध संपत्ति के साथ ही नए मालिक को हस्तांतरित हो जाता है। नया मालिक पुराने मालिक के जूते में कदम रखता है और किरायेदारी की शर्तों से बंधा होता है। 3. बड़ा नवीनीकरण या विध्वंस: यदि संपत्ति में ऐसे नवीनीकरण की आवश्यकता है जिसे किरायेदार के रहते हुए नहीं किया जा सकता है, या यदि मालिक इसे ध्वस्त करना चाहता है, तो वे 12 महीने का नोटिस दे सकते हैं। इसके लिए तकनीकी रिपोर्ट और नगरपालिका की मंजूरी की आवश्यकता होती है।

“एक निवेशक के रूप में, यह समझना महत्वपूर्ण है कि दुबई का कानून किरायेदार को महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करता है। आप केवल इसलिए किसी को बेदखल नहीं कर सकते क्योंकि आपने संपत्ति खरीदी है। किरायेदारी अनुबंध संपत्ति से जुड़ा होता है, मालिक से नहीं।”

यह 12-महीने का नोटिस नियम अक्सर खरीदारों के लिए भ्रम का स्रोत होता है। मैं इसे स्पष्ट कर दूं: नोटिस केवल किरायेदारी अनुबंध की समाप्ति पर ही प्रभावी हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि आप 1 जनवरी 2025 को एक संपत्ति खरीदते हैं, और मौजूदा किरायेदारी अनुबंध 30 जून 2025 को समाप्त होता है, तो आप 1 जनवरी को 12 महीने का नोटिस दे सकते हैं। लेकिन किरायेदार को 30 जून 2025 के बाद 12 महीने और रहने का अधिकार होगा, जिसका अर्थ है कि वे 30 जून 2026 तक संपत्ति खाली करने के लिए बाध्य नहीं हैं। इस बीच, उन्हें अपने मूल अनुबंध की शर्तों के तहत किराया देना जारी रखना होगा (RERA नियमों के अनुसार किसी भी अनुमत वृद्धि के साथ)।

किराया वृद्धि को भी RERA द्वारा नियंत्रित किया जाता है। आप मनमाने ढंग से किराया नहीं बढ़ा सकते। DLD वेबसाइट पर एक रेंटल प्राइस इंडेक्स (जिसे किराया कैलकुलेटर भी कहा जाता है) है, जो किसी विशेष क्षेत्र में एक विशेष प्रकार की संपत्ति के लिए औसत बाजार किराए को निर्दिष्ट करता है। यदि मौजूदा किराया इस औसत से 10% से अधिक कम है, तो आप इसे बढ़ा सकते हैं, लेकिन वृद्धि की भी एक सीमा होती है। उदाहरण के लिए, यदि किराया बाजार दर से 11-20% कम है, तो आप 5% तक बढ़ा सकते हैं। यह सुनिश्चित करता है कि किरायेदार अचानक और अत्यधिक किराया वृद्धि से सुरक्षित रहें, लेकिन यह उन निवेशकों के लिए निराशाजनक हो सकता है जो जल्दी से बाजार दरों तक पहुंचना चाहते हैं।

अंत में, इजारी प्रणाली है। दुबई में हर किरायेदारी अनुबंध को इजारी प्रणाली के साथ पंजीकृत होना चाहिए ताकि इसे कानूनी रूप से लागू किया जा सके। जब संपत्ति बेची जाती है, तो कानूनी स्वामित्व बदल जाता है। इसलिए, मौजूदा इजारी को रद्द करने और नए मालिक (आप) और किरायेदार के बीच एक नया अनुबंध (या अनुबंध का एक परिशिष्ट) बनाने की आवश्यकता होती है। यह एक महत्वपूर्ण कदम है जो आपके मकान मालिक के रूप में अधिकारों की रक्षा करता है और किरायेदार के साथ आपके संबंधों को औपचारिक बनाता है। इसके बिना, आप कानूनी रूप से किराया जमा करने या किरायेदारी से संबंधित कोई भी कार्रवाई करने में सक्षम नहीं होंगे।

खरीद प्रक्रिया: चरण-दर-चरण मार्गदर्शिका

एक किराए पर दी गई संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया काफी हद तक एक खाली संपत्ति खरीदने जैसी ही है, लेकिन इसमें कुछ अतिरिक्त कदम और विचार शामिल हैं। यहाँ एक विस्तृत चरण-दर-चरण मार्गदर्शिका है जो हम Gaia Living में अपने ग्राहकों को प्रदान करते हैं।

चरण 1: ड्यू डिलिजेंस और दस्तावेज़ीकरण की समीक्षा इससे पहले कि आप कोई प्रस्ताव दें, आपको विक्रेता से निम्नलिखित दस्तावेजों का अनुरोध करना चाहिए: * टाइटल डीड (Title Deed): यह पुष्टि करने के लिए कि विक्रेता वास्तव में संपत्ति का मालिक है। * मौजूदा किरायेदारी अनुबंध (Tenancy Contract): इसे ध्यान से पढ़ें। किराया राशि, भुगतान अनुसूची (एक, चार, या बारह चेक), अनुबंध की समाप्ति तिथि और किसी भी विशेष शर्तों पर ध्यान दें। * इजारी पंजीकरण (Ejari Registration): यह पुष्टि करने के लिए कि किरायेदारी कानूनी रूप से पंजीकृत है। * किराये के भुगतान का प्रमाण: हाल के किराये के चेक की प्रतियां या बैंक स्टेटमेंट यह सत्यापित करने के लिए कि किरायेदार समय पर भुगतान कर रहा है। * सर्विस चार्ज भुगतान का प्रमाण: यह सुनिश्चित करने के लिए कि विक्रेता अपने सर्विस चार्ज भुगतानों पर अप-टू-डेट है।

यह ड्यू डिलिजेंस चरण महत्वपूर्ण है। यदि किराया बाजार दर से बहुत कम है, या यदि किरायेदार का भुगतान का इतिहास खराब है, तो आपको अपनी पेशकश पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता हो सकती है।

चरण 2: प्रस्ताव और समझौता ज्ञापन (MOU) एक बार जब आप अपनी ड्यू डिलिजेंस से संतुष्ट हो जाते हैं, तो आप एक प्रस्ताव देंगे। यदि यह स्वीकार कर लिया जाता है, तो अगला कदम समझौता ज्ञापन (MOU) या फॉर्म F पर हस्ताक्षर करना है, जो दुबई भूमि विभाग द्वारा अनिवार्य है। इस दस्तावेज़ में बिक्री की सभी शर्तें शामिल होनी चाहिए, जिसमें मूल्य, हस्तांतरण की तारीख और, महत्वपूर्ण रूप से, मौजूदा किरायेदारी की स्थिति शामिल है। MOU में स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए कि संपत्ति एक किरायेदार के साथ बेची जा रही है और किराये की आय और सुरक्षा जमा को हस्तांतरण के दिन खरीदार को कैसे हस्तांतरित किया जाएगा। आमतौर पर, विक्रेता हस्तांतरण की तारीख तक प्राप्त किराए को रखता है, और आप उसके बाद के किराए के हकदार होते हैं। सुरक्षा जमा पूरी तरह से आपको हस्तांतरित किया जाना चाहिए।

चरण 3: बंधक पूर्व-अनुमोदन (यदि लागू हो) यदि आप एक बंधक का उपयोग कर रहे हैं, तो आपको इस स्तर पर अपने बैंक से पूर्व-अनुमोदन प्राप्त करना होगा। बैंक संपत्ति का मूल्यांकन करेगा। मूल्यांकनकर्ता किरायेदारी अनुबंध पर ध्यान देगा क्योंकि यह संपत्ति के मूल्य और आपकी उधार लेने की क्षमता को प्रभावित कर सकता है। एक स्थिर किरायेदार के साथ एक संपत्ति वास्तव में आपके आवेदन को मजबूत कर सकती है, क्योंकि यह एक सिद्ध आय स्ट्रीम प्रदर्शित करती है।

चरण 4: अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए, विक्रेता को डेवलपर से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) प्राप्त करना होगा। यह प्रमाण पत्र पुष्टि करता है कि विक्रेता ने डेवलपर को देय सभी सर्विस चार्ज और अन्य शुल्कों का भुगतान कर दिया है। NOC प्राप्त करने में आमतौर पर 5-7 कार्य दिवस लगते हैं और इसकी लागत AED 500 से AED 5,000 तक हो सकती है, जो डेवलपर पर निर्भर करती है। यह शुल्क आमतौर पर विक्रेता द्वारा भुगतान किया जाता है। Emaar Properties और Nakheel जैसे प्रमुख डेवलपर्स के पास इस प्रक्रिया के लिए सुव्यवस्थित ऑनलाइन पोर्टल हैं।

चरण 5: अंतिम हस्तांतरण अंतिम चरण दुबई भूमि विभाग (DLD) के ट्रस्टी कार्यालय में होता है। खरीदार, विक्रेता और उनके एजेंट (यदि कोई हो) हस्तांतरण प्रक्रिया को पूरा करने के लिए मिलते हैं। इस बिंदु पर, आपको अंतिम भुगतान करना होगा (आमतौर पर मैनेजर के चेक के माध्यम से)। हस्तांतरण के लिए आवश्यक दस्तावेजों की एक सूची यहां दी गई है: * विक्रेता का मूल टाइटल डीड * डेवलपर से NOC * MOU (फॉर्म F) * खरीदार और विक्रेता दोनों के अमीरात आईडी और पासपोर्ट प्रतियां * अंतिम भुगतान के लिए मैनेजर का चेक

एक बार सभी दस्तावेजों का सत्यापन हो जाने और भुगतान की पुष्टि हो जाने के बाद, DLD आपके नाम पर एक नई टाइटल डीड जारी करेगा। बधाई हो, अब आप आधिकारिक तौर पर संपत्ति के मालिक हैं।

इजारी (Ejari) ट्रांसफर: यह कैसे काम करता है और क्यों महत्वपूर्ण है

जब आप एक किराए पर दी गई संपत्ति खरीदते हैं, तो आप न केवल भौतिक संपत्ति बल्कि मौजूदा किरायेदारी अनुबंध भी प्राप्त करते हैं। दुबई के कानूनी ढांचे में इस हस्तांतरण को औपचारिक बनाने की प्रक्रिया इजारी प्रणाली के माध्यम से होती है। यह एक महत्वपूर्ण कदम है जिसे अक्सर नए निवेशक अनदेखा कर देते हैं या गलत समझ लेते हैं।

इजारी, जिसका अरबी में अर्थ 'मेरा किराया' है, RERA द्वारा शुरू की गई एक अनिवार्य ऑनलाइन पंजीकरण प्रणाली है। यह दुबई में सभी किरायेदारी अनुबंधों को मानकीकृत और पंजीकृत करती है, जिससे उन्हें कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज बनाया जाता है। इजारी पंजीकरण के बिना, सरकार या DLD किरायेदारी से संबंधित किसी भी विवाद को नहीं सुनेगी। यह मकान मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकारों की रक्षा करता है।

जब संपत्ति का स्वामित्व बदलता है, तो पुराना इजारी अनुबंध, जो पिछले मालिक और किरायेदार के बीच था, तकनीकी रूप से अब सटीक नहीं रहता है। आपको, नए मालिक के रूप में, अपने अधिकारों को स्थापित करने और कानूनी रूप से किराया जमा करने के लिए अपने नाम पर एक नया इजारी करवाना होगा। प्रक्रिया इस प्रकार काम करती है: 1. पुराने इजारी को रद्द करना: आमतौर पर, संपत्ति हस्तांतरण के बाद, पिछला मालिक या उनका एजेंट पुराने इजारी को रद्द कर देगा। 2. नए अनुबंध पर हस्ताक्षर: आपको किरायेदार के साथ एक नया किरायेदारी अनुबंध पर हस्ताक्षर करना होगा। व्यवहार में, यह अक्सर मूल अनुबंध की शर्तों को बनाए रखता है, केवल मकान मालिक का नाम और बैंक विवरण बदलता है। इसे एक परिशिष्ट (addendum) के रूप में भी किया जा सकता है। यह एक अच्छा अवसर है कि आप किरायेदार से मिलें, अपना परिचय दें और भविष्य के संचार के लिए अपेक्षाएं निर्धारित करें। 3. नए इजारी का पंजीकरण: नए अनुबंध के साथ, आप एक नए इजारी के लिए आवेदन कर सकते हैं। यह किसी भी अधिकृत इजारी टाइपिंग सेंटर या दुबई REST ऐप के माध्यम से ऑनलाइन किया जा सकता है। आपको निम्नलिखित दस्तावेजों की आवश्यकता होगी: * नया किरायेदारी अनुबंध * आपकी नई टाइटल डीड * आपका अमीरात आईडी और पासपोर्ट * किरायेदार का अमीरात आईडी और वीजा * DEWA बिल की एक प्रति (पिछले मालिक के नाम पर हो सकती है)

यह प्रक्रिया क्यों महत्वपूर्ण है? सबसे पहले, यह आपको कानूनी रूप से मकान मालिक के रूप में स्थापित करता है। इसके बिना, यदि किरायेदार किराया देना बंद कर दे, तो आपके पास किरायेदारी विवाद निपटान केंद्र (RDSC) में मामला दर्ज करने का कोई कानूनी आधार नहीं होगा। दूसरा, आपको किराये की आय प्राप्त करने के लिए किरायेदार को अपने बैंक खाते का विवरण प्रदान करने की आवश्यकता है। एक नया अनुबंध इसे औपचारिक बनाने का सही तरीका है। तीसरा, यह पारदर्शिता सुनिश्चित करता है। किरायेदार को पता है कि उनका नया मकान मालिक कौन है और किराया किसे देना है, जिससे किसी भी भ्रम या संभावित धोखाधड़ी से बचा जा सकता है।

मेरी सलाह है कि इस प्रक्रिया को संपत्ति हस्तांतरण के तुरंत बाद पूरा करें। MOU चरण में यह स्पष्ट करना एक अच्छा अभ्यास है कि नए इजारी के पंजीकरण की लागत कौन वहन करेगा (यह आमतौर पर मकान मालिक या एजेंट द्वारा कवर किया जाता है)। कुछ विक्रेता और खरीदार इस कदम को छोड़ देते हैं, यह मानते हुए कि पुराना अनुबंध पर्याप्त है। यह एक गलती है। एक नया इजारी पंजीकृत करने में थोड़ी सी लागत और प्रयास आपको भविष्य में महत्वपूर्ण कानूनी और वित्तीय सिरदर्द से बचा सकता है। यह आपके निवेश की सुरक्षा के लिए एक आवश्यक कदम है।

किरायेदार को हटाने की सूचना: 12 महीने का नियम और इसके अपवाद

शायद सबसे महत्वपूर्ण और अक्सर गलत समझा जाने वाला पहलू जब आप एक किराए पर दी गई संपत्ति खरीदते हैं, खासकर यदि आप इसे अपने व्यक्तिगत उपयोग के लिए चाहते हैं, तो वह है किरायेदार को खाली करने की सूचना देने की प्रक्रिया। दुबई का कानून किरायेदार के पक्ष में काफी मजबूत है ताकि उन्हें मनमाने ढंग से बेदखली से बचाया जा सके, और इस प्रक्रिया का सख्ती से पालन किया जाना चाहिए।

जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, कानून के अनुसार, एक मकान मालिक केवल कुछ विशिष्ट कारणों से किरायेदारी अनुबंध को समाप्त करने की मांग कर सकता है। एक अंतिम-उपयोगकर्ता खरीदार के लिए सबसे आम कारण संपत्ति पर व्यक्तिगत कब्जा करने की इच्छा है। इस मामले में, आपको किरायेदार को कम से कम 12 महीने की लिखित सूचना देनी होगी। यहाँ इस नियम की कुछ महत्वपूर्ण बारीकियाँ हैं: * लिखित सूचना: सूचना लिखित रूप में होनी चाहिए और स्पष्ट रूप से खाली करने का कारण (यानी, मालिक का व्यक्तिगत उपयोग) बताना चाहिए। * आधिकारिक तामील: नोटिस को कानूनी रूप से वैध होने के लिए नोटरी पब्लिक के माध्यम से या पंजीकृत डाक (कुरियर) द्वारा तामील किया जाना चाहिए। एक साधारण ईमेल या व्हाट्सएप संदेश पर्याप्त नहीं है और किरायेदारी विवाद निपटान केंद्र (RDSC) में इसे स्वीकार नहीं किया जाएगा। * 12 महीने की गणना: 12 महीने की अवधि नोटिस तामील होने की तारीख से शुरू होती है, लेकिन बेदखली केवल मौजूदा किरायेदारी अनुबंध की समाप्ति के *बाद* ही हो सकती है। मान लीजिए कि किरायेदारी अनुबंध 31 दिसंबर को समाप्त होता है और आप 1 जुलाई को नोटिस देते हैं। किरायेदार को अभी भी 30 जून (अगले वर्ष) तक रहने का अधिकार होगा। * व्यक्तिगत उपयोग का प्रमाण: यदि मामला विवाद में जाता है, तो आपको यह साबित करने की आवश्यकता हो सकती है कि आपके पास दुबई में रहने के लिए कोई अन्य उपयुक्त संपत्ति नहीं है। * दो साल का प्रतिबंध: एक बार जब किरायेदार इस नोटिस के आधार पर बाहर निकल जाता है, तो आपको (मालिक को) उस संपत्ति को कम से कम दो साल तक किराए पर देने की अनुमति नहीं है। यदि आप ऐसा करते हैं, तो पूर्व किरायेदार मुआवजे के लिए मुकदमा कर सकता है। यह नियम मालिकों को झूठे बहाने से किरायेदारों को निकालने से रोकने के लिए है ताकि वे उच्च किराए पर फिर से किराए पर दे सकें।

क्या इस नियम के कोई अपवाद हैं? बहुत कम। यदि किरायेदार अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करता है - जैसे कि किराया न देना (30 दिनों के नोटिस के बाद), संपत्ति को उप-किराए पर देना, या अवैध गतिविधियों के लिए इसका उपयोग करना - तो आप उन्हें 30-दिन के नोटिस के साथ बेदखल कर सकते हैं। हालांकि, यह 'बिना किसी गलती के' बेदखली से एक बहुत अलग प्रक्रिया है।

निवेशकों के लिए, 12-महीने का नोटिस नियम अक्सर अप्रासंगिक होता है क्योंकि वे चाहते हैं कि किरायेदार बना रहे। लेकिन यह महत्वपूर्ण है यदि आपकी रणनीति एक कम किराए वाली संपत्ति खरीदने और उसे खाली करने की है ताकि उसे बाजार दर पर फिर से किराए पर दिया जा सके। आपको इस 12-महीने की प्रतीक्षा अवधि को अपनी वित्तीय गणनाओं में शामिल करना होगा। इस दौरान, आप केवल RERA नियमों के अनुसार किराया बढ़ा सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप Dubai Marina में एक अपार्टमेंट खरीदते हैं, जहां किराये की दरें अधिक हैं, लेकिन मौजूदा किरायेदार काफी कम भुगतान कर रहा है, तो आपको बाजार दर प्राप्त करने के लिए एक वर्ष से अधिक इंतजार करना पड़ सकता है।

मेरी सलाह: यदि आप एक अंतिम-उपयोगकर्ता हैं, तो ऐसी संपत्ति की तलाश करें जो या तो खाली हो या जिसका किरायेदारी अनुबंध जल्द ही समाप्त होने वाला हो। यदि आपको एक किराए पर दी गई संपत्ति पसंद है, तो खरीद प्रक्रिया शुरू करने से पहले विक्रेता से किरायेदार को औपचारिक 12-महीने का नोटिस देने के लिए कहें। आप इस नोटिस को MOU का एक खंड बना सकते हैं। यह सुनिश्चित करता है कि जैसे ही आप मालिक बनते हैं, 12-महीने की घड़ी पहले से ही चल रही होती है, जिससे आपकी प्रतीक्षा अवधि कम हो जाती है।

वित्तीय विचार: लागत, किराये की आय और बंधक

किराएदार के साथ संपत्ति खरीदने का वित्तीय विश्लेषण थोड़ा अलग होता है। आपको न केवल खरीद की अग्रिम लागतों पर विचार करना होगा, बल्कि किराये की आय, सर्विस चार्ज और संभावित किराये की वृद्धि की गतिशीलता पर भी विचार करना होगा। आइए इन नंबरों को तोड़ते हैं।

सबसे पहले, खरीद की लागत। ये किराए पर दी गई और खाली दोनों संपत्तियों के लिए समान हैं। दुबई में एक पुनर्विक्रय संपत्ति खरीदने की कुल अग्रिम लागत आमतौर पर संपत्ति के मूल्य का लगभग 7-8% होती है। यहाँ एक AED 2,000,000 की संपत्ति के लिए एक विशिष्ट लागत का टूटना है:

• संपत्ति मूल्य: AED 2,000,000
• दुबई भूमि विभाग (DLD) ट्रांसफर शुल्क: 4% = AED 80,000
• DLD ज्ञान और नवाचार शुल्क: AED 580
• ट्रस्टी कार्यालय शुल्क: लगभग AED 4,200 (बंधक के साथ AED 5,250)
• रियल एस्टेट एजेंसी शुल्क: 2% + 5% VAT = AED 42,000
• NOC शुल्क (विक्रेता द्वारा देय): AED 500 - AED 5,000 (हम AED 1,000 मान लेते हैं)
• बंधक प्रसंस्करण और मूल्यांकन (यदि लागू हो): बैंक के आधार पर, लगभग AED 8,000

कुल अग्रिम लागत (बिना बंधक के): लगभग AED 126,780 (संपत्ति मूल्य का ~6.3%)

अब किराये की आय के समीकरण को जोड़ते हैं। मान लीजिए कि यह AED 2M की संपत्ति Arabian Ranches में एक टाउनहाउस है और यह वर्तमान में AED 120,000 प्रति वर्ष (AED 10,000 प्रति माह) पर किराए पर है। जैसे ही संपत्ति आपके नाम पर हस्तांतरित होती है, आप इस आय के हकदार हो जाते हैं। आमतौर पर, किराये के भुगतानों को हस्तांतरण की तारीख के आधार पर यथानुपात बांटा जाता है। यदि किराया एक चेक में अग्रिम भुगतान किया गया है, तो विक्रेता को आपको शेष अवधि के लिए यथानुपात राशि का एक चेक देना होगा। सुरक्षा जमा (आमतौर पर वार्षिक किराए का 5%, इस मामले में AED 6,000) भी आपको पूर्ण रूप से हस्तांतरित किया जाना चाहिए।

यह तत्काल आय आपके शुद्ध उपज (net yield) की गणना में एक महत्वपूर्ण कारक है। अपनी उपज की गणना करते समय, सकल उपज (वार्षिक किराया / संपत्ति मूल्य) पर न रुकें। आपको शुद्ध उपज की गणना करनी चाहिए, जिसमें से सर्विस चार्ज और रखरखाव की लागत घटाई जाती है। मान लीजिए कि इस टाउनहाउस के लिए वार्षिक सर्विस चार्ज AED 20,000 है।

• सकल उपज: (120,000 / 2,000,000) * 100 = 6.0%
• शुद्ध उपज: ((120,000 - 20,000) / 2,000,000) * 100 = 5.0%

यह 5.0% की शुद्ध उपज दुबई में एक अच्छा रिटर्न है। हालांकि, यदि संपत्ति का मौजूदा किराया बाजार दर से कम है (मान लीजिए कि समान संपत्तियां AED 140,000 पर किराए पर हैं), तो आपकी तत्काल उपज कम होगी। आपको अपनी वित्तीय योजना में यह विचार करना होगा कि आपको बाजार दर तक पहुंचने में कितना समय लगेगा, RERA के किराया कैलकुलेटर की बाधाओं को देखते हुए। यह धैर्य का खेल है।

यदि आप बंधक का उपयोग कर रहे हैं, तो बैंक किराये की आय को आपकी ऋण चुकाने की क्षमता के सकारात्मक संकेत के रूप में देखेगा। यूएई सेंट्रल बैंक के नियमों के अनुसार, आपको संपत्ति के मूल्य का कम से कम 20% (यदि आप प्रवासी हैं और यह आपकी पहली संपत्ति है) डाउन पेमेंट के रूप में देना होगा। बैंक किरायेदारी अनुबंध को अपने मूल्यांकन के हिस्से के रूप में मांगेगा। किराये की आय आपके ऋण-से-आय अनुपात की गणना में मदद कर सकती है, जिससे संभावित रूप से आपको एक बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद मिल सकती है।

जोखिम प्रबंधन: ड्यू डिलिजेंस और आम गलतियों से बचना

एक अनुभवी लेनदेन सलाहकार के रूप में, मैंने देखा है कि जब खरीदार किराए पर दी गई संपत्ति से निपटते हैं तो कुछ गलतियाँ बार-बार होती हैं। इन जोखिमों को समझना और एक मजबूत ड्यू डिलिजेंस प्रक्रिया का पालन करना एक सफल खरीद और एक बुरे सपने के बीच का अंतर हो सकता है।

सबसे आम गलती किरायेदारी अनुबंध को अच्छी तरह से पढ़े बिना आगे बढ़ना है। लोग अक्सर केवल किराया राशि और समाप्ति तिथि देखते हैं। लेकिन शैतान विवरण में छिपा होता है। क्या अनुबंध में कोई असामान्य खंड है? उदाहरण के लिए, कुछ पुराने अनुबंधों में एक खंड हो सकता है जो मकान मालिक को केवल बहुत ही सीमित परिस्थितियों में किराया बढ़ाने की अनुमति देता है, जो RERA के नियमों से भी अधिक प्रतिबंधात्मक हो सकता है। क्या कोई खंड है जो किरायेदार को बिना किसी दंड के जल्दी अनुबंध समाप्त करने की अनुमति देता है? आपको यह जानना होगा कि आप किस चीज के लिए हस्ताक्षर कर रहे हैं।

दूसरी बड़ी गलती किरायेदार के भुगतान इतिहास को सत्यापित न करना है। विक्रेता आपको बताएगा कि किरायेदार 'महान' है, लेकिन आपको सबूत मांगना चाहिए। हाल के किराये के चेक की प्रतियां मांगें। क्या वे समय पर दिए गए थे? क्या कोई चेक बाउंस हुआ है? एक किरायेदार जो लगातार देर से भुगतान करता है या जिसका चेक बाउंस हो जाता है, वह एक बड़ा सिरदर्द बन सकता है। एक विश्वसनीय रियल एस्टेट एजेंट इस जानकारी को प्राप्त करने और सत्यापित करने में आपकी मदद कर सकता है।

तीसरी गलती 12-महीने के नोटिस नियम को गलत समझना है। कई खरीदार, विशेष रूप से अंतिम-उपयोगकर्ता, मानते हैं कि वे खरीद के बाद किरायेदार को जल्दी से निकाल सकते हैं। जब उन्हें पता चलता है कि उन्हें एक साल या उससे अधिक इंतजार करना पड़ सकता है, तो यह उनकी पूरी योजना को पटरी से उतार देता है। यदि आपका इरादा संपत्ति में खुद रहने का है, तो इस समयरेखा के बारे में यथार्थवादी बनें। जैसा कि मैंने पहले सुझाव दिया था, विक्रेता को बिक्री प्रक्रिया के हिस्से के रूप में नोटिस देने के लिए कहना इस जोखिम को कम करने का एक स्मार्ट तरीका है।

यहां एक ड्यू डिलिजेंस चेकलिस्ट है जिसका आपको पालन करना चाहिए:

• दस्तावेज़ सत्यापन:
• टाइटल डीड, किरायेदारी अनुबंध, और इजारी की प्रतियां प्राप्त करें और समीक्षा करें।
• किरायेदार के भुगतान इतिहास का प्रमाण मांगें।
• संपत्ति के सर्विस चार्ज खाते का विवरण प्राप्त करें।
• वित्तीय विश्लेषण:
• RERA रेंटल प्राइस इंडेक्स का उपयोग करके मौजूदा किराए की तुलना बाजार दरों से करें।
• वार्षिक सर्विस चार्ज और अन्य लागतों को ध्यान में रखते हुए अपनी शुद्ध उपज की गणना करें।
• कानूनी सलाह:
• यदि अनुबंध में कोई जटिल खंड है, तो कानूनी सलाह लेने पर विचार करें।
• यदि आप किरायेदार को नोटिस देने की योजना बना रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप सही प्रक्रिया का पालन करते हैं।
• संचार:
• यदि संभव हो, तो विक्रेता से आपको किरायेदार से मिलवाने के लिए कहें। एक संक्षिप्त, मैत्रीपूर्ण बातचीत एक लंबा रास्ता तय कर सकती है।
• MOU में किरायेदारी से संबंधित सभी बिंदुओं को स्पष्ट रूप से बताएं: सुरक्षा जमा का हस्तांतरण, किराए का यथानुपात विभाजन, और नोटिस की कोई भी आवश्यकता।

एक और जोखिम यह है कि किरायेदार सहयोग करने से इनकार कर सकता है, उदाहरण के लिए मूल्यांकनकर्ता या संभावित खरीदारों के लिए संपत्ति तक पहुंच प्रदान करने से। किरायेदारी अनुबंध आमतौर पर मकान मालिक को उचित नोटिस के साथ पहुंच का अधिकार देता है, लेकिन एक असहयोगी किरायेदार प्रक्रिया को मुश्किल बना सकता है। यह एक और कारण है कि खरीद से पहले किरायेदार के साथ अच्छे संबंध स्थापित करना फायदेमंद हो सकता है।

अंतिम विचार: क्या यह आपके लिए सही निवेश है?

तो, क्या आपको दुबई में एक किराए पर दी गई संपत्ति खरीदनी चाहिए? मेरे विचार में, इसका उत्तर पूरी तरह से आपके लक्ष्यों, परिस्थितियों और जोखिम सहनशीलता पर निर्भर करता है। कोई एक आकार-फिट-सभी उत्तर नहीं है।

एक निवेशक के लिए: यदि आप एक निवेशक हैं जो पहले दिन से स्थिर नकदी प्रवाह की तलाश में हैं, तो एक किराए पर दी गई संपत्ति एक उत्कृष्ट विकल्प हो सकती है। यह रिक्ति के जोखिम को समाप्त करती है और आपको एक सिद्ध आय स्ट्रीम देती है। यह विशेष रूप से उन समुदायों में सच है जहां किराये की मांग लगातार अधिक है, जैसे कि Palm Jumeirah, डाउनटाउन दुबई, या Dubai Hills Estate। आपको एक नए किरायेदार को खोजने की लागत और परेशानी से भी छुटकारा मिल जाता है। मुख्य विचार यह सुनिश्चित करना है कि मौजूदा किराया उचित है और किरायेदार विश्वसनीय है। यदि आप एक अच्छी तरह से शोधित संपत्ति खरीदते हैं, जिसमें एक अच्छा किरायेदार उचित किराया दे रहा है, तो यह एक बहुत ही सीधा और पुरस्कृत निवेश हो सकता है।

एक अंतिम-उपयोगकर्ता के लिए: यदि आप एक अंतिम-उपयोगकर्ता हैं जो अपने लिए घर खरीदना चाहते हैं, तो एक किराए पर दी गई संपत्ति अधिक जटिल हो सकती है। 12-महीने के नोटिस नियम का मतलब है कि आपको संपत्ति पर कब्जा करने के लिए लंबा इंतजार करना पड़ सकता है। यह निराशाजनक हो सकता है, खासकर एक बढ़ते बाजार में जहां आप जल्द से जल्द घर लेना चाहते हैं। हालांकि, यदि आप जल्दी में नहीं हैं और आपको सही कीमत पर एक आदर्श संपत्ति मिलती है, तो इंतजार करना सार्थक हो सकता है। इस दौरान, आप किराये की आय अर्जित कर सकते हैं, जो आपकी बंधक लागतों को कवर करने में मदद कर सकती है। यह उन लोगों के लिए भी एक विकल्प हो सकता है जो दुबई जाने की योजना बना रहे हैं लेकिन तुरंत नहीं जा सकते; वे संपत्ति खरीद सकते हैं, किरायेदार को रहने दे सकते हैं, और फिर अपने आने के समय के अनुसार नोटिस दे सकते हैं।

Gaia Living में, हम इन लेनदेन की जटिलताओं को समझते हैं। हम खरीदारों को सभी आवश्यक जांच करने, दस्तावेजों की समीक्षा करने और यह सुनिश्चित करने में मदद करते हैं कि किरायेदारी का हस्तांतरण सुचारू और कानूनी रूप से सही हो। चाहे आप एक निवेशक हों या अंतिम-उपयोगकर्ता, हमारा लक्ष्य आपको एक सूचित निर्णय लेने में मदद करना है जो आपके वित्तीय लक्ष्यों के अनुरूप हो। यदि आप बिक्री के लिए संपत्तियों को ब्राउज़ कर रहे हैं और किराए पर दी गई इकाइयों पर विचार कर रहे हैं, तो हमसे संपर्क करें। हम आपके विकल्पों पर चर्चा करने और आपके लिए सही संपत्ति खोजने में आपकी मदद करने में प्रसन्न होंगे।

स्रोत

• दुबई भूमि विभाग (DLD) - dubailand.gov.ae
• रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) - रेंटल प्राइस इंडेक्स और किरायेदारी कानून
• यूएई सरकार पोर्टल - u.ae