दुबई में संयुक्त संपत्ति स्वामित्व

इस गाइड में, हम गाया लिविंग में इन जटिलताओं को सरल बनाने का लक्ष्य रखते हैं। हम सिर्फ सतह को नहीं खुरचेंगे, बल्कि दुबई में संयुक्त संपत्ति के हर पहलू की गहराई से पड़ताल करेंगे, खरीदारों और विक्रेताओं, दोनों के दृष्टिकोण से।

यहाँ हम किन विषयों पर विस्तार से चर्चा करेंगे:

• दुबई में संयुक्त स्वामित्व की कानूनी नींव और इसके प्रकार।
• खरीदारी प्रक्रिया: एक सह-मालिक के रूप में आपको क्या जानना चाहिए।
• दुबई संयुक्त संपत्ति बेचने की चरण-दर-चरण प्रक्रिया और चुनौतियाँ।
• विरासत के निहितार्थ: शरिया कानून, वसीयत और आपके विकल्पों की एक ईमानदार चर्चा।
• लागत का विस्तृत विश्लेषण: बिक्री से जुड़ी वास्तविक फीस और शुल्कों का खुलासा।
• सह-स्वामित्व समझौता: यह क्यों महत्वपूर्ण है और इसमें क्या शामिल होना चाहिए।
• गोल्डन वीज़ा और संयुक्त स्वामित्व पर विशेष विचार।

दुबई में संयुक्त स्वामित्व: कानूनी ढाँचा

जब आप दुबई में किसी संपत्ति पर संयुक्त रूप से विचार करते हैं, तो सबसे पहले आपको कानूनी संरचना को समझना होगा। यहाँ का सिस्टम कई पश्चिमी देशों में पाए जाने वाले "उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी" (Joint Tenancy with Right of Survivorship) से अलग है, जहाँ एक मालिक की मृत्यु पर संपत्ति स्वतः दूसरे को मिल जाती है। दुबई में ऐसा नहीं होता है, और यही सबसे महत्वपूर्ण अंतर है जिसे समझना ज़रूरी है।

दुबई में, जब आप संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदते हैं, तो आप "अविभाजित शेयरों में किरायेदार" (Tenants in Common) के रूप में मालिक होते हैं। इसका मतलब है कि प्रत्येक व्यक्ति संपत्ति के एक अलग, पहचाने जाने योग्य हिस्से का मालिक होता है, भले ही संपत्ति भौतिक रूप से विभाजित न हो। डिफ़ॉल्ट रूप से, यदि दो मालिक हैं, तो दुबई भूमि विभाग (DLD) प्रत्येक को 50% हिस्सेदारी प्रदान करता है। हालाँकि, आप खरीदारी के समय एक अलग विभाजन (जैसे 70/30 या 60/40) निर्दिष्ट कर सकते हैं। यह महत्वपूर्ण है यदि एक पक्ष ने डाउन पेमेंट या वित्तपोषण में अधिक योगदान दिया है। यह प्रतिशत स्पष्ट रूप से आपकी टाइटल डीड पर लिखा जाएगा।

यह समझना महत्वपूर्ण है कि कानूनी स्वामित्व दुबई में अविभाजित शेयरों के रूप में संरचित है। मेरे अनुभव में, कई विदेशी खरीदार इस धारणा के साथ आते हैं कि उनके साथी को स्वचालित रूप से सब कुछ विरासत में मिल जाएगा। यह एक खतरनाक गलतफहमी है। यदि किसी एक सह-मालिक की मृत्यु हो जाती है, तो उनका हिस्सा स्वचालित रूप से जीवित सह-मालिक को हस्तांतरित नहीं होता है। इसके बजाय, मृतक का हिस्सा उनके उत्तराधिकारियों को यूएई के शरिया-आधारित विरासत कानूनों के अनुसार वितरित किया जाता है, जब तक कि कोई पंजीकृत वसीयत न हो जो अन्यथा निर्देशित करे। यह एक जटिल प्रक्रिया हो सकती है जिसमें अदालतें शामिल होती हैं और आपके मूल देश के कानूनों से बहुत अलग परिणाम हो सकते हैं। हम बाद में विरासत पर और अधिक विस्तार से बात करेंगे, लेकिन यह प्रारंभिक कानूनी ढाँचा बाकी सब कुछ को समझने की कुंजी है।

इस संरचना के व्यावहारिक निहितार्थ हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप संपत्ति बेचना चाहते हैं, तो आपको सभी सह-मालिकों की सहमति की आवश्यकता होगी। एक मालिक एकतरफा रूप से पूरी संपत्ति को बेचने का फैसला नहीं कर सकता। इसी तरह, यदि आप संपत्ति पर ऋण लेना चाहते हैं, तो बैंक को सभी सह-मालिकों को ऋण समझौते में शामिल करने की आवश्यकता होगी। यह एक सुरक्षा तंत्र है, जो यह सुनिश्चित करता है कि किसी एक मालिक के हितों की दूसरे द्वारा अनदेखी न की जाए। यह संरचना स्थिरता प्रदान करती है, लेकिन लचीलेपन की कीमत पर। आपको अपने सह-मालिक (या मालिकों) के साथ एक दीर्घकालिक वित्तीय रिश्ते में प्रवेश करने के लिए तैयार रहना होगा।

खरीदारी प्रक्रिया: एक सह-खरीदार के रूप में आपको क्या पता होना चाहिए

फीचर्ड प्रोजेक्ट

मरीना हाइट्स

Meraas · दुबई मरीना

से

AED 4.2M

तो, आपने और आपके साथी (जीवनसाथी, परिवार के सदस्य या व्यावसायिक भागीदार) ने संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदने का फैसला किया है। बधाई! अब व्यावहारिकताओं पर ध्यान देने का समय है। प्रक्रिया एक एकल खरीदार के समान है, लेकिन कुछ अतिरिक्त विचार और कागजी कार्रवाई शामिल है।

सबसे पहला कदम वित्तपोषण है। यदि आप बंधक (mortgage) ले रहे हैं, तो बैंक आप दोनों की वित्तीय स्थिति का आकलन करेगा। वे आपकी संयुक्त आय, ऋण-से-आय अनुपात और क्रेडिट इतिहास को देखेंगे। अच्छी खबर यह है कि संयुक्त आय अक्सर आपको एक बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति दे सकती है, जिससे आप अधिक महंगी संपत्ति खरीद सकते हैं। यूएई के सेंट्रल बैंक के नियमों के अनुसार, प्रवासियों के लिए पहली संपत्ति पर न्यूनतम 20% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है (यदि संपत्ति की कीमत AED 5 मिलियन से कम है)। यह डाउन पेमेंट, साथ ही संबंधित खरीद लागत (DLD शुल्क, एजेंसी शुल्क, आदि), आपको संयुक्त रूप से कवर करनी होगी।

जब आप अपनी संपत्ति चुन लेते हैं और कीमत पर सहमत हो जाते हैं, तो अगला कदम समझौता ज्ञापन (Memorandum of Understanding - MoU) या फॉर्म एफ पर हस्ताक्षर करना होता है। यह एक महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है जिस पर सभी खरीदारों और सभी विक्रेताओं द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। यहाँ, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि दोनों खरीदारों के नाम और पासपोर्ट विवरण सही ढंग से सूचीबद्ध हैं। इसी चरण में, आपको स्वामित्व के प्रतिशत पर भी सहमत होना चाहिए और इसे MoU में स्पष्ट रूप से बताना चाहिए। यदि आप इसे 50/50 के अलावा कुछ और चाहते हैं, तो इसे लिखित रूप में यहाँ से शुरू करना सबसे अच्छा है।

संपत्ति हस्तांतरण के दिन, आप सभी को (या आपके पावर ऑफ अटॉर्नी धारकों को) पंजीकरण ट्रस्टी के कार्यालय में उपस्थित होना होगा। यह वह जगह है जहाँ अंतिम भुगतान किया जाता है और स्वामित्व आधिकारिक तौर पर हस्तांतरित किया जाता है। यहाँ कुछ दस्तावेज़ों की सूची दी गई है जिनकी आपको आवश्यकता होगी:

• सभी खरीदारों के लिए मूल पासपोर्ट
• सभी खरीदारों के लिए अमीरात आईडी (यदि निवासी हैं)
• हस्ताक्षरित फॉर्म एफ (MoU)
• विक्रेता से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC)
• प्रबंधक के चेक (Manager's Cheques) विक्रेता, डेवलपर, DLD और अन्य संबंधित पक्षों के नाम पर।

एक बार जब ट्रस्टी सभी दस्तावेजों और भुगतानों को सत्यापित कर लेता है, तो वे दुबई भूमि विभाग को एक ऑनलाइन आवेदन जमा करेंगे। कुछ ही समय में, DLD एक नई टाइटल डीड जारी करेगा जिसमें सभी सह-मालिकों के नाम और उनके संबंधित स्वामित्व प्रतिशत सूचीबद्ध होंगे। यह दस्तावेज़ आपके दुबई संयुक्त संपत्ति के स्वामित्व का अंतिम प्रमाण है। मेरे ग्राहकों को मेरा सुझाव है कि वे हमेशा टाइटल डीड की एक प्रति अपने पास सुरक्षित रखें और यह सुनिश्चित करें कि सभी विवरण 100% सही हैं। इसमें कोई भी छोटी सी त्रुटि भविष्य में, विशेषकर बिक्री के समय, बड़ी समस्याएँ पैदा कर सकती है।

संयुक्त नाम संपत्ति बेचना: प्रक्रिया और चुनौतियाँ

संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदना एक बात है, लेकिन संयुक्त नाम संपत्ति बेचना एक पूरी तरह से अलग प्रक्रिया है जिसमें अपनी अनूठी चुनौतियाँ होती हैं। मेरे अनुभव में, यह वह जगह है जहाँ सबसे अधिक असहमति और जटिलताएँ उत्पन्न हो सकती हैं, खासकर यदि सह-मालिकों ने शुरू में स्पष्ट उम्मीदें नहीं रखी थीं।

पहला और सबसे महत्वपूर्ण नियम यह है: संपत्ति बेचने के लिए सभी सह-मालिकों की पूर्ण सहमति और सहयोग की आवश्यकता होती है। एक मालिक बस यह तय नहीं कर सकता कि "मैं अपना आधा हिस्सा बेचना चाहता हूँ" और एक नया खरीदार ढूंढ सकता है। जबकि सैद्धांतिक रूप से आप केवल अपने "अविभाजित हिस्से" को बेच सकते हैं, व्यावहारिक रूप से यह लगभग असंभव है। कोई भी समझदार खरीदार एक ऐसी संपत्ति का आधा हिस्सा क्यों खरीदेगा जहाँ उन्हें एक अजनबी के साथ सह-स्वामित्व करना पड़े? यह एक नुस्खा है जो काम नहीं करता। इसलिए, एक सफल बिक्री के लिए, सभी को एक ही पृष्ठ पर होना चाहिए।

इसका मतलब है कि आपको बिक्री के सभी प्रमुख पहलुओं पर सहमत होना होगा: लिस्टिंग मूल्य, न्यूनतम स्वीकार्य प्रस्ताव, बिक्री का समय और किस रियल एस्टेट एजेंसी को काम पर रखना है। यहीं पर हम गाया लिविंग में अक्सर मध्यस्थ के रूप में कार्य करते हैं, जिससे सह-मालिकों को एक सामान्य आधार खोजने में मदद मिलती है। यदि एक मालिक जल्दी बेचना चाहता है और कम कीमत स्वीकार करने को तैयार है, जबकि दूसरा एक उच्च प्रस्ताव की प्रतीक्षा करना चाहता है, तो संघर्ष उत्पन्न हो सकता है। इसीलिए बिक्री प्रक्रिया शुरू करने से पहले इन सभी बातों पर खुलकर चर्चा करना महत्वपूर्ण है।

एक बार जब आप एक खरीदार ढूंढ लेते हैं और एक प्रस्ताव स्वीकार कर लेते हैं, तो प्रक्रिया एक मानक बिक्री की तरह आगे बढ़ती है, लेकिन कुछ प्रमुख अंतरों के साथ:

1. फॉर्म एफ (MoU): सभी सह-मालिकों को खरीदार के साथ समझौता ज्ञापन पर हस्ताक्षर करने होंगे। 2. NOC आवेदन: डेवलपर से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) का अनुरोध करते समय, सभी सह-मालिकों को आवेदन पर हस्ताक्षर करने होंगे या प्रक्रिया को संभालने के लिए किसी एक व्यक्ति को अधिकृत करना होगा। 3. हस्तांतरण दिवस: हस्तांतरण के दिन सभी सह-मालिकों को व्यक्तिगत रूप से ट्रस्टी कार्यालय में उपस्थित होना चाहिए। यदि कोई उपस्थित नहीं हो सकता है, तो उन्हें एक पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) की व्यवस्था करनी होगी। यह महत्वपूर्ण है: दुबई में POA बहुत विशिष्ट होते हैं। एक सामान्य POA पर्याप्त नहीं हो सकता है; आपको एक ऐसे POA की आवश्यकता हो सकती है जो विशेष रूप से उस विशिष्ट संपत्ति को बेचने का अधिकार देता हो। POA को ठीक से नोटरीकृत और प्रमाणित किया जाना चाहिए, जो एक समय लेने वाली प्रक्रिया हो सकती है, खासकर यदि कोई मालिक विदेश में रहता है। 4. धन का वितरण: बिक्री से प्राप्त आय को टाइटल डीड पर उल्लिखित स्वामित्व प्रतिशत के अनुसार विभाजित किया जाएगा। ट्रस्टी कार्यालय यह सुनिश्चित करेगा कि प्रत्येक सह-मालिक को उनके संबंधित हिस्से का भुगतान करने वाले अलग-अलग प्रबंधक के चेक जारी किए जाएँ। यह पारदर्शिता सुनिश्चित करता है और धन के वितरण पर किसी भी बाद के विवाद को रोकता है।

“सबसे बड़ी चुनौती तब आती है जब सह-मालिकों के रिश्ते में खटास आ जाती है। एक असहयोगी सह-मालिक पूरी बिक्री प्रक्रिया को रोक सकता है, जिससे सभी के लिए वित्तीय नुकसान हो सकता है। इसीलिए एक स्पष्ट सह-स्वामित्व समझौता शुरू से ही महत्वपूर्ण है।”

एक और चुनौती तब उत्पन्न होती है जब संपत्ति पर एक बंधक होता है। ऋण सभी सह-मालिकों के नाम पर होगा। बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग पहले बैंक को पूरी तरह से चुकाने के लिए किया जाना चाहिए। शेष राशि को फिर सह-मालिकों के बीच विभाजित किया जाएगा। यदि बिक्री मूल्य बकाया ऋण को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है (एक नकारात्मक इक्विटी स्थिति), तो सभी सह-मालिक शेष राशि का भुगतान करने के लिए संयुक्त रूप से और व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी होंगे। यह एक जोखिम है जिसे संयुक्त रूप से ऋण लेते समय विचार किया जाना चाहिए।

विरासत के निहितार्थ: शरिया, वसीयत और दुबई में आपके विकल्प

यह वह विषय है जिस पर अधिकांश खरीदार चर्चा करने से बचते हैं, लेकिन यह यकीनन सह-स्वामित्व संपत्ति दुबई का सबसे महत्वपूर्ण पहलू है। जैसा कि मैंने पहले उल्लेख किया है, दुबई "उत्तरजीविता के अधिकार" (right of survivorship) को स्वचालित रूप से मान्यता नहीं देता है। यह एक कठोर वास्तविकता है जिसका सामना कई विदेशी परिवारों को करना पड़ा है।

यदि एक मुस्लिम सह-मालिक, जो यूएई का नागरिक है, बिना वसीयत के मर जाता है, तो उनकी संपत्ति का हिस्सा डिफ़ॉल्ट रूप से शरिया विरासत सिद्धांतों के अनुसार उनके परिवार के सदस्यों के बीच वितरित किया जाएगा। यह एक अच्छी तरह से स्थापित प्रक्रिया है। चुनौती तब आती है जब मृतक एक गैर-मुस्लिम प्रवासी होता है। 2023 से यूएई के नए संघीय कानून के अनुसार, गैर-मुस्लिम प्रवासियों के लिए, यदि कोई वसीयत नहीं है, तो विरासत के मामले उनके गृह देश के कानूनों के अनुसार नियंत्रित होंगे। हालाँकि, इसे अदालत में साबित करना एक जटिल और लंबी प्रक्रिया हो सकती है, जिसके लिए आपके गृह देश से कानूनी दस्तावेजों के अनुवाद और प्रमाणीकरण की आवश्यकता होती है। इस प्रक्रिया के दौरान, संपत्ति और बैंक खाते सहित मृतक की संपत्ति को फ्रीज किया जा सकता है।

कल्पना कीजिए कि आप और आपके पति या पत्नी ने दुबई मरीना में एक अपार्टमेंट खरीदा है। यदि आपके पति या पत्नी का निधन हो जाता है, तो उनका 50% हिस्सा स्वचालित रूप से आपको नहीं मिलेगा। इसके बजाय, यह उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को जाएगा जैसा कि आपके गृह देश के कानून द्वारा परिभाषित किया गया है। इसमें आपके बच्चे, या यहाँ तक कि उनके माता-पिता या भाई-बहन भी शामिल हो सकते हैं। अचानक, आप अपने ही घर में उन परिवार के सदस्यों के साथ सह-मालिक बन जाते हैं जिनके साथ आपके अच्छे संबंध नहीं हो सकते हैं। वे अपना हिस्सा बेचना चाह सकते हैं, जिससे आपको उन्हें खरीदने या पूरी संपत्ति बेचने के लिए मजबूर होना पड़ सकता है। यह एक भावनात्मक और वित्तीय दुःस्वप्न हो सकता है।

तो, आप इस जोखिम को कैसे कम कर सकते हैं? सौभाग्य से, दुबई ने प्रवासियों के लिए समाधान प्रदान किए हैं:

1. DIFC या ADGM में वसीयत पंजीकृत करें: दुबई अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र (DIFC) और अबू धाबी ग्लोबल मार्केट (ADGM) कॉमन लॉ क्षेत्राधिकार हैं जो गैर-मुस्लिमों को वसीयत पंजीकृत करने की अनुमति देते हैं। ये वसीयतें आपको यह निर्दिष्ट करने की अनुमति देती हैं कि आपकी मृत्यु पर आपकी दुबई संपत्ति का क्या होगा। आप अपनी संपत्ति का हिस्सा सीधे अपने जीवित सह-मालिक को दे सकते हैं, इस प्रकार शरिया या आपके गृह देश के कानूनों की डिफ़ॉल्ट विरासत प्रक्रियाओं को दरकिनार कर सकते हैं। यह संपत्ति विरासत दुबई की योजना बनाने का सबसे सीधा और प्रभावी तरीका है।

2. दुबई कोर्ट्स नोटरी पब्लिक के माध्यम से वसीयत: गैर-मुस्लिम दुबई कोर्ट्स नोटरी पब्लिक के माध्यम से भी वसीयत बना सकते हैं। यह एक और व्यवहार्य विकल्प है जो आपको अपने उत्तराधिकारियों को नामित करने की अनुमति देता है।

3. ऑफशोर कंपनी के माध्यम से स्वामित्व: एक अन्य रणनीति, जो आमतौर पर उच्च-निवल-मूल्य वाले व्यक्तियों द्वारा उपयोग की जाती है, एक ऑफशोर कंपनी (जैसे कि JAFZA या ADGM में) के माध्यम से संपत्ति का मालिक बनना है। इस मामले में, आप सीधे संपत्ति के मालिक नहीं होते हैं; कंपनी होती है। आप और आपके सह-मालिक कंपनी के शेयरधारक होते हैं। यह संरचना विरासत को सरल बना सकती है क्योंकि केवल कंपनी के शेयर हस्तांतरित होते हैं, न कि वास्तविक संपत्ति। हालाँकि, इस सेटअप में अतिरिक्त लागत और जटिलताएँ शामिल हैं और यह हर किसी के लिए उपयुक्त नहीं है।

मेरी दृढ़ सलाह है: यदि आप दुबई में संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदने जा रहे हैं, तो एक पंजीकृत वसीयत बनाना गैर-परक्राम्य है। यह सबसे अच्छी चीजों में से एक है जो आप अपने और अपने प्रियजनों के लिए कर सकते हैं। एक योग्य वकील से परामर्श करें जो इन मामलों में माहिर हो। यह एक अतिरिक्त अग्रिम लागत है, लेकिन यह आपको भविष्य में अनगिनत सिरदर्द, दिल के दर्द और वित्तीय नुकसान से बचा सकती है।

बिक्री लागत का विस्तृत विश्लेषण

जब आप एक संयुक्त नाम संपत्ति बेचने का निर्णय लेते हैं, तो यह महत्वपूर्ण है कि आप और आपके सह-मालिक दोनों इसमें शामिल लागतों को पूरी तरह से समझें। पारदर्शिता महत्वपूर्ण है ताकि बाद में कोई आश्चर्य या असहमति न हो। यहाँ दुबई में एक विशिष्ट द्वितीयक बाजार (secondary market) संपत्ति की बिक्री से जुड़ी लागतों का एक यथार्थवादी विवरण दिया गया है।

आइए एक उदाहरण लेते हैं: आप और आपके सह-मालिक अरबियन रैंचेस में एक विला बेच रहे हैं जिसकी सहमत बिक्री कीमत AED 3,000,000 है।

विक्रेता (आप और आपके सह-मालिक) द्वारा देय लागतें:

• एजेंसी शुल्क: आमतौर पर बिक्री मूल्य का 2% + 5% वैट।
• AED 3,000,000 का 2% = AED 60,000
• AED 60,000 पर 5% वैट = AED 3,000
• कुल एजेंसी शुल्क: AED 63,000
• *नोट: यह शुल्क आपके और आपके एजेंट के बीच परक्राम्य हो सकता है।*

• डेवलपर से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC): यह शुल्क डेवलपर के आधार पर भिन्न होता है। यह एक फ्लैट शुल्क हो सकता है या संपत्ति के प्रकार के आधार पर भिन्न हो सकता है। यह आमतौर पर AED 500 से AED 5,000 + 5% वैट तक होता है। मान लें कि यह AED 1,000 + वैट है।
• कुल NOC शुल्क: AED 1,050
• *नोट: कुछ डेवलपर्स, जैसे एम्मार प्रॉपर्टीज, ने इस प्रक्रिया को ऑनलाइन और अधिक सुव्यवस्थित बना दिया है।*

• बंधक निपटान शुल्क (यदि लागू हो): यदि संपत्ति पर बंधक है, तो बैंक आमतौर पर बकाया राशि का 1% (अधिकतम AED 10,000 तक) का पूर्व भुगतान जुर्माना लेगा।
• कुल बंधक शुल्क: AED 10,000 (अधिकतम)

• बिक्री प्रगति शुल्क (यदि आप हमारी जैसी किसी एजेंसी का उपयोग करते हैं): कुछ एजेंसियां बिक्री प्रक्रिया के प्रशासनिक पहलुओं को संभालने के लिए एक निश्चित शुल्क लेती हैं। यह आमतौर पर खरीदार द्वारा कवर किया जाता है, लेकिन यह बातचीत का विषय है। हम गाया लिविंग में यह सुनिश्चित करते हैं कि यह स्पष्ट रूप से MoU में परिभाषित हो।

इस परिदृश्य में, आपकी कुल विक्रेता लागत लगभग AED 64,050 (यदि कोई बंधक नहीं है) से AED 74,050 (यदि बंधक है) तक होगी। यह राशि बिक्री की आय से काटी जाएगी। AED 3,000,000 की बिक्री पर, और बंधक न होने पर, आपको और आपके सह-मालिक को AED 2,935,950 प्राप्त होंगे, जिसे आपकी स्वामित्व हिस्सेदारी के अनुसार विभाजित किया जाएगा। यदि 50/50 है, तो प्रत्येक को AED 1,467,975 मिलेंगे।

खरीदार द्वारा देय लागतें (आपके लिए जानना महत्वपूर्ण है):

यह समझना भी महत्वपूर्ण है कि खरीदार को क्या भुगतान करना होगा, क्योंकि यह उनकी कुल बजट और बातचीत की स्थिति को प्रभावित करता है।

• दुबई भूमि विभाग (DLD) हस्तांतरण शुल्क: बिक्री मूल्य का 4%।
• AED 3,000,000 का 4% = AED 120,000
• DLD ज्ञान और नवाचार शुल्क: AED 580
• पंजीकरण ट्रस्टी शुल्क:
• AED 500,000 से अधिक की संपत्ति के लिए AED 4,000 + 5% वैट।
• कुल ट्रस्टी शुल्क: AED 4,200

कुल मिलाकर, खरीदार को AED 3,000,000 की संपत्ति खरीदने के लिए अतिरिक्त AED 124,780 का भुगतान करना होगा। यह उनकी कुल खरीद लागत को AED 3,124,780 तक ले जाता है, जिसमें उनका अपना एजेंसी शुल्क शामिल नहीं है। जब आप अपनी संपत्ति का मूल्य निर्धारण करते हैं तो इन खरीदार लागतों के बारे में पता होना महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह उनके बजट को प्रभावित करता है।

सह-स्वामित्व समझौता: आपका सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़

दुबई में संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदते समय, अधिकांश लोग केवल DLD टाइटल डीड पर हस्ताक्षर करते हैं और उसे ही अंतिम मान लेते हैं। यह एक गलती है। जबकि टाइटल डीड कानूनी स्वामित्व को स्थापित करती है, यह सह-मालिकों के बीच के रिश्ते, उनकी जिम्मेदारियों और भविष्य में असहमति को कैसे हल किया जाएगा, इसे नियंत्रित नहीं करती है। यहीं पर एक सह-स्वामित्व समझौता (Co-ownership Agreement) आता है।

मैं इसे एक "वित्तीय पूर्व-विवाह अनुबंध" के रूप में सोचना पसंद करता हूँ। यह एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ है जिसे आप और आपके सह-मालिक एक वकील की मदद से तैयार करते हैं। यह "क्या होगा अगर" परिदृश्यों की एक विस्तृत श्रृंखला को संबोधित करता है। जब सब कुछ ठीक चल रहा हो तो इस पर चर्चा करना थोड़ा अजीब लग सकता है, लेकिन जब चीजें गलत होती हैं, तो यह दस्तावेज़ आपका सबसे अच्छा दोस्त होता है। यह अस्पष्टता को दूर करता है और विवादों को हल करने के लिए एक स्पष्ट रोडमैप प्रदान करता है।

एक अच्छे सह-स्वामित्व समझौते में क्या शामिल होना चाहिए?

• स्वामित्व प्रतिशत: हालांकि यह टाइटल डीड पर होता है, इसे समझौते में दोहराना अच्छा है, खासकर यदि प्रारंभिक योगदान (डाउन पेमेंट) असमान थे।
• वित्तीय जिम्मेदारियाँ: यह स्पष्ट रूप से बताएगा कि प्रत्येक मालिक बंधक भुगतान, सेवा शुल्क, रखरखाव और अन्य चल रही लागतों के लिए कैसे जिम्मेदार है। क्या यह 50/50 है, या यह आय या स्वामित्व प्रतिशत के अनुपात में है?
• उपयोग और अधिभोग: यदि यह एक निवेश संपत्ति नहीं है, तो समझौता यह बता सकता है कि संपत्ति का उपयोग कैसे किया जाएगा। क्या दोनों मालिक वहां रह सकते हैं? क्या वे मेहमान ला सकते हैं? क्या एक मालिक दूसरे को किराए का भुगतान करके वहां रह सकता है?
• निर्णय लेना: छोटे (जैसे मामूली मरम्मत) और बड़े (जैसे नवीनीकरण या बिक्री) निर्णयों के लिए प्रक्रिया क्या है? क्या बहुमत के वोट की आवश्यकता है, या सर्वसम्मत समझौते की?
• बिक्री प्रक्रिया (एग्जिट क्लॉज): यह सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा है। यह निर्धारित करता है कि यदि एक मालिक बेचना चाहता है और दूसरा नहीं तो क्या होता है। इसमें अक्सर "पहले इनकार का अधिकार" (Right of First Refusal) खंड शामिल होता है, जो गैर-बिक्री वाले मालिक को बाजार में जाने से पहले सहमत मूल्यांकन पर बिक्री करने वाले मालिक का हिस्सा खरीदने का विकल्प देता है।
• विवाद समाधान: यदि आप किसी निर्णय पर सहमत नहीं हो सकते हैं, तो प्रक्रिया क्या है? क्या आप मध्यस्थता या मध्यस्थता के लिए सहमत हैं? यह महंगा और समय लेने वाला अदालती मुकदमों से बच सकता है।
• मृत्यु या अक्षमता: यह स्पष्ट रूप से बता सकता है कि एक मालिक की मृत्यु या अक्षम होने की स्थिति में क्या होता है। यह पंजीकृत वसीयत के साथ मिलकर काम कर सकता है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि जीवित मालिक को मृतक के हिस्से को खरीदने का पहला अधिकार है।
• डिफ़ॉल्ट क्लॉज: यदि एक मालिक अपने वित्तीय दायित्वों (जैसे बंधक का अपना हिस्सा भुगतान करना) पर चूक करता है तो क्या होता है? यह खंड दूसरे मालिक को चूक करने वाले मालिक के हिस्से पर एक ग्रहणाधिकार रखने या उन्हें खरीदने की प्रक्रिया को रेखांकित करने की अनुमति दे सकता है।

एक सह-स्वामित्व समझौता तैयार करने में कुछ हजार दिरहम का खर्च आ सकता है, लेकिन यह जो सुरक्षा और स्पष्टता प्रदान करता है वह अमूल्य है। यह आपको और आपके सह-मालिक को एक व्यावसायिक रिश्ते में प्रवेश करने के लिए मजबूर करता है, भले ही आपका व्यक्तिगत संबंध कुछ भी हो। यह सुनिश्चित करता है कि भावनाओं के बजाय, तर्क और पूर्व-सहमत नियम भविष्य के निर्णयों को नियंत्रित करते हैं। खरीदार और निवेशक गाइड के एक हिस्से के रूप में, मैं इस कदम पर जोर देता हूँ, खासकर गैर-विवाहित जोड़ों या व्यावसायिक भागीदारों के लिए।

गोल्डन वीज़ा और संयुक्त स्वामित्व पर विशेष विचार

दुबई में संपत्ति के स्वामित्व का एक बड़ा आकर्षण गोल्डन वीज़ा के लिए पात्रता की संभावना है। यह 10-वर्षीय नवीकरणीय निवास वीज़ा निवेशकों को बहुत अधिक स्थिरता और लाभ प्रदान करता है। हालांकि, जब सह-स्वामित्व संपत्ति दुबई की बात आती है, तो पात्रता नियमों को समझना महत्वपूर्ण है।

मुख्य नियम यह है: गोल्डन वीज़ा के लिए पात्र होने के लिए, एक निवेशक को दुबई में कम से 'AED 2 मिलियन' मूल्य की संपत्ति का मालिक होना चाहिए। महत्वपूर्ण शब्द यहाँ "आपके स्वामित्व वाले हिस्से का मूल्य" है। यह संपत्ति का कुल मूल्य नहीं है, बल्कि आपके व्यक्तिगत हिस्से का मूल्य है।

आइए कुछ उदाहरण देखें:

• परिदृश्य 1: अपर्याप्त मूल्य
• आप और आपका जीवनसाथी जेवीसी में AED 3 मिलियन का एक अपार्टमेंट 50/50 के आधार पर खरीदते हैं।
• संपत्ति का कुल मूल्य AED 3 मिलियन है, जो AED 2 मिलियन की सीमा से अधिक है।
• हालाँकि, प्रत्येक मालिक का हिस्सा केवल AED 1.5 मिलियन (AED 3 मिलियन का 50%) है।
• परिणाम: इस मामले में, कोई भी मालिक गोल्डन वीज़ा के लिए पात्र नहीं होगा, क्योंकि किसी का भी व्यक्तिगत हिस्सा AED 2 मिलियन की सीमा तक नहीं पहुँचता है।

• परिदृश्य 2: पर्याप्त मूल्य
• आप और आपका जीवनसाथी पाम जुमेराह पर AED 4.5 मिलियन का एक अपार्टमेंट 50/50 के आधार पर खरीदते हैं।
• प्रत्येक मालिक का हिस्सा AED 2.25 मिलियन (AED 4.5 मिलियन का 50%) है।
• परिणाम: इस मामले में, दोनों मालिक गोल्डन वीज़ा के लिए पात्र होंगे, क्योंकि प्रत्येक का व्यक्तिगत हिस्सा AED 2 मिलियन की सीमा से अधिक है।

• परिदृश्य 3: असमान विभाजन
• आप और एक व्यावसायिक भागीदार AED 3 मिलियन की एक संपत्ति खरीदते हैं, लेकिन आप 70% (AED 2.1 मिलियन) का योगदान करते हैं और वे 30% (AED 900,000) का योगदान करते हैं। यह विभाजन टाइटल डीड पर दर्ज है।
• परिणाम: केवल आप गोल्डन वीज़ा के लिए पात्र होंगे, क्योंकि आपका हिस्सा AED 2 मिलियन की सीमा से अधिक है। आपका साथी पात्र नहीं होगा।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि संपत्ति पर बंधक हो सकता है, लेकिन आपकी इक्विटी (संपत्ति मूल्य माइनस बंधक) का मूल्य या भुगतान की गई राशि कम से कम AED 2 मिलियन होनी चाहिए, यह बैंक और DLD के नवीनतम नियमों पर निर्भर करता है। नियम बदल सकते हैं, इसलिए आवेदन करने से पहले हमेशा DLD की आधिकारिक वेबसाइट या किसी अधिकृत केंद्र से नवीनतम दिशानिर्देशों की पुष्टि करना सबसे अच्छा है।

यदि गोल्डन वीज़ा आपका एक प्राथमिक लक्ष्य है, तो आपको अपनी खरीद की संरचना सावधानी से करनी होगी। इसका मतलब यह हो सकता है कि आपको या तो अधिक महंगी संपत्ति खरीदनी होगी, या एक असमान स्वामित्व विभाजन पर सहमत होना होगा ताकि कम से कम एक मालिक अर्हता प्राप्त कर सके। यह एक और कारण है कि एक स्पष्ट सह-स्वामित्व समझौता इतना महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह इन असमान योगदानों और लाभों का दस्तावेजीकरण कर सकता है।

अंत में, दुबई में संयुक्त रूप से संपत्ति का मालिक होना एक शक्तिशाली वित्तीय साधन हो सकता है। यह आपको बाजार में प्रवेश करने, क्रय शक्ति बढ़ाने और जिम्मेदारियों को साझा करने की अनुमति देता है। हालाँकि, यह आँख बंद करके करने वाला निर्णय नहीं है। इसके लिए सावधानीपूर्वक योजना, खुली बातचीत और कानूनी और वित्तीय निहितार्थों की गहन समझ की आवश्यकता होती है। एक स्पष्ट सह-स्वामित्व समझौते, एक पंजीकृत वसीयत और बिक्री और विरासत प्रक्रियाओं की यथार्थवादी समझ के साथ, आप आत्मविश्वास के साथ इस यात्रा पर निकल सकते हैं। गाया लिविंग में, हम यहाँ आपको हर कदम पर मार्गदर्शन करने के लिए हैं, यह सुनिश्चित करते हुए कि आपकी संयुक्त संपत्ति का स्वामित्व एक सफलता की कहानी है, न कि एक चेतावनी की कहानी।

## स्रोत - दुबई भूमि विभाग (DLD): dubailand.gov.ae - यूएई सरकार पोर्टल (विरासत कानून): u.ae - दुबई अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र (DIFC) वसीयत सेवा: difc.ae