दुबई में सेकेंडरी मार्केट प्रॉपर्टी और इजारी

यहाँ हम विस्तार से जानेंगे:

• इजारी क्या है और दुबई के प्रॉपर्टी कानून में इसका क्या महत्व है।
• एक विक्रेता के दृष्टिकोण से: किरायेदार वाली प्रॉपर्टी को कैसे बेचें और अपने दायित्वों को समझें।
• एक खरीदार के दृष्टिकोण से: किरायेदार वाली प्रॉपर्टी खरीदने के अधिकार और प्रक्रियाएं।
• 12 महीने की नोटिस अवधि की महत्वपूर्ण भूमिका और इसे सही तरीके से कैसे लागू करें।
• इजारी ट्रांसफर की प्रक्रिया, लागत और आवश्यक दस्तावेज़।
• खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के लिए व्यावहारिक रणनीतियाँ और बातचीत की युक्तियाँ।

इजारी को समझना: यह सिर्फ एक दस्तावेज़ से कहीं बढ़कर है

इससे पहले कि हम सेकेंडरी मार्केट की जटिलताओं में उतरें, यह समझना आवश्यक है कि इजारी वास्तव में क्या है। अरबी में 'मेरा किराया' का अर्थ है, इजारी दुबई भूमि विभाग (DLD) द्वारा शुरू की गई एक अनिवार्य ऑनलाइन पंजीकरण प्रणाली है। RERA (रियल एस्टेट नियामक एजेंसी) द्वारा प्रबंधित, यह दुबई में सभी किराये के अनुबंधों को कानूनी रूप से पंजीकृत और मान्य करती है। यह प्रणाली मकान मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को नियंत्रित करने वाले एक आधिकारिक रिकॉर्ड के रूप में कार्य करती है, जिससे किराये के बाजार में पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित होती है। एक पंजीकृत इजारी अनुबंध के बिना, किरायेदारी को कानूनी रूप से मान्यता नहीं दी जाती है, और यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो किराया विवाद निपटान केंद्र (RDSC) मामले पर विचार नहीं करेगा।

सेकेंडरी मार्केट में एक प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए, इजारी की भूमिका केंद्र में आ जाती है। जब कोई प्रॉपर्टी बेची जाती है जिसमें एक किरायेदार रह रहा है, तो किरायेदारी अनुबंध स्वतः समाप्त नहीं होता है। इसके बजाय, दुबई के कानून के अनुसार, अनुबंध नए मालिक को हस्तांतरित हो जाता है। इसका मतलब है कि नया मालिक मौजूदा किरायेदारी अनुबंध की शर्तों से बंधा होता है और किरायेदार के कार्यकाल की शेष अवधि के लिए नया मकान मालिक बन जाता है। यही वह मूल सिद्धांत है जिसे कई खरीदार और विक्रेता पूरी तरह से नहीं समझ पाते हैं, जिससे गलतफहमियाँ पैदा होती हैं। उदाहरण के लिए, एक खरीदार यह मान सकता है कि वे ट्रांसफर के तुरंत बाद प्रॉपर्टी में जा सकते हैं, जबकि विक्रेता यह सोच सकता है कि बिक्री किरायेदार को हटाने का एक कारण है। दोनों धारणाएँ गलत हैं।

इजारी प्रणाली का उद्देश्य स्थिरता प्रदान करना है। यह किरायेदारों को मनमाने ढंग से निष्कासन से बचाता है और यह सुनिश्चित करता है कि उनके अधिकार, जैसा कि उनके अनुबंध में उल्लिखित है, स्वामित्व में बदलाव के बावजूद सम्मानित किए जाते हैं। खरीदारों के लिए, इसका मतलब है कि वे एक ऐसी संपत्ति विरासत में ले रहे हैं जो एक कानूनी अनुबंध के साथ आती है जिसका उन्हें सम्मान करना चाहिए। निवेशकों के लिए, यह एक फायदा हो सकता है, क्योंकि यह पहले दिन से ही तत्काल किराये की आय सुनिश्चित करता है। हालांकि, उन अंतिम-उपयोगकर्ताओं के लिए जो प्रॉपर्टी में रहना चाहते हैं, यह एक बड़ी बाधा बन जाती है। इसलिए, सेकेंडरी मार्केट में किसी भी लेन-देन की शुरुआत में ही प्रॉपर्टी की किरायेदारी की स्थिति को स्पष्ट करना और इजारी निहितार्थ प्रॉपर्टी बिक्री को समझना अत्यंत महत्वपूर्ण है।

gaia Living में, हमारी पहली सलाह हमेशा यह होती है कि बिक्री और खरीद समझौते (फॉर्म F) पर हस्ताक्षर करने से पहले मौजूदा किरायेदारी अनुबंध की पूरी तरह से समीक्षा करें। अनुबंध की समाप्ति तिथि, किराये की राशि, और किसी भी विशेष शर्तों को जानना महत्वपूर्ण है। यह जानकारी खरीदार को यह तय करने में मदद करेगी कि क्या प्रॉपर्टी उनके उद्देश्यों के लिए उपयुक्त है - चाहे वह तत्काल आय के लिए निवेश हो या भविष्य में रहने के लिए घर हो। विक्रेताओं के लिए, किरायेदारी की स्थिति के बारे में पारदर्शी होना विश्वास बनाने और एक सहज लेनदेन सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक है। यह जानना कि आपके पास एक सुरक्षित किरायेदार है, आपकी बिक्री रणनीति को प्रभावित करेगा, जिसमें मूल्य निर्धारण और संभावित खरीदारों का लक्ष्यीकरण शामिल है।

विक्रेता का दृष्टिकोण: किरायेदार के साथ प्रॉपर्टी कैसे बेचें

फीचर्ड प्रोजेक्ट

मरीना हाइट्स

Meraas · दुबई मरीना

से

AED 4.2M

यदि आप दुबई में एक प्रॉपर्टी के मालिक हैं जिसमें एक किरायेदार रह रहा है और आप इसे बेचना चाहते हैं, तो पहली बात यह जानना है कि यह पूरी तरह से संभव और कानूनी है। आपको किरायेदार के बाहर जाने का इंतजार करने की ज़रूरत नहीं है। हालांकि, प्रक्रिया को सुचारू रूप से चलाने के लिए आपको कुछ प्रमुख नियमों और रणनीतियों का पालन करना होगा। आपका सबसे बड़ा दायित्व किरायेदार के अधिकारों का सम्मान करना है, जैसा कि उनके इजारी-पंजीकृत अनुबंध में निर्धारित है। इसे अनदेखा करने से कानूनी जटिलताएँ और बिक्री में देरी हो सकती है।

पहला कदम संचार है। अपने किरायेदार को प्रॉपर्टी बेचने की अपनी मंशा के बारे में सूचित करना एक अच्छा अभ्यास है। हालांकि यह कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं है, यह सद्भावना बनाता है और देखने की प्रक्रिया को बहुत आसान बना सकता है। आपको देखने के लिए प्रॉपर्टी तक पहुँचने की आवश्यकता होगी, और किरायेदारी कानून के अनुसार, आपको किरायेदार को प्रत्येक देखने से पहले 24 घंटे का उचित नोटिस देना होगा। अपने किरायेदार के साथ एक सहकारी संबंध बनाने से यह प्रक्रिया बहुत कम तनावपूर्ण हो जाएगी। कुछ मकान मालिक इस असुविधा के लिए किरायेदार को किराए में मामूली छूट या एकमुश्त भुगतान की पेशकश भी करते हैं।

सबसे महत्वपूर्ण कानूनी कदम, यदि आप चाहते हैं कि नया खरीदार (या आप) भविष्य में प्रॉपर्टी पर कब्जा कर सके, तो 12 महीने का निष्कासन नोटिस देना है। यह नोटिस केवल दो विशिष्ट कारणों से दिया जा सकता है: 1) यदि मालिक प्रॉपर्टी बेचना चाहता है, या 2) यदि मालिक या उनके प्रथम-डिग्री के रिश्तेदार (जैसे माता-पिता, बच्चे) व्यक्तिगत उपयोग के लिए प्रॉपर्टी में रहना चाहते हैं। यह नोटिस किरायेदारी अनुबंध की समाप्ति तिथि से कम से कम 12 महीने पहले दिया जाना चाहिए और इसे दुबई कोर्ट नोटरी पब्लिक के माध्यम से या पंजीकृत डाक द्वारा भेजा जाना चाहिए। एक ईमेल या व्हाट्सएप संदेश कानूनी रूप से पर्याप्त नहीं है। इस नोटिस की समय-सीमा और वितरण विधि महत्वपूर्ण है; यदि इसे सही ढंग से नहीं किया जाता है, तो यह अमान्य माना जाएगा, और आपको फिर से पूरी प्रक्रिया शुरू करनी होगी।

“एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी बेचते समय, 12 महीने का नोटिस आपका सबसे शक्तिशाली उपकरण है, लेकिन यह एक दोधारी तलवार भी है। इसे जल्दी और सही ढंग से परोसने से आपकी प्रॉपर्टी अंतिम-उपयोगकर्ताओं के लिए अधिक आकर्षक हो जाती है, लेकिन यह आपके और आपके किरायेदार के बीच संबंधों को भी तनावपूर्ण बना सकता है।”

एक बार जब नोटिस दे दिया जाता है, तो यह प्रॉपर्टी के साथ रहता है। इसका मतलब है कि यदि आप नोटिस देने के छह महीने बाद प्रॉपर्टी बेचते हैं, तो नए खरीदार को किरायेदार के बाहर जाने के लिए केवल शेष छह महीने इंतजार करना होगा। यह एक मूल्यवान संपत्ति हो सकती है जो आपकी प्रॉपर्टी को अंतिम-उपयोगकर्ता खरीदारों के लिए अधिक आकर्षक बनाती है, जो अन्यथा किरायेदार के बाहर जाने के लिए पूरे साल इंतजार नहीं करना चाहेंगे। अंत में, बिक्री के दौरान इजारी रद्द करना विक्रेता दुबई के लिए एक विकल्प नहीं है जब तक कि किरायेदार स्वेच्छा से अनुबंध को समाप्त करने और बाहर जाने के लिए सहमत न हो। यदि किरायेदार रहता है, तो इजारी अनुबंध नए मालिक को हस्तांतरित हो जाता है। बिक्री के बाद, यह सुनिश्चित करना आपकी ज़िम्मेदारी है कि किरायेदार को नए मालिक के विवरण के बारे में सूचित किया जाए ताकि वे भविष्य के किराए का भुगतान उन्हें कर सकें, और सुरक्षा जमा को नए मालिक को हस्तांतरित किया जाना चाहिए।

खरीदार का दृष्टिकोण: किरायेदार वाली संपत्ति खरीदना

एक खरीदार के रूप में, एक ऐसी प्रॉपर्टी खरीदना जिसमें पहले से ही एक किरायेदार है, एक मिश्रित अनुभव हो सकता है। एक निवेशक के लिए, यह एक आदर्श स्थिति है। आपको एक तैयार किरायेदार और अधिग्रहण के दिन से ही किराये की आय की गारंटी मिलती है। कोई रिक्ति अवधि नहीं, किरायेदार खोजने की कोई परेशानी नहीं, और कोई एजेंट कमीशन नहीं। आप बस विक्रेता से मकान मालिक की भूमिका संभालते हैं। यह उन समुदायों में विशेष रूप से आकर्षक है जहां किराये की मांग मजबूत है, जैसे दुबई मरीना या बिजनेस बे, जहां एक अच्छी किराये की संपत्ति तुरंत नकदी प्रवाह उत्पन्न कर सकती है।

हालांकि, यदि आप एक अंतिम-उपयोगकर्ता हैं जो अपने नए घर में जाने की योजना बना रहे हैं, तो स्थिति बहुत अधिक जटिल है। आपको यह समझना होगा कि आप केवल ईंट और गारा नहीं खरीद रहे हैं; आप एक मौजूदा कानूनी अनुबंध भी विरासत में ले रहे हैं। आप बस किरायेदार को बाहर जाने के लिए नहीं कह सकते। किरायेदार को उनके अनुबंध की शेष अवधि के लिए प्रॉपर्टी में रहने का पूरा अधिकार है। यदि आप चाहते हैं कि वे बाहर जाएँ, तो आपको कानूनी प्रक्रिया का पालन करना होगा, जो विक्रेता द्वारा दिए गए 12 महीने के नोटिस पर निर्भर करता है।

जब आप इजारी के साथ प्रॉपर्टी खरीदने पर विचार कर रहे हों, तो आपको निम्नलिखित कदम उठाने चाहिए: 1. किरायेदारी अनुबंध और इजारी की समीक्षा करें: अपने एजेंट से मौजूदा किरायेदारी अनुबंध और इजारी पंजीकरण की एक प्रति मांगें। समाप्ति तिथि, किराये की राशि और किसी भी विशेष खंड पर ध्यान दें। क्या किरायेदार समय पर भुगतान करता रहा है? विक्रेता से किराये के भुगतान के प्रमाण (बैंक स्टेटमेंट) का अनुरोध करें। 2. नोटिस की स्थिति सत्यापित करें: यदि विक्रेता का दावा है कि उन्होंने 12 महीने का निष्कासन नोटिस दिया है, तो उस नोटिस की एक प्रति मांगें। सत्यापित करें कि यह कानूनी रूप से सही तरीके से (नोटरी पब्लिक या पंजीकृत डाक के माध्यम से) और सही समय पर दिया गया था। यह दस्तावेज़ महत्वपूर्ण है; इसके बिना, आपको किरायेदार के अनुबंध के नवीनीकरण की प्रतीक्षा करनी होगी और फिर अपना 12 महीने का नोटिस शुरू करना होगा। 3. अपनी समय-सीमा की गणना करें: यदि एक वैध नोटिस मौजूद है, तो गणना करें कि आपको प्रॉपर्टी पर कब्जा करने के लिए कितना समय इंतजार करना होगा। यदि विक्रेता ने 4 महीने पहले नोटिस दिया था, तो आपको ट्रांसफर के बाद 8 महीने और इंतजार करना होगा। क्या यह आपकी योजनाओं के अनुकूल है? 4. किरायेदार से बातचीत पर विचार करें: कुछ मामलों में, किरायेदार जल्दी बाहर जाने के लिए तैयार हो सकता है यदि उन्हें मुआवजा दिया जाए। यह एक 'कैश फॉर कीज' समझौता हो सकता है, जहां आप या विक्रेता किरायेदार को उनके अनुबंध को तोड़ने और जल्दी जाने के लिए एक निश्चित राशि (आमतौर पर 2-3 महीने का किराया) का भुगतान करते हैं। यह महंगा हो सकता है, लेकिन यदि आपको जल्दी अंदर जाने की आवश्यकता है तो यह एकमात्र विकल्प हो सकता है।

प्रॉपर्टी ट्रांसफर पूरा होने के बाद, आपको इजारी को अपने नाम पर ट्रांसफर करना होगा। यह प्रक्रिया आपको आधिकारिक तौर पर नए मकान मालिक के रूप में स्थापित करती है। आपको किरायेदार से सुरक्षा जमा भी प्राप्त करना होगा, जिसे विक्रेता को आपको हस्तांतरित करना चाहिए। आपको किरायेदार को अपने संपर्क और बैंक विवरण भी प्रदान करने होंगे ताकि वे आपको भविष्य के किराए का भुगतान कर सकें। इन प्रशासनिक कदमों को अनदेखा करने से भविष्य में भ्रम और विवाद हो सकते हैं, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि आप अपने रियल एस्टेट एजेंट की मदद से इन्हें तुरंत पूरा करें।

12-महीने का नोटिस: आपका सबसे महत्वपूर्ण कानूनी उपकरण

दुबई के किरायेदारी कानूनों के संदर्भ में, 12-महीने की नोटिस अवधि यकीनन सबसे महत्वपूर्ण और अक्सर गलत समझे जाने वाले प्रावधानों में से एक है, खासकर जब यह प्रॉपर्टी की बिक्री से संबंधित हो। यह नियम, जैसा कि दुबई के किरायेदारी कानून (2008 का कानून संख्या 33) में उल्लिखित है, मकान मालिक को कुछ विशिष्ट परिस्थितियों में किरायेदारी अनुबंध को समाप्त करने की अनुमति देता है, लेकिन केवल किरायेदारी की समाप्ति से कम से कम बारह महीने पहले लिखित नोटिस देने पर। यह नोटिस एकतरफा नहीं हो सकता; इसका एक वैध कारण होना चाहिए।

जब कोई प्रॉपर्टी बेची जा रही हो, तो दो मुख्य कारण लागू होते हैं: 1. प्रॉपर्टी बेचने की मंशा: मालिक किरायेदारी समाप्त कर सकता है यदि वे प्रॉपर्टी बेचना चाहते हैं। यह सबसे सीधा कारण है। 2. मालिक द्वारा व्यक्तिगत उपयोग: मालिक अनुबंध समाप्त कर सकता है यदि वे या उनके प्रथम-डिग्री के रिश्तेदार (पति/पत्नी, बच्चे, माता-पिता) व्यक्तिगत उपयोग के लिए प्रॉपर्टी में रहना चाहते हैं। यह कारण अक्सर तब लागू होता है जब एक अंतिम-उपयोगकर्ता खरीदार प्रॉपर्टी खरीदता है।

महत्वपूर्ण बात यह है कि नोटिस कैसे दिया जाता है। एक साधारण फोन कॉल, ईमेल या व्हाट्सएप संदेश कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं है और किराया विवाद निपटान केंद्र (RDSC) में इसे खारिज कर दिया जाएगा। नोटिस को कानूनी रूप से मान्य होने के लिए, इसे निम्नलिखित में से किसी एक तरीके से दिया जाना चाहिए: * नोटरी पब्लिक के माध्यम से: यह सबसे सुरक्षित और सबसे अनुशंसित तरीका है। यह एक निर्विवाद कानूनी रिकॉर्ड बनाता है कि नोटिस दिया गया था। * पंजीकृत डाक के माध्यम से: यह एक और स्वीकृत तरीका है, क्योंकि यह डिलीवरी का एक ट्रैक करने योग्य रिकॉर्ड प्रदान करता है।

एक बार जब यह वैध नोटिस दे दिया जाता है, तो यह प्रॉपर्टी के साथ 'चलता' है। इसका मतलब है कि यदि मालिक नोटिस देने के बाद प्रॉपर्टी बेचता है, तो नया मालिक उस नोटिस की समय-सीमा का लाभ उठा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि विक्रेता ने जनवरी में 12 महीने का नोटिस दिया और जुलाई में प्रॉपर्टी बेची, तो नए खरीदार को किरायेदार के बाहर जाने के लिए केवल अगले जनवरी तक इंतजार करना होगा। यह विशेषता एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी को उन अंतिम-उपयोगकर्ताओं के लिए कहीं अधिक आकर्षक बना सकती है जो एक साल से अधिक इंतजार नहीं करना चाहते हैं। एक विक्रेता के रूप में, बिक्री प्रक्रिया की शुरुआत में इस नोटिस को देना आपकी प्रॉपर्टी को व्यापक बाजार के लिए खोल सकता है।

हालांकि, इस नियम के साथ कुछ चेतावनियां भी हैं। यदि कोई मालिक 'व्यक्तिगत उपयोग' के आधार पर किरायेदार को निकालता है, तो उन्हें वास्तव में प्रॉपर्टी में रहना चाहिए। कानून के अनुसार, मालिक उस प्रॉपर्टी को निष्कासन की तारीख से दो साल (विला के लिए) या एक साल (अपार्टमेंट के लिए) तक किराए पर नहीं दे सकता है। यदि वे ऐसा करते हैं, तो पिछले किरायेदार RDSC में मुआवजे का दावा कर सकते हैं। यह नियम मालिकों को केवल उच्च किराया पाने के लिए किरायेदारों को बाहर निकालने के बहाने के रूप में 'व्यक्तिगत उपयोग' का उपयोग करने से रोकता है। एक खरीदार के रूप में, यदि आप व्यक्तिगत उपयोग के लिए खरीद रहे हैं, तो आपको इस दायित्व के प्रति सचेत रहना चाहिए। आपकी परिस्थितियाँ बदल सकती हैं, लेकिन कानून आपकी जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करता है।

इजारी ट्रांसफर प्रक्रिया: एक चरण-दर-चरण गाइड

जब एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी का स्वामित्व बदलता है, तो इजारी ट्रांसफर दुबई सेकेंडरी मार्केट प्रक्रिया यह सुनिश्चित करने के लिए एक महत्वपूर्ण प्रशासनिक कदम है कि किरायेदारी कानूनी रूप से नए मालिक के नाम पर पंजीकृत है। यह प्रक्रिया नए मकान मालिक के रूप में आपकी स्थिति को औपचारिक बनाती है और भविष्य के किसी भी विवाद से बचाती है। सौभाग्य से, यह प्रक्रिया सीधी है और इसे दुबई REST (रियल एस्टेट सेल्फ ट्रांजैक्शन) ऐप या किसी अधिकृत इजारी टाइपिंग सेंटर पर किया जा सकता है। आमतौर पर, यह खरीदार (नए मालिक) की जिम्मेदारी है कि वह ट्रांसफर शुरू करे।

यहां प्रक्रिया में शामिल सामान्य चरण और आवश्यक दस्तावेज़ दिए गए हैं:

आवश्यक दस्तावेज़: * नए मालिक का अमीरात आईडी और पासपोर्ट/वीजा कॉपी। * नया टाइटल डीड (जो बिक्री के बाद दुबई भूमि विभाग से जारी किया जाता है)। * किरायेदार का अमीरात आईडी और पासपोर्ट/वीजा कॉपी। * मौजूदा किरायेदारी अनुबंध और इजारी प्रमाण पत्र की एक प्रति। * विक्रेता (पिछले मालिक) से अनापत्ति पत्र (NOC), जिसमें कहा गया हो कि उन्हें इजारी को नए मालिक को हस्तांतरित करने पर कोई आपत्ति नहीं है। * यदि कोई कंपनी मालिक है तो ट्रेड लाइसेंस।

चरण-दर-चरण प्रक्रिया: 1. दस्तावेज़ इकट्ठा करें: ट्रांसफर प्रक्रिया शुरू करने से पहले सुनिश्चित करें कि आपके पास ऊपर सूचीबद्ध सभी आवश्यक दस्तावेज़ हैं। नया टाइटल डीड सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ है, इसलिए आपको प्रॉपर्टी ट्रांसफर पूरा होने तक इंतजार करना होगा। 2. आवेदन जमा करें: आप दुबई REST ऐप के माध्यम से ऑनलाइन आवेदन कर सकते हैं या किसी अधिकृत इजारी टाइपिंग सेंटर पर जा सकते हैं। आपको सभी दस्तावेज़ अपलोड या जमा करने होंगे। 3. शुल्क का भुगतान करें: इजारी ट्रांसफर के लिए एक मामूली शुल्क है। यह शुल्क थोड़ा भिन्न हो सकता है, लेकिन आम तौर पर यह AED 220 के आसपास होता है। इसमें पंजीकरण शुल्क, ज्ञान और नवाचार शुल्क शामिल हैं। 4. नया इजारी प्रमाण पत्र प्राप्त करें: एक बार जब आवेदन संसाधित हो जाता है और शुल्क का भुगतान कर दिया जाता है, तो DLD एक नया इजारी प्रमाण पत्र जारी करेगा जिसमें आपको नए मकान मालिक के रूप में सूचीबद्ध किया जाएगा। इस दस्तावेज़ को सुरक्षित रखें, क्योंकि यह किरायेदारी का आपका कानूनी प्रमाण है।

यह महत्वपूर्ण है कि बिक्री पूरी होने के तुरंत बाद यह ट्रांसफर किया जाए। देरी करने से भ्रम पैदा हो सकता है, खासकर जब DEWA (दुबई बिजली और जल प्राधिकरण) खातों की बात आती है। एक इजारी प्रमाण पत्र DEWA खाता सक्रिय करने के लिए आवश्यक है। जब इजारी नए मालिक के नाम पर होती है, तो यह सुनिश्चित करता है कि किरायेदार भविष्य में अपने DEWA को फिर से कनेक्ट या प्रबंधित कर सकता है। इसके अतिरिक्त, यह आपको नए मकान मालिक के रूप में कानूनी अधिकार देता है, जैसे कि यदि आवश्यक हो तो भविष्य में अनुबंध का नवीनीकरण करना या नोटिस देना।

एक और महत्वपूर्ण वित्तीय पहलू सुरक्षा जमा का हस्तांतरण है। विक्रेता ने किरायेदारी की शुरुआत में किरायेदार से सुरक्षा जमा एकत्र किया होगा (आमतौर पर एक महीने का किराया)। बिक्री के दौरान, विक्रेता को यह जमा राशि खरीदार को हस्तांतरित करनी होगी। यह आमतौर पर अंतिम निपटान विवरण में एक समायोजन के रूप में किया जाता है। खरीदार के रूप में, यह सुनिश्चित करना आपकी ज़िम्मेदारी है कि यह हस्तांतरण हो, क्योंकि जब किरायेदार बाहर जाएगा तो आप उस जमा राशि को वापस करने के लिए उत्तरदायी होंगे (किसी भी कटौती के बाद)।

लागत और वित्तीय निहितार्थ

एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी की खरीद या बिक्री में शामिल होने पर, शीर्षक मूल्य से परे वित्तीय निहितार्थों को समझना महत्वपूर्ण है। इजारी से संबंधित कई प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष लागतें और विचार हैं जो खरीदार और विक्रेता दोनों को प्रभावित कर सकते हैं।

विक्रेताओं के लिए: * संभावित रूप से कम बिक्री मूल्य: खाली कब्जे के लिए उपलब्ध प्रॉपर्टी की तुलना में एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी (विशेषकर बिना किसी आसन्न रिक्ति तिथि के) थोड़ी कम कीमत पर बिक सकती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि यह अंतिम-उपयोगकर्ता खरीदारों के एक बड़े हिस्से को बाहर कर देता है जो तुरंत अंदर जाना चाहते हैं, जिससे आपका खरीदार पूल मुख्य रूप से निवेशकों तक सीमित हो जाता है। यह अंतर समुदाय के आधार पर 1% से 5% तक हो सकता है। उदाहरण के लिए, अरबियन रेंचेस जैसे परिवार-उन्मुख विला समुदाय में, जहां अंतिम-उपयोगकर्ता मांग अधिक है, प्रभाव अधिक स्पष्ट हो सकता है। * नोटिस लागत: 12 महीने का निष्कासन नोटिस देने की लागत होती है। नोटरी पब्लिक के माध्यम से इसे संसाधित करने में आमतौर पर AED 400 - AED 600 के बीच खर्च होता है। यह एक छोटी सी लागत है, लेकिन आपकी प्रॉपर्टी को अंतिम-उपयोगकर्ताओं के लिए विपणन योग्य बनाने के लिए यह एक आवश्यक निवेश है। * किरायेदार मुआवजा (वैकल्पिक): यदि आपको जल्दी बिक्री करने की आवश्यकता है और आपकी प्रॉपर्टी में एक किरायेदार है जिसका अनुबंध समाप्त होने में अभी समय है, तो आपका सबसे अच्छा विकल्प 'कैश फॉर कीज' समझौता हो सकता है। इसमें किरायेदार को जल्दी बाहर जाने के लिए मुआवजा देना शामिल है। यह राशि परक्राम्य है लेकिन अक्सर 2-3 महीने के किराए के बराबर होती है। यदि वार्षिक किराया AED 120,000 है, तो आप किरायेदार को बाहर जाने के लिए मनाने के लिए AED 20,000 से AED 30,000 का भुगतान कर सकते हैं।

खरीदारों के लिए: * इजारी ट्रांसफर शुल्क: जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, इजारी को अपने नाम पर स्थानांतरित करने के लिए आपको लगभग AED 220 का शुल्क देना होगा। यह एक मामूली, एकमुश्त लागत है। * किराया आय बनाम बंधक भुगतान: यदि आप एक निवेशक हैं जो बंधक के साथ खरीद रहे हैं, तो आपको यह सुनिश्चित करने के लिए अपने नंबरों की सावधानीपूर्वक गणना करने की आवश्यकता है कि किराया आपके बंधक भुगतान, सेवा शुल्क और अन्य लागतों को कवर करता है। मान लीजिए कि आप जेवीसी में AED 1.5 मिलियन में एक अपार्टमेंट खरीदते हैं, 25% डाउन पेमेंट (AED 375,000) करते हैं, और शेष AED 1,125,000 के लिए बंधक लेते हैं। 5% ब्याज दर पर 25 वर्षों के लिए, आपका मासिक बंधक भुगतान लगभग AED 6,575 होगा। यदि वार्षिक सेवा शुल्क AED 18,000 (AED 1,500 प्रति माह) है, तो आपकी मासिक लागत AED 8,075 है। यदि मौजूदा किराया केवल AED 7,500 प्रति माह (AED 90,000 प्रति वर्ष) है, तो आप हर महीने नकारात्मक नकदी प्रवाह का सामना कर रहे हैं। मौजूदा किराए को जानना महत्वपूर्ण है। * अवसर लागत: एक अंतिम-उपयोगकर्ता के लिए, सबसे बड़ी 'लागत' प्रतीक्षा समय है। यदि आप एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी खरीदते हैं और आपको कब्जा करने के लिए 12 महीने इंतजार करना पड़ता है, तो आपको उस वर्ष के लिए कहीं और किराए पर रहना जारी रखना होगा। यदि आपका वर्तमान किराया AED 150,000 प्रति वर्ष है, तो यह आपकी खरीद में एक महत्वपूर्ण अप्रत्यक्ष लागत है। आपको इस प्रतीक्षा अवधि को अपनी समग्र वित्तीय योजना में शामिल करना होगा।

लागत का उदाहरण: खरीदार के लिए समायोजन आइए कल्पना करें कि आप 1 नवंबर को एक प्रॉपर्टी खरीदते हैं। वार्षिक किराया AED 120,000 (AED 10,000 प्रति माह) है, और विक्रेता ने पहले ही पूरे वर्ष का किराया एकत्र कर लिया है। - विक्रेता वर्ष के 10 महीनों (जनवरी-अक्टूबर) के किराए का हकदार है: 10 x AED 10,000 = AED 100,000। - आप, खरीदार, वर्ष के शेष 2 महीनों (नवंबर-दिसंबर) के किराए के हकदार हैं: 2 x AED 10,000 = AED 20,000। - समापन पर, विक्रेता को आपको AED 20,000 का किराया वापस करना होगा। यह राशि आमतौर पर आपके द्वारा देय अंतिम खरीद मूल्य से काट ली जाती है। - इसके अतिरिक्त, विक्रेता को आपको किरायेदार से एकत्र किया गया AED 10,000 का सुरक्षा जमा भी हस्तांतरित करना होगा। - कुल मिलाकर, समापन पर, आपकी अंतिम देय राशि से AED 30,000 की कटौती की जाएगी।

व्यावहारिक रणनीतियाँ और बातचीत की युक्तियाँ

कानूनी ढांचे को समझने के बाद, सफलता अक्सर व्यावहारिक रणनीतियों और प्रभावी बातचीत पर निर्भर करती है। चाहे आप खरीद रहे हों या बेच रहे हों, एक पूर्व-सक्रिय और सूचित दृष्टिकोण आपको अपने लक्ष्यों को प्राप्त करने में मदद कर सकता है।

विक्रेताओं के लिए रणनीतियाँ: 1. जल्दी नोटिस दें: यदि आप जानते हैं कि आप अगले एक या दो साल में बेचना चाहते हैं, तो किरायेदार के अगले नवीनीकरण से ठीक पहले 12 महीने का बिक्री नोटिस दें। यह आपको बाद में अधिकतम लचीलापन देता है और आपकी प्रॉपर्टी को अंतिम-उपयोगकर्ताओं और निवेशकों दोनों के लिए आकर्षक बनाता है। 2. किरायेदार को सहयोगी बनाएं: देखने की प्रक्रिया के दौरान अपने किरायेदार के साथ एक अच्छा रिश्ता बनाए रखें। असुविधा के लिए किराए में एक छोटी सी छूट या एक उपहार कार्ड की पेशकश करने पर विचार करें। एक खुश किरायेदार जो प्रॉपर्टी को साफ रखता है और देखने के लिए लचीला है, आपकी सबसे अच्छी बिक्री संपत्ति हो सकती है। 3. 'कैश फॉर कीज' पर विचार करें: यदि आपको जल्दी से एक खाली प्रॉपर्टी की आवश्यकता है, तो किरायेदार के साथ बातचीत करने के लिए तैयार रहें। मुआवजे की पेशकश महंगा लग सकता है, लेकिन यह एक उच्च बिक्री मूल्य और एक तेज बिक्री को सुरक्षित कर सकता है जो लागत को ऑफसेट करने से कहीं अधिक है। इस बातचीत को अपने रियल एस्टेट एजेंट के माध्यम से संभालें। 4. निवेशकों को लक्षित करें: यदि आपके पास एक महान, दीर्घकालिक किरायेदार है जो उच्च किराया दे रहा है, तो अपनी मार्केटिंग को विशेष रूप से निवेशकों पर केंद्रित करें। एक 'टर्नकी' निवेश संपत्ति के रूप में अपनी प्रॉपर्टी को हाइलाइट करें जिसमें पहले दिन से ही सिद्ध आय हो। यह उन समुदायों में विशेष रूप से प्रभावी है जहां किराये की पैदावार मजबूत है, जैसे दुबई सिलिकॉन ओएसिस या अल फुरजान।

खरीदारों के लिए रणनीतियाँ: 1. अपनी प्रेरणा जानें: क्या आप एक निवेशक हैं या एक अंतिम-उपयोगकर्ता? आपका उत्तर आपकी खोज और बातचीत की रणनीति को पूरी तरह से बदल देगा। एक निवेशक किरायेदार के अनुबंध में शेष लंबी अवधि को पसंद कर सकता है, जबकि एक अंतिम-उपयोगकर्ता एक छोटी अवधि या एक वैध निष्कासन नोटिस वाली प्रॉपर्टी की तलाश करेगा। 2. रियायत के लिए बातचीत करें: यदि आप एक अंतिम-उपयोगकर्ता हैं जो एक किरायेदार वाली प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं और आपको कब्जा करने के लिए इंतजार करना होगा, तो इस असुविधा को बातचीत के लिए एक बिंदु के रूप में उपयोग करें। आप एक छोटी सी कीमत में कमी का अनुरोध कर सकते हैं ताकि उस अवधि के दौरान आपके अपने किराए की लागत को कवर करने में मदद मिल सके। 3. विक्रेता को नोटिस देने के लिए कहें: यदि आपको कोई ऐसी प्रॉपर्टी पसंद है जिसमें किरायेदार है और कोई नोटिस नहीं दिया गया है, तो आप अपनी पेशकश को विक्रेता द्वारा किरायेदार को बिक्री से पहले एक वैध 12-महीने का नोटिस देने पर सशर्त बना सकते हैं। यह आपको प्रतीक्षा अवधि शुरू करने की गारंटी देता है, भले ही इसका मतलब है कि आपको अभी भी पूरे 12 महीने इंतजार करना होगा। 4. दस्तावेजों पर जोर दें: मौखिक आश्वासनों पर भरोसा न करें। हमेशा किरायेदारी अनुबंध, इजारी, और किसी भी निष्कासन नोटिस की लिखित प्रतियों की मांग करें। अपने वकील या एक अनुभवी एजेंट से इन दस्तावेजों की समीक्षा करवाएं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि वे कानूनी रूप से सही हैं। Gaia Living में, हम अपने ग्राहकों के लिए सभी दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करते हैं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि कोई आश्चर्य न हो। हमारे खरीदार और निवेशक गाइड इस तरह की ड्यू डिलिजेंस के महत्व पर जोर देते हैं।

अंततः, सेकेंडरी मार्केट में इजारी को नेविगेट करने के लिए तैयारी, पारदर्शिता और कानून की स्पष्ट समझ की आवश्यकता होती है। एक अनुभवी रियल एस्टेट पेशेवर के साथ काम करना जो इन जटिलताओं को समझता है, अमूल्य हो सकता है। वे विक्रेताओं को सही नोटिस देने में मदद कर सकते हैं, खरीदारों को उनके अधिकारों पर सलाह दे सकते हैं, और दोनों पक्षों के लिए एक सहज और सफल लेनदेन सुनिश्चित करने के लिए किरायेदार के साथ बातचीत की सुविधा प्रदान कर सकते हैं।

Sources

• दुबई भूमि विभाग (DLD): dubailand.gov.ae
• दुबई REST ऐप जानकारी: dubairest.gov.ae
• संयुक्त अरब अमीरात सरकार पोर्टल - किरायेदारी कानून: u.ae